PLU de Saint-Denis (97400)

L’essentiel sur l’urbanisme à Saint-Denis

Saint-Denis est une commune de La Réunion (974) de 155 634 habitants, dont le territoire s’étend sur 142 km² (1 095 hab./km²).

Les règles d’urbanisme de Saint-Denis sont fixées par un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 26/10/2013. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 05/08/2026.

Le territoire se partage entre 68 % de zones naturelles, 7 % de zones agricoles et 26 % de zones urbaines ou à urbaniser, au-dessus de la moyenne du département (12 %), en 33 zones. La zone la plus étendue est Npf (naturelle), avec 6 535 ha, soit 46 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 1 978 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 493 emplacements réservés, 405 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des périmètres de sursis à statuer. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

Autre point à connaître avant un projet : Saint-Denis est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Saint-Denis.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (La Possession, Sainte-Marie, Salazie…) sont toutes en PLU communal, comme Saint-Denis.

Le document d’urbanisme de Saint-Denis

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Saint-Denis
Approuvé le: 26/10/2013
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 05/08/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 68 % (9 600 ha)
Zones urbaines (U) 24 % (3 395 ha)
Zones agricoles (A) 7 % (938 ha)
Zones à urbaniser (AU) 2 % (267 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 26 % du territoire de Saint-Denis, les zones agricoles et naturelles 74 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Saint-Denis

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Npf	Naturelle	Npf : Secteur pour le coeur du Parc National et les ZNIEFF de type 1	6 535 ha
N	Naturelle	N : Zone naturelle et forestière	2 806 ha
Um	Urbaine	Um : Zone urbaine d'habitat dominant, couvre l'ensemble des pentes, cernant notamment les centres de bourgs. S	944 ha
A	Agricole	A : Zone correspond à l'espace agricole avec un objectif de protection forte	911 ha
Uh	Urbaine	Uh : Zone urbaine de densité très modérée des écarts de Domenjod, la Bretagne, Moufia, Saint-François, Bellepi	662 ha
Ui	Urbaine	Ui : Zone urbaine de densité intermédiaire de la plaine littorale et du piémont	478 ha
Ud	Urbaine	Ud : Zone urbaine dense de la bande littorale	281 ha
Uavap	Urbaine	Uavap : (Urbaine AVAP) concerne le centre-ville y compris le Bas de la Rivière et la Petite-Ile. Il s'agit des	252 ha
Uj	Urbaine	Uj : Zone urbaine « jardin » de centre de bourgs	251 ha
Ntn	Naturelle	Ntn : Secteur naturel intégrant une vocation touristique et de loisirs pouvant recevoir des équipements légers	201 ha
Uva	Urbaine	Uva : Secteur comprenant la coulée verte s'étendant du Chaudron à Moufia - Bois de Nèfles, la Jamaïque, le Par	154 ha
AUh	À urbaniser	AUh : Zone rurale des « hauts », d'aspect verdoyant, comprenant de l'habitation essentiellement individuelle e	113 ha
Ua	Urbaine	Ua : Secteur correspondant à la zone d'activités du Chaudron	93 ha
Uvl	Urbaine	Uvl : Secteur couvrant l'espace de loisirs littoral de la ravine du Chaudron à la rivière Saint-Denis	73 ha
Uac	Urbaine	Uac : secteurs pour la Technopole	63 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 33. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés493
Espaces boisés classés405
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1 978
Règles d’implantation des constructions (graphiques)17
Secteurs protégés pour la richesse du sol ou du sous-sol2
Droit de préemption urbain39
Périmètres de sursis à statuer20
Zones d’aménagement différé (ZAD)1
Zones de préemption des espaces naturels sensibles2
Zonage d’assainissement et réseaux12 398
Règlement local de publicité39

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Saint-Denis (12 sur 493)

ER - Emplacement réservé logement social/mixité sociale × 22
ER - Emplacement réservé aux ouvrages publics × 15
ER - Mise à l'alignement du chemin Fontbrune et dans le prolongement du chemin de la… × 3
ER - Aménagement de Domenjod × 2
ER - Aménagement du Front de Mer × 2
ER - Chemin lory les bas × 2
ER - Cheminement piéton - 3 m × 2
ER - Emplacement réservé aux voies publiques - 10 m × 2
ER - Mise à l alignement de la rue des Hirondelle, du chemin de la Clinique et du… × 2
ER - Mise à l'alignement de la route de Bois de Nèfles en partie basse -14 m × 2
ER - Mise à l'alignement de la rue Tessan -12 m × 2
ER - Mise à l'alignement du chemin Dufourg les Hauts - 10 m × 2

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Denis (12 sur 1 978)

SPR - Front végétalisé × 596
SPR - bâtiment Traditionnel × 544
SPR - baro Traditionnel × 264
SPR - bâtiment 20 ème siècle (contemporain) × 248
SPR - bâtiment Classé × 152
SPR - bâtiment d'aspect traditionnel × 40
SPR - ARBRE × 30
SPR - baro Classé × 28
SPR - baro 20 ème siècle (contemporain) × 17
SPR - espace public majeur × 14
SPR - Lotissement × 6
SPR - baro d'aspect traditionnel × 3

Servitudes d’utilité publique à Saint-Denis

À l’échelle de La Réunion, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Saint-Denis. Principales catégories publiées :

Plans de prévention des risques naturels PM138
Sites inscrits et sites classés AC27
Télécommunications : protection contre les perturbations PT16
Télécommunications : protection contre les obstacles PT26
Monuments historiques et leurs abords AC14
Dégagement aéronautique (aérodromes) T54
Installations classées et sites pollués PM23
Plans de prévention des risques technologiques PM33
Sites patrimoniaux remarquables AC41

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Saint-Denis

Avant un achat ou des travaux À Saint-Denis, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Saint-Denis

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Saint-Denis a-t-elle un PLU ?

Saint-Denis est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 26/10/2013. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 05/08/2026).

Le PLU de Saint-Denis est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Saint-Denis ?

Sur le territoire de Saint-Denis, le document publié compte 33 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 68 %, zones urbaines 24 %, zones agricoles 7 %, zones à urbaniser 2 % de la surface. Les plus étendues : Npf, N, Um, A. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Saint-Denis ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Denis ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 493 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Saint-Denis ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Saint-Denis ?

Oui : Saint-Denis est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Saint-Denis est-elle en zone tendue ?

Oui : Saint-Denis figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Denis ?

Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de La Réunion de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

La Possession (97419)
Sainte-Marie (97438)
Salazie (97433)
Le Port (97420)
Saint-Paul (97411)
Sainte-Suzanne (97441)

Toutes les communes : La Réunion (974)