Lire une zone du PLU : U, AU, A, N

Le plan de zonage et le règlement

Un plan local d’urbanisme (PLU, ou PLUi lorsqu’il est intercommunal) comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables, des orientations d’aménagement et de programmation, un règlement et des annexes ; chacun de ces éléments peut comporter un ou plusieurs documents graphiques (article L151-2 du code de l’urbanisme).

Deux pièces comptent d’abord :

• le règlement graphique, souvent appelé plan de zonage : c’est la carte qui délimite les zones urbaines, à urbaniser, agricoles et naturelles (article L151-9), et qui fait apparaître d’autres éléments comme les emplacements réservés ;
• le règlement écrit, qui fixe, zone par zone, les règles de construction.

Les travaux, constructions et aménagements doivent être conformes au règlement et à ses documents graphiques, et compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation lorsqu’elles existent (article L152-1).

Les quatre familles de zones

Le code de l’urbanisme définit quatre familles de zones. Chaque PLU les décline ensuite en secteurs, avec leurs propres règles.

Zone AU ouverte ou « fermée »

L’article R151-20 distingue deux situations, selon la capacité des voies ouvertes au public et des réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone :

• capacité suffisante : si les orientations d’aménagement et de programmation, et le cas échéant le règlement, en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées lors d’une opération d’aménagement d’ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes prévus ;
• capacité insuffisante : l’ouverture à l’urbanisation de la zone est subordonnée à une modification ou à une révision du PLU. On parle couramment de zone AU « fermée » ou « stricte » : en l’état, le terrain n’y est en principe pas constructible.

Ce qui reste possible en zone A ou N

En zone agricole ou naturelle, la construction d’une maison neuve n’est en principe pas admise. Le code prévoit cependant trois ouvertures, que le PLU peut utiliser ou non :

• Les extensions et annexes des habitations existantes. En dehors des STECAL, les bâtiments d’habitation existants peuvent faire l’objet d’extensions ou d’annexes, dès lors qu’elles ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement en fixe la zone d’implantation, la hauteur, l’emprise et la densité, après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) (article L151-12).
• Le changement de destination de bâtiments désignés. Le règlement peut désigner, en dehors des STECAL, les bâtiments qui peuvent changer de destination (une grange transformée en logement, par exemple), dès lors que cela ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement est soumis à l’avis conforme de la CDPENAF en zone A, de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites en zone N (article L151-11). Hors désignation, l’autorité qui délivre le permis peut, par dérogation, autoriser le changement de destination d’un bâtiment agricole ou forestier ; en zone A ou N hors STECAL, il doit être inutilisé pour l’agriculture ou la forêt depuis plus de vingt ans, avec les mêmes avis conformes (article L152-6-9, issu de la loi du 26 novembre 2025).
• Les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL). Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones A ou N des secteurs où sont autorisés des constructions, des aires d’accueil et terrains familiaux pour les gens du voyage, ou des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs. Il y fixe les conditions de hauteur, d’implantation et de densité, après avis de la même commission (article L151-13).

Lire l’indice d’une zone : Ua, Ub, 1AU, Nh…

Les lettres U, AU, A et N viennent du code ; ce qui les suit est propre à chaque PLU. Aucun texte ne fixe le sens d’un indice : « Ub » ne désigne pas la même chose à Lyon et dans une commune rurale. Quelques usages fréquents, à vérifier toujours dans le règlement de la commune :

La légende du plan de zonage et le règlement écrit donnent la clé de lecture ; c’est le règlement qui fait foi.

Le règlement écrit d’une zone

Le règlement écrit comporte un chapitre par zone ou par secteur. Depuis le 1er janvier 2016, le code de l’urbanisme organise son contenu par thèmes ; un PLU approuvé selon les règles antérieures, ou dont la procédure a été engagée avant cette date, peut avoir conservé l’ancienne structure, en articles numérotés de 1 à 14 ou 16 (article 12 du décret du 28 décembre 2015). Les deux formes coexistent ; on y trouve les mêmes questions :

Lisez aussi les définitions du règlement (hauteur à l’égout ou au faîtage, emprise au sol, limite séparative) et ses dispositions générales, applicables à toutes les zones.

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP)

Les OAP comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements ; pour un PLU intercommunal, en l’absence de schéma de cohérence territoriale, elles traitent aussi de l’équipement commercial, artisanal et logistique (article L151-6). Elles peuvent notamment prendre la forme de schémas d’aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics (article L151-7).

Un projet doit être compatible avec une OAP, c’est-à-dire ne pas la contrarier, alors qu’il doit être conforme au règlement (article L152-1). En zone AU ouverte, l’OAP dessine souvent le futur quartier.

Trouver la zone d’une parcelle

1. Identifiez la parcelle : commune, section et numéro cadastral.
2. Consultez le Géoportail de l’urbanisme, portail national des documents d’urbanisme (article L133-1) : il affiche la zone de la parcelle et les pièces du PLU publié.
3. Vérifiez la date du document publié : la recherche « PLU des communes » indique le document en vigueur et sa date d’approbation.
4. Lisez le chapitre du règlement correspondant à la zone, puis les OAP si la parcelle est dans leur périmètre.
5. En cas de doute (parcelle à cheval sur deux zones, procédure en cours), interrogez la mairie.

Ce que le zonage ne dit pas

D’autres règles se superposent au zonage :

• Les servitudes d’utilité publique annexées au PLU : abords des monuments historiques, plans de prévention des risques, lignes électriques…
• Les emplacements réservés, qui réservent une partie du terrain à une voie, un équipement ou des logements.
• Les droits de préemption, qui ne limitent pas la construction mais encadrent la vente.
• Les prescriptions graphiques du PLU : espaces boisés classés, éléments de paysage ou de patrimoine protégés, marges de recul particulières.
• La desserte et les risques. Voir comment savoir si un terrain est constructible.

Ce que dit la note Urbaminute

La note de renseignements d’urbanisme part de la zone de la parcelle telle qu’elle est publiée au Géoportail de l’urbanisme, avec le document en vigueur et sa date, puis rassemble ce qui s’y superpose.

Questions fréquentes