Emplacement réservé : effets pour le propriétaire, droit de délaissement

Qu’est-ce qu’un emplacement réservé ?

Un emplacement réservé est une partie de terrain que le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) destine à un usage d’intérêt général précis. L’article L151-41 du code de l’urbanisme permet au règlement de délimiter des terrains sur lesquels sont institués :

Le même article permet aussi, en zone urbaine ou à urbaniser, deux servitudes voisines : un « périmètre d’attente », qui interdit pour cinq ans au plus, dans l’attente d’un projet d’aménagement global, les constructions dépassant un seuil fixé par le règlement, sans pouvoir interdire l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes (5°) ; et une servitude indiquant la localisation prévue de voies, ouvrages, installations ou espaces verts (dernier alinéa).

Au profit de qui ?

Chaque emplacement réservé a un bénéficiaire, une personne publique chargée de réaliser le projet : par exemple la commune, l’intercommunalité, le département ou l’État, selon l’équipement prévu. Les documents graphiques du règlement précisent la destination des emplacements réservés aux voies publiques et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires (article R151-48) ; il en va de même pour les emplacements réservés aux équipements et installations d’intérêt général (article R151-34).

En pratique, le PLU comporte une liste des emplacements réservés, numérotés, qui indique pour chacun l’objet, le bénéficiaire et souvent la surface, et un repérage sur le plan de zonage.

Ce que la réserve interdit

Les constructions et travaux doivent être conformes au règlement et à ses documents graphiques (article L152-1). Sur la partie de terrain couverte par la réserve, un projet qui ne correspond pas à sa destination peut donc être refusé : on ne construit pas une maison sur l’emprise prévue pour l’élargissement d’une route. Plusieurs nuances :

• la réserve ne porte que sur son emprise, souvent une bande ou une partie de la parcelle ; le reste du terrain suit les règles de la zone ;
• la réserve ne transfère pas la propriété : le propriétaire reste propriétaire, peut continuer à utiliser son bien, le louer ou le vendre ;
• pour un emplacement réservé à des logements (4°), c’est un programme de logements défini par le PLU qui est attendu, et non un équipement public ;
• le périmètre d’attente (5°) n’interdit que les constructions au-delà du seuil fixé, pour cinq ans au plus, et laisse possibles les travaux limités sur l’existant.

Le droit de délaissement

Le propriétaire d’un terrain, bâti ou non, réservé par un PLU peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si un sursis à statuer lui a été opposé, exiger de la collectivité ou du service public bénéficiaire qu’il procède à son acquisition (article L152-2). Le même droit existe pour les terrains grevés d’une des servitudes de l’article L151-41 : la mise en demeure s’adresse alors à la commune. La procédure est celle des articles L230-1 et suivants.

Les étapes

1. La mise en demeure d’acquérir. Le propriétaire l’adresse à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes ; les autres intéressés sont appelés par publicité collective et ont deux mois pour se faire connaître (article L230-1).
2. Un an pour se prononcer. Le bénéficiaire doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande (article L230-3).
3. En cas d’accord amiable, le prix doit être payé au plus tard deux ans après la réception en mairie de la demande (article L230-3).
4. À défaut d’accord sur le prix au bout d’un an, le juge de l’expropriation, saisi par le propriétaire ou par le bénéficiaire, prononce le transfert de propriété et fixe le prix, y compris l’indemnité de réemploi, comme en matière d’expropriation (article L230-3).
5. Faute de saisine du juge dans les trois mois qui suivent l’expiration de ce délai d’un an, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables (article L230-4).

La loi du 26 novembre 2025 a modifié ces deux articles : le juge n’est plus saisi qu’« à défaut d’accord amiable sur le prix », et la phrase qui permettait de le saisir au-delà des trois mois a été supprimée. Les commentateurs en déduisent que, si la collectivité refuse d’acheter ou ne répond pas, le propriétaire ne peut plus l’y contraindre en justice : il obtient la levée de la réserve sur son terrain. L’application de ces règles aux mises en demeure envoyées avant le 28 novembre 2025 reste discutée.

Comment le prix est fixé

Devant le juge, le prix est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans tenir compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement : la réserve elle-même ne doit pas faire baisser la valeur retenue. La date de référence est celle à laquelle est devenu opposable le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone du terrain. Le propriétaire peut aussi requérir l’emprise totale de son terrain dans les cas prévus par le code de l’expropriation (article L230-3).

Avec l’accord du bénéficiaire, l’acquisition peut être réalisée par une autre personne publique ou par le titulaire d’une concession d’aménagement, la destination de l’emplacement restant inchangée (article L230-3). En cas de décès, les héritiers peuvent, sous conditions, demander un sursis au paiement des droits de mutation (article L230-2).

Emplacement réservé et vente du bien

Un terrain grevé d’un emplacement réservé peut être vendu. Plusieurs points méritent l’attention :

• L’information de l’acquéreur. Le certificat d’urbanisme indique les limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain (article L410-1), et le notaire relève en général les emplacements réservés lors de la préparation de la vente. L’acquéreur a intérêt à les connaître dès le compromis, surtout s’il projette des travaux.
• Le prix de vente. Il est libre entre les parties ; une réserve qui réduit la surface constructible peut peser sur la négociation. Seul le prix fixé par le juge dans le cadre du délaissement obéit à la règle de l’article L230-3.
• Le délaissement après la vente. Le droit appartient au propriétaire du terrain réservé (article L152-2) : un nouvel acquéreur peut donc l’exercer à son tour.
• La préemption. Si le terrain est aussi situé dans un périmètre de préemption, la collectivité peut se porter acquéreur lors de la vente. Voir le droit de préemption urbain.

Savoir si une parcelle est concernée

1. Le plan de zonage du PLU, où les emplacements réservés apparaissent en général par une trame et un numéro, et la liste des emplacements réservés, qui donne leur objet et leur bénéficiaire. Voir comment lire une zone du PLU.
2. Le Géoportail de l’urbanisme, qui publie les documents d’urbanisme numérisés (article L133-1), y compris, lorsqu’elle les a numérisés, les prescriptions dont font partie les emplacements réservés.
3. Le certificat d’urbanisme, qui mentionne les limitations administratives au droit de propriété (article L410-1). Voir la différence entre note et certificat.
4. La mairie, qui peut indiquer si un emplacement réservé est appelé à évoluer lors d’une prochaine modification du PLU.

Ce que dit la note Urbaminute

Un emplacement réservé se repère mal sur un plan papier lorsqu’il ne touche qu’une bordure de parcelle. La note de renseignements d’urbanisme le cherche au droit de la parcelle, parmi les données publiées par la collectivité. Elle complète ainsi le tableau des servitudes et de la zone ; pour juger de la constructibilité, voir aussi comment savoir si un terrain est constructible.

Questions fréquentes