Construire sans PLU : carte communale et RNU

Deux situations sans PLU

Le règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique sur l’ensemble du territoire (article L111-1 du code de l’urbanisme). Mais une partie de ses règles s’efface là où un document local existe :

• la règle de constructibilité limitée et ses exceptions (articles L111-3 à L111-5) ne s’appliquent pas là où un plan local d’urbanisme (PLU), un document en tenant lieu ou une carte communale est applicable (article L111-1) ;
• plusieurs règles d’implantation et de desserte du RNU ne s’appliquent pas là où un PLU ou un document en tenant lieu est applicable, mais valent en carte communale (article R111-1).

Pour le cas général, voir comment savoir si un terrain est constructible et lire une zone du PLU.

La carte communale

La carte communale comprend un rapport de présentation et un ou plusieurs documents graphiques ; elle comporte en annexe les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol (article L161-1). Elle n’a pas de règlement écrit : les règles applicables aux constructions sont celles du RNU.

Ses documents graphiques délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne peuvent pas l’être, sauf exceptions (articles L161-4 et R161-4). Ils peuvent aussi réserver un secteur aux activités, notamment celles incompatibles avec le voisinage des zones habitées (article R161-5), et exclure la reconstruction à l’identique après sinistre dans certains secteurs (article R161-7).

Dans un secteur non constructible

Les constructions n’y sont pas admises, à l’exception (article L161-4) :

• de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes, ainsi que de l’édification d’annexes à proximité d’un bâtiment existant ;
• des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’exploitation agricole ou forestière (y compris la transformation et la vente de produits agricoles qui prolongent l’acte de production), à la mise en valeur des ressources naturelles, ou au stockage et à l’entretien du matériel des coopératives d’utilisation de matériel agricole.

Celles du second cas doivent être compatibles avec l’activité agricole, pastorale ou forestière du terrain et ne pas porter atteinte aux espaces naturels ou aux paysages ; les projets agricoles, forestiers et des coopératives sont soumis à l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) (article L161-4). Une maison neuve sans lien avec ces cas n’est donc pas admise.

Le règlement national d’urbanisme

La constructibilité limitée

En l’absence de PLU, de document en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune (article L111-3). Le code ne définit pas ces parties urbanisées : elles s’apprécient terrain par terrain, au regard des constructions existantes alentour.

En dehors de ces parties, ne peuvent être autorisés que les cas énumérés par l’article L111-4, notamment :

• l’adaptation, le changement de destination, la réfection et l’extension des constructions existantes, et la construction de bâtiments neufs à usage d’habitation dans le périmètre des bâtiments d’une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales ;
• les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, à des équipements collectifs, aux aires d’accueil des gens du voyage, à la mise en valeur des ressources naturelles ou à des opérations d’intérêt national, si elles ne sont pas incompatibles avec l’activité agricole, pastorale ou forestière du terrain ;
• les installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées, et l’extension mesurée des constructions et installations existantes ;
• les constructions ou installations autorisées sur délibération motivée du conseil municipal, si l’intérêt de la commune le justifie, en particulier pour éviter une diminution de la population, si elles ne portent atteinte ni aux espaces naturels et aux paysages, ni à la salubrité et à la sécurité publiques, n’entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et respectent l’article L101-2 et les lois Littoral et Montagne.

Les bâtiments d’habitation neufs dans une ancienne exploitation agricole, les projets de méthanisation agricole et, lorsqu’ils réduisent des surfaces agricoles, les autres projets des deuxième et troisième cas sont soumis pour avis à la CDPENAF ; la délibération du conseil municipal est soumise à son avis conforme, réputé favorable faute de réponse dans le délai d’un mois (article L111-5).

Les règles d’implantation et d’aspect

Le RNU s’applique aux projets soumis à permis de construire, permis d’aménager ou déclaration préalable, et aux autres utilisations du sol régies par le code de l’urbanisme (article R111-1). Quelques règles à connaître :

Les articles R111-16 et R111-17 valent en carte communale comme au RNU, mais pas sous un PLU ; les articles R111-2 et R111-27 s’appliquent partout (article R111-1).

Qui délivre le permis ?

Dans une commune dotée d’un PLU, le maire statue au nom de la commune. Dans une commune dotée d’une carte communale, il statue au nom de la commune si la carte a été adoptée après la loi ALUR du 24 mars 2014 ; pour une carte plus ancienne, la compétence est passée à la commune sur délibération du conseil municipal ou, à défaut, le 1er janvier 2017. Ce transfert est définitif. Dans les autres communes, celles qui n’ont jamais eu de PLU, de POS ou de carte communale, la décision est prise par le maire au nom de l’État ou par le préfet (article L422-1).

Lorsque le maire est compétent au nom de la commune, il recueille l’avis conforme du préfet si le projet est situé sur une partie du territoire non couverte par une carte communale ou un PLU (article L422-5) : c’est le cas d’une commune revenue au RNU après la caducité de son POS. Il en va de même après l’annulation, l’abrogation ou la déclaration d’illégalité de la carte ou du PLU, lorsque cette décision ne remet pas en vigueur un document antérieur (article L422-6).

Et les anciens plans d’occupation des sols ?

Les plans d’occupation des sols (POS) non transformés en PLU au 31 décembre 2015 sont devenus caducs ; depuis le 1er janvier 2016, le RNU s’applique dans ces communes (article L174-1). Les délais de maintien prévus pour les révisions engagées avant cette date et pour les PLU intercommunaux en cours ont expiré au plus tard fin 2020 (articles L174-3 et L174-5).

Une exception subsiste : l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un PLU ou d’une carte communale peut remettre en vigueur le POS antérieur, pour vingt-quatre mois au plus ; à défaut de nouveau document à l’issue de ce délai, le RNU s’applique (article L174-6). Un ancien POS encore visible en ligne n’est donc pas forcément applicable.

Savoir si une commune est au RNU ou en carte communale

1. Consultez le Géoportail de l’urbanisme : il publie les cartes communales et les PLU, et indique les communes au RNU.
2. Consultez la page de la commune dans « PLU des communes » : elle indique le document en vigueur et les procédures connues.
3. Interrogez la mairie : elle sait si un document est en cours d’élaboration, ce qui peut conduire à un sursis à statuer sur une demande de permis.
4. Pour un projet précis, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel : il dit si le terrain peut accueillir l’opération, et ses règles sont garanties dix-huit mois (article L410-1). Voir note ou certificat.

Ce que dit la note Urbaminute

La note de renseignements d’urbanisme part de ce que publie le Géoportail de l’urbanisme pour la commune et la parcelle.

Questions fréquentes