L’urbanisme en clairQu’est-ce que le droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité d’acquérir en priorité un bien que son propriétaire a décidé de vendre. Il ne l’oblige pas à acheter. Il est exercé en vue de réaliser, dans l’intérêt général, des actions ou opérations d’aménagement, ou de constituer des réserves foncières, et toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel elle est prise (article L210-1 du code de l’urbanisme).
Le DPU est institué par délibération du conseil municipal (ou, dans une commune carencée en logements sociaux, par arrêté du préfet). Une commune dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) peut l’instituer sur tout ou partie de ses zones urbaines (U) et à urbaniser (AU), ainsi que dans certains périmètres particuliers (captages d’eau, plans de prévention des risques technologiques…). Une commune dotée d’une carte communale peut l’instituer dans des périmètres délimités par la carte, en vue d’un équipement ou d’une opération précise (article L211-1).
DPU simple et DPU renforcé
Le DPU « simple » ne s’applique pas à trois catégories de ventes (article L211-4) :
- la vente de lots (logement, local professionnel ou mixte, et leurs annexes) dans un immeuble en copropriété depuis au moins dix ans, à compter de la publication du règlement de copropriété, ou issu du partage d’une société d’attribution ;
- la cession de parts ou d’actions de certaines sociétés d’attribution ;
- la vente d’un immeuble bâti dans les quatre ans qui suivent son achèvement.
Par une délibération motivée, la commune peut étendre le droit de préemption à ces ventes, sur tout ou partie du territoire soumis à ce droit ; dans une commune carencée, le préfet le peut aussi par arrêté motivé (article L211-4). On parle couramment de DPU renforcé, expression absente du texte.
Qui est titulaire du droit ?
| Titulaire | Dans quel cas |
|---|---|
| La commune | Cas de base : le DPU est ouvert à la commune qui l’a institué (article L211-1). |
| L’intercommunalité | Un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, un établissement public territorial du Grand Paris ou la métropole de Lyon, compétent en matière de PLU, l’est de plein droit pour le DPU (article L211-2). |
| Un délégataire | Le titulaire peut déléguer son droit à l’État, à une collectivité, à un établissement public ou à un aménageur, pour une partie des zones ou une vente précise (article L213-3), ou à certains organismes de logement social ou de foncier solidaire ; une commune peut aussi déléguer sa compétence à son intercommunalité, en accord avec elle (article L211-2). |
| Le préfet | Pendant un arrêté de carence en logements sociaux, il exerce le droit pour les biens affectés au logement ou destinés à une opération de logement conventionnée, et peut le déléguer (article L210-1). |
Quel que soit le titulaire, la déclaration d’intention d’aliéner s’adresse toujours à la mairie de la commune où se trouve le bien (article L213-2).
Quels biens sont soumis au droit de préemption ?
Dans le périmètre où il s’applique, le droit de préemption porte notamment sur (article L213-1) :
- tout immeuble, bâti ou non bâti, aliéné à titre onéreux sous quelque forme que ce soit, ainsi que les droits sociaux donnant vocation à son attribution en propriété ou en jouissance ;
- les cessions de droits indivis, sauf lorsqu’elles sont consenties à l’un des coïndivisaires ;
- les cessions de parts d’une société civile immobilière portant sur la majorité des parts ou donnant la majorité à l’acquéreur, lorsque son patrimoine est une unité foncière elle-même soumise au droit de préemption, sauf sociétés constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
Le même article exclut notamment les ventes d’immeubles à construire (VEFA) hors bâtiments existants, les cessions au locataire en exécution de la promesse de vente d’un crédit-bail immobilier et les biens faisant l’objet d’une mise en demeure d’acquérir. S’y ajoutent, pour le DPU simple, les exclusions de l’article L211-4.
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
Toute vente d’un bien soumis au droit de préemption doit être précédée d’une déclaration préalable, à peine de nullité (article L213-2). En pratique :
- Qui ? La déclaration émane du propriétaire, non de l’acquéreur ou de l’agent immobilier ; le plus souvent, le notaire de la vente la prépare et l’adresse pour le compte du vendeur.
- Quand ? Avant la vente définitive, en général après la signature du compromis ou de la promesse.
- Quoi ? Le formulaire réglementaire (Cerfa n° 10072) indique obligatoirement le prix et les conditions de la vente projetée, ou l’estimation ou la mise à prix en cas d’adjudication, l’estimation d’une éventuelle contrepartie en nature et, si le terrain a accueilli une installation classée, les informations dues à ce titre (articles L213-2 et R213-5).
- Où et comment ? À la mairie de la commune du bien, par lettre recommandée avec avis de réception, par dépôt contre décharge ou par voie électronique (article R213-5).
Une vente conclue sans DIA alors qu’elle était requise encourt la nullité ; cette action se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte qui transfère la propriété (article L213-2).
Le délai de deux mois
Le titulaire du droit de préemption dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration pour se prononcer. Son silence pendant ce délai vaut renonciation à exercer son droit (article L213-2).
Dans ce délai, le titulaire peut adresser au propriétaire une demande unique de documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble (liste fixée limitativement par décret), et demander à visiter le bien. Ces demandes suspendent le délai :
| Événement | Effet sur le délai |
|---|---|
| Réception de la DIA en mairie | Le délai de deux mois commence à courir. |
| Réception d’une demande de documents ou de visite | Le délai est suspendu. |
| Réception des documents, refus de la visite par le propriétaire ou visite effectuée | Le délai reprend ; s’il reste moins d’un mois, le titulaire dispose d’un mois. |
| Expiration du délai sans décision | Renonciation : la vente peut être conclue aux prix et conditions déclarés. |
Les réponses possibles
Pour une vente amiable sans contrepartie en nature, le titulaire notifie au propriétaire l’une des trois décisions suivantes (article R213-8), publiée et notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à l’acquéreur pressenti (article L213-2).
| Réponse du titulaire | Ce qui se passe ensuite |
|---|---|
| Renonciation (expresse ou par silence) | Le vendeur peut vendre au prix indiqué dans la déclaration, le cas échéant révisé selon l’indice du coût de la construction. Si la vente n’est pas signée par acte authentique dans les trois ans qui suivent la renonciation, une nouvelle DIA est nécessaire (article L213-8). |
| Acquisition aux prix et conditions de la DIA | La collectivité achète à la place de l’acquéreur. Le prix doit être payé ou consigné dans les quatre mois de la décision ; à défaut, le vendeur peut vendre librement (article L213-14). |
| Offre à un autre prix | Le propriétaire a deux mois pour accepter le prix proposé, maintenir son prix et accepter que le juge de l’expropriation le fixe, ou renoncer à vendre ; son silence vaut renonciation à la vente (article R213-10). S’il maintient son prix, le titulaire doit saisir le juge dans les quinze jours de la réception de cette réponse, sinon il est réputé renoncer (article R213-11). |
Si le juge de l’expropriation fixe le prix (article L213-4), les parties ont deux mois après la décision définitive pour l’accepter ou renoncer ; leur silence vaut acceptation et transfert de propriété. Faute d’accord sur le prix, le propriétaire peut aussi retirer son offre (article L213-7).
Ce que cela change pour le vendeur et l’acquéreur
- Le calendrier. Prévoir avant l’acte authentique le délai de réponse à la DIA.
- Le compromis. Il comporte en général une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption. Si la collectivité préempte, la vente prévue ne se réalise pas ; le sort du dépôt de garantie dépend des clauses du compromis.
- Le prix déclaré. La renonciation vaut pour le prix et les conditions de la DIA ; s’ils changent, voir avec le notaire si une nouvelle déclaration s’impose.
Les autres droits de préemption
Plusieurs droits de préemption peuvent se superposer sur un même bien ; c’est au notaire de les identifier et de les purger. Les principaux :
| Droit | Titulaire | Où il s’applique |
|---|---|---|
| Espaces naturels sensibles (ENS) | Le département (article L215-4) | Zones créées par le département ; si un PLU est approuvé, avec l’accord de la commune ou de l’intercommunalité compétente (article L215-1). |
| Zone d’aménagement différé (ZAD) | Collectivité, établissement public ou concessionnaire désigné par l’acte de création | Périmètre de la ZAD, pendant six ans renouvelables à compter de la publication de l’acte qui l’a créée (article L212-2). |
| Préemption commerciale | La commune | Périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité : ventes de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux (article L214-1). |
| SAFER | La société d’aménagement foncier et d’établissement rural | Biens à usage agricole et terrains à vocation agricole, notamment en zone A ou N (article L143-1 du code rural). |
Ce que dit une note de renseignements d’urbanisme
Une note de renseignements d’urbanisme indique si la parcelle se trouve dans un périmètre de préemption publié, et lequel : faudra-t-il une DIA ? Elle ne dit pas si la collectivité préemptera ; seule sa réponse à la DIA l’établit. Le certificat d’urbanisme mentionne aussi les droits de préemption parmi les limitations administratives au droit de propriété (voir note ou certificat).
Questions fréquentes
La DIA est-elle obligatoire pour toutes les ventes ?
Non. Elle n’est due que si le bien est situé dans un périmètre de préemption et si la vente entre dans son champ : pour un lot de copropriété de plus de dix ans, seulement si le DPU a été renforcé.
Qui dépose la déclaration d’intention d’aliéner ?
Le propriétaire vendeur, à la mairie de la commune où se trouve le bien. Dans la plupart des ventes, c’est son notaire qui la prépare et l’envoie pour son compte, en général une fois le compromis signé.
Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas ?
Le silence du titulaire pendant deux mois à compter de la réception de la DIA vaut renonciation. Une demande de documents ou de visite suspend ce délai.
La commune peut-elle acheter moins cher que le prix convenu ?
Elle peut proposer un autre prix. Le vendeur peut alors l’accepter, maintenir son prix et laisser le juge de l’expropriation trancher, ou renoncer à vendre.
Comment savoir si mon bien est situé en zone de préemption ?
Les périmètres du droit de préemption urbain et des zones d’aménagement différé figurent parmi les annexes du PLU (article R151-52), consultables en mairie, et sont souvent publiés au Géoportail de l’urbanisme. La mairie peut confirmer l’existence d’une délibération, notamment pour le DPU renforcé.
Sources
- Code de l’urbanisme, article L210-1 (objet du droit de préemption, cas des communes carencées)
- Code de l’urbanisme, article L211-1 (institution du droit de préemption urbain)
- Code de l’urbanisme, article L211-2 (compétence intercommunale, délégation)
- Code de l’urbanisme, article L211-4 (ventes exclues du DPU simple, extension par délibération motivée)
- Code de l’urbanisme, article L213-1 (biens soumis et exclusions)
- Code de l’urbanisme, article L213-2 (déclaration préalable, délai de deux mois, suspension, nullité)
- Code de l’urbanisme, article L213-3 (délégation du droit de préemption)
- Code de l’urbanisme, article L213-4 (fixation judiciaire du prix)
- Code de l’urbanisme, article L213-7 (retrait de l’offre, acceptation du prix fixé par le juge)
- Code de l’urbanisme, article L213-8 (vente après renonciation, délai de trois ans)
- Code de l’urbanisme, article L213-14 (paiement du prix dans les quatre mois)
- Code de l’urbanisme, article R213-5 (forme et envoi de la déclaration)
- Code de l’urbanisme, article R213-8 (décisions du titulaire)
- Code de l’urbanisme, article R213-10 (réponse du propriétaire à une offre)
- Code de l’urbanisme, article R213-11 (saisine du juge de l’expropriation)
- Code de l’urbanisme, article R151-52 (périmètres de préemption annexés au PLU)
- Code de l’urbanisme, article L212-2 (zones d’aménagement différé)
- Code de l’urbanisme, article L214-1 (préemption commerciale)
- Code de l’urbanisme, articles L215-1 et L215-4 (espaces naturels sensibles)
- Code rural et de la pêche maritime, article L143-1 (préemption des SAFER)
- Service-public.fr : Vente d’un bien immobilier situé dans une zone de préemption
- Service-public.fr : Déclaration d’intention d’aliéner (formulaire Cerfa n° 10072)
Ce guide est une information générale, à jour à la date indiquée ; il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.