Comment savoir si un terrain est constructible ?

Une notion qui dépend du projet

On dit couramment qu’un terrain est « constructible » ou non, mais la réponse dépend toujours de ce que l’on veut y faire. Un terrain en zone agricole peut accueillir un hangar pour une exploitation, pas une maison individuelle, sauf si elle est nécessaire à l’exploitation. Un terrain en zone urbaine peut être constructible, mais pour une hauteur limitée, à distance des limites, et sous réserve d’une servitude.

Le cadastre ne renseigne pas sur la constructibilité : c’est un document fiscal, qui décrit les parcelles et leurs propriétaires, pas les règles d’urbanisme. Il faut se reporter au document d’urbanisme de la commune.

Étape 1 : identifier le document d’urbanisme

Toute commune relève de l’une de ces situations :

• Un plan local d’urbanisme (PLU) ou intercommunal (PLUi) : le territoire est découpé en zones, chacune avec son règlement. C’est le cas le plus fréquent.
• Une carte communale : elle délimite les secteurs où les constructions sont autorisées ; ailleurs, elles sont interdites, sauf exceptions (adaptation et extension des constructions existantes, constructions nécessaires à l’exploitation agricole ou à des équipements collectifs).
• Le règlement national d’urbanisme (RNU), en l’absence de document : les constructions ne sont autorisées que dans les parties urbanisées de la commune, sauf exceptions prévues par la loi. Voir construire sans PLU : carte communale et RNU.

Le document applicable et ses pièces sont publiés sur le Géoportail de l’urbanisme et consultables en mairie. La recherche « Le PLU de votre commune » indique celui qui est en vigueur.

Étape 2 : trouver la zone du terrain

Dans un PLU, le terrain se trouve dans l’une des quatre familles de zones définies par le code de l’urbanisme, chacune déclinée en secteurs (Ua, Ub, 1AU, Ap, Nh…) :

Exception notable : le PLU peut délimiter, en zone A ou N, des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) où certaines constructions sont autorisées. Ils sont exceptionnels et figurent au règlement graphique. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU (U, AU, A, N).

Étape 3 : repérer ce qui se superpose au zonage

Un terrain bien placé dans une zone U peut être rendu inconstructible, ou soumis à de fortes conditions, par d’autres règles qui s’ajoutent au zonage :

• Les plans de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain, avalanche…), servitude d’utilité publique : les zones « rouges » sont en général inconstructibles. Voir aussi les risques connus sur Géorisques.
• Les espaces boisés classés : ils interdisent tout changement d’affectation du sol de nature à compromettre les boisements, donc la construction.
• Les emplacements réservés : la collectivité a réservé le terrain pour une voie, un équipement ou des logements ; on ne peut pas y construire autre chose. Le propriétaire peut en revanche la mettre en demeure de l’acheter : voir l’emplacement réservé et le droit de délaissement.
• La loi Littoral : l’extension de l’urbanisation doit se faire en continuité des agglomérations et villages existants, et la bande des 100 mètres à partir du rivage est inconstructible en dehors des espaces urbanisés.
• La loi Montagne : l’urbanisation doit en principe se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux et groupes de constructions existants.
• Les autres servitudes d’utilité publique : abords des monuments historiques (avis de l’architecte des Bâtiments de France), lignes électriques, canalisations de gaz, voies ferrées… Elles n’interdisent pas toujours de construire, mais encadrent le projet.

Étape 4 : lire les règles de la zone et la desserte

Le règlement écrit de la zone dit ce qu’on peut construire, et comment : destinations autorisées, hauteur maximale, emprise au sol, reculs par rapport à la voie et aux limites séparatives, places de stationnement, part d’espaces verts. Depuis la loi ALUR de 2014, un PLU ne peut plus imposer de surface minimale de terrain ni de coefficient d’occupation du sol.

Le terrain doit aussi être desservi : un accès à une voie, et les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement. Lorsque des travaux sur les réseaux publics d’eau, d’assainissement ou d’électricité sont nécessaires et que la mairie ne peut indiquer ni dans quel délai ni par qui ils seront réalisés, le permis ne peut pas être accordé.

Étape 5 : sécuriser avant d’acheter

• Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel en décrivant le projet : la mairie dira si l’opération est réalisable, et les règles seront figées pendant 18 mois. Voir la différence entre note et certificat.
• Prévoyez dans le compromis une condition suspensive d’obtention du permis de construire, purgé de tout recours.
• Pour un terrain à bâtir en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable.
• Si le terrain est issu d’une division, vérifiez l’autorisation obtenue (déclaration préalable ou permis d’aménager) et si la contenance annoncée résulte d’un bornage : pour un lot de lotissement, l’acte doit reprendre le descriptif issu du bornage.

Questions fréquentes