Note d’urbanisme et vente : vendeur, acquéreur, notaire

À quel moment de la vente l’urbanisme se vérifie

Une vente passe en général par la mise en vente, un avant-contrat (promesse unilatérale ou compromis), puis l’acte authentique chez le notaire.

Le devoir d’information du vendeur

Le code civil pose une règle générale : la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer, dès lors que l’autre l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Ce devoir ne peut être ni limité ni exclu ; son manquement engage la responsabilité de celui qui y était tenu et peut entraîner l’annulation du contrat (article 1112-1 du code civil).

En matière d’urbanisme, peuvent ainsi devoir être signalés, selon les circonstances : une extension réalisée sans autorisation, une servitude ou un emplacement réservé connu du vendeur, un litige avec la mairie ou un voisin. Le vendeur a intérêt à remettre au notaire, dès le début, les autorisations obtenues et les courriers reçus.

S’y ajoutent le dossier de diagnostic technique et l’état des risques ; faute d’état des risques, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix (article L125-5 du code de l’environnement).

Le devoir de conseil du notaire

Aucun code ne dresse la liste des vérifications d’urbanisme du notaire. Son devoir d’information et de conseil, construit par les tribunaux, est sanctionné par sa responsabilité civile (article 1240 du code civil). La Cour de cassation a jugé, par exemple, qu’une note de renseignements d’urbanisme muette sur le risque d’inondation ne dispensait pas le notaire de son obligation de s’informer de l’existence d’un arrêté préfectoral publié relatif à un plan de prévention des risques d’inondation, et a cassé l’arrêt qui l’avait mis hors de cause (Cass. 1re civ., 14 février 2018, n° 16-27.263).

Ce que le notaire réunit en pratique

On y trouve souvent :

• des renseignements d’urbanisme : une note de renseignements d’urbanisme, un certificat d’urbanisme, ou les deux. La note, issue d’une circulaire du 13 décembre 1950, est une pièce purement informative qui ne crée aucun droit (réponse ministérielle publiée au JO de l’Assemblée nationale le 27 août 2013). Aucune loi ni aucun décret n’impose de l’annexer à l’acte, même si elle y est souvent jointe en pratique ; voir ce que contient une note et la différence avec le certificat ;
• la purge des droits de préemption : si le bien est dans un périmètre de préemption, la déclaration d’intention d’aliéner est obligatoire, à peine de nullité de la vente (article L213-2). Voir le droit de préemption urbain et la DIA ;
• les servitudes : de droit privé, relevées dans les titres, et servitudes d’utilité publique annexées au PLU (article L151-43) ;
• les autorisations des travaux passés, lorsque le bien a été agrandi ou transformé : permis, déclaration préalable, déclaration d’achèvement (voir ci-dessous) ;
• les documents remis par le vendeur : dossier de diagnostic technique, dont l’état des risques.

Note d’urbanisme, diagnostics et état des risques

Les travaux passés : autorisations et conformité

Véranda, extension, garage transformé, piscine : lorsque le bien a évolué, le notaire demande en général les autorisations correspondantes, permis de construire ou déclaration préalable. À l’achèvement, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est adressée à la mairie (article L462-1 du code de l’urbanisme). L’administration dispose de trois mois à compter de sa réception pour contester la conformité des travaux, cinq mois lorsque le récolement est obligatoire (article R462-6) ; passé ce délai, elle ne peut plus la contester (article L462-2).

Le délai de dix ans et ses limites

Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, un refus de permis ou une opposition à déclaration préalable ne peut pas être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme (article L421-9). Cette règle ne s’applique pas, notamment :

• lorsque la construction a été réalisée sans aucun permis alors qu’un permis était requis ;
• lorsqu’elle expose, par sa situation, ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
• lorsqu’une action en démolition a été engagée, ou dans un parc national, un site classé, sur le domaine public ou dans les zones de danger d’un plan de prévention des risques naturels.

Ce délai protège les demandes d’autorisation futures ; il n’efface pas tout. La commune ou l’intercommunalité compétente peut aussi demander au tribunal judiciaire la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans l’autorisation exigée ou en méconnaissance de celle-ci ; cette action civile se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux (article L480-14). Poursuites pénales et actions des voisins obéissent à leurs propres règles : interrogez le notaire.

Ce que l’acquéreur doit regarder selon son projet

Si le projet compte dans la décision d’achat, dites-le avant l’avant-contrat : il peut devenir une condition de la vente.

Le rôle de l’agent immobilier

L’annonce que diffuse l’agent immobilier doit indiquer comment accéder aux informations sur les risques (article L125-5 du code de l’environnement). Son devoir d’information et de conseil s’apprécie au cas par cas. Ainsi, l’agent dont il n’était pas établi qu’il connaissait des travaux d’agrandissement réalisés dix ans plus tôt, sans indice d’une difficulté, n’avait pas, n’étant pas un professionnel de la construction, à vérifier leur conformité aux permis ni l’implantation des ouvrages au regard des règlements d’urbanisme : la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel de l’avoir déduit de ces circonstances (Cass. 1re civ., 25 novembre 2015, n° 14-22.102).

Les clauses du compromis

Une obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain ; la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple (article 1304 du code civil). Si elle défaille, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé (article 1304-6). Service-public.fr cite, parmi les conditions suspensives possibles, l’obtention d’un certificat d’urbanisme et la purge du droit de préemption. On rencontre notamment :

• une condition tenant à ce que les renseignements d’urbanisme ne révèlent pas de servitude ou de charge de nature à déprécier le bien ou à empêcher l’usage prévu ;
• une condition d’obtention d’un permis de construire ou d’une décision de non-opposition, souvent « purgé de tout recours », lorsque l’achat est lié à un projet de travaux.

La portée d’une condition dépend de sa rédaction (délai, document exigé) : elle se négocie avec le notaire avant la signature.

Ce que contient la note Urbaminute, et ce qu’elle ne remplace pas

La note Urbaminute rassemble, pour les parcelles du bien, le document d’urbanisme, la zone et ses principales règles, les servitudes, préemptions, emplacements réservés et prescriptions publiés, chacun avec sa source datée. Voir aussi son prix et son délai.

Questions fréquentes