PLU de Saint-Paul (97411)

Saint-Paul : document, zonage, périmètres

Saint-Paul est une commune de La Réunion (974) de 108 088 habitants, dont le territoire s’étend sur 242 km² (447 hab./km²).

Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 27/09/2012, élaboré par la commune elle-même. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 17/12/2025.

Le territoire se partage entre 50 % de zones naturelles, 33 % de zones agricoles et 17 % de zones urbaines ou à urbaniser, au-dessus de la moyenne du département (12 %), en 67 zones. N (naturelle) est la zone la plus vaste : 9 611 ha, soit 40 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 188 secteurs de mixité sociale, 155 emplacements réservés, 38 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

Saint-Paul est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Saint-Paul.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (La Possession, Les Trois-Bassins, Le Port…) sont toutes en PLU communal, comme Saint-Paul.

Le document d’urbanisme de Saint-Paul

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Saint-Paul
Approuvé le: 27/09/2012
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 17/12/2025

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 50 % (12 180 ha)
Zones agricoles (A) 33 % (7 895 ha)
Zones urbaines (U) 14 % (3 316 ha)
Zones à urbaniser (AU) 3 % (767 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 17 % du territoire de Saint-Paul, les zones agricoles et naturelles 83 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Saint-Paul

Zone	Type	Surface
N	Naturelle	9 611 ha
A	Agricole	6 148 ha
Nerl	Naturelle	1 494 ha
Acu	Agricole	1 034 ha
An	Agricole	712 ha
U3c	Urbaine	534 ha
U6c	Urbaine	530 ha
Ncor	Naturelle	468 ha
Ncu	Naturelle	459 ha
U2c	Urbaine	324 ha
U4b	Urbaine	270 ha
U4c	Urbaine	259 ha
U5b	Urbaine	230 ha
AU1st	À urbaniser	219 ha
Usdu	Urbaine	150 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 67. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés155
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)15
Espaces boisés classés12
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés38
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)188
Droit de préemption urbain158
Zones d’aménagement concerté (ZAC)20
Zones d’aménagement différé (ZAD)2
Secteurs de taxe d’aménagement493
Zonage d’assainissement et réseaux27
Règlement local de publicité13
Projets urbains partenariaux1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Saint-Paul (12 sur 155)

ER 10 - Bassin de stockage et ou d'infiltration d'eau pluviale
ER 100 - Réalisation d'une voie de desserte à 6 mètres d'emprise
ER 101 - Réalisation du réseau d'eau pluviale
ER 102 - Réalisation de la déviation de la RD10
ER 103 - Aménagement du Chemin du stade et Réalisation du réseau AEP à 6,50 mètres…
ER 105 - Aménagement du chemin Dennemont à 7,50 mètres d'emprise
ER 107 - Rectification du tracé de la RD7 et requalification de ses abords
ER 108 - Réalisation d'une aire de stationnement et de la voie d'accès
ER 111 - Aménagement du chemin des Paquerettes à 6,50 mètres d'emprise
ER 112 - Aménagement du chemin de la Cure à 6 mètres d'emprise
ER 113 - Aménagement du chemin fleurs belles de nuit à 6 mètres d'emprise
ER 116 - Aménagement du Chemin Summer n°2 à 12 mètres d'emprise

Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Paul (12 sur 15)

OAP 1.1 - Le pôle " entrée de ville "
OAP 1.2 - Le front de mer
OAP 1.3 - Le Pôle culturel et patrimonial dit " Plaque hôtel de ville "
OAP 1.4 - La zone d'activités économiques de Cambaie
OAP 2.1 - Le centre-ville de Saint-Gilles les Bains
OAP 2.2 - L'Ermitage les Bains
OAP 3.2 - Le centre de Saint-Gilles les Hauts
OAP 3.3 - Les terrains du Centhor
OAP 3.4 - Site historique de Villèle
OAP 4.1 - Le centre de la Plaine
OAP 4.2 - L'opération d'aménagement "Marie CAZE"
OAP 4.3 - La centralité de Bois de Nèfles

Secteurs de mixité sociale à Saint-Paul (1 sur 188)

Clause logements aidés × 188

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Paul (3 sur 38)

Bâtiment Immeuble CV retenus art. L 151 × 24
Parcelle Immeuble CV retenus art. L 151 × 10
Point Immeuble CV retenus art. L 151 × 4

Servitudes d’utilité publique à Saint-Paul

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de La Réunion (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Saint-Paul sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Plans de prévention des risques naturels PM138
Sites inscrits et sites classés AC27
Télécommunications : protection contre les perturbations PT16
Télécommunications : protection contre les obstacles PT26
Monuments historiques et leurs abords AC14
Dégagement aéronautique (aérodromes) T54
Installations classées et sites pollués PM23
Plans de prévention des risques technologiques PM33
Sites patrimoniaux remarquables AC41

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Pour un terrain de Saint-Paul, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Saint-Paul

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Saint-Paul, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Saint-Paul ?

Saint-Paul est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 27/09/2012. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 17/12/2025).

Le PLU de Saint-Paul est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Saint-Paul ?

Sur le territoire de Saint-Paul, le document publié compte 67 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 50 %, zones agricoles 33 %, zones urbaines 14 %, zones à urbaniser 3 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Nerl, Acu. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Saint-Paul ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Paul ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 155 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Saint-Paul ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Saint-Paul ?

Oui : Saint-Paul est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Saint-Paul est-elle en zone tendue ?

Oui : Saint-Paul figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Paul ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de La Réunion de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

La Possession (97419)
Les Trois-Bassins (97426)
Le Port (97420)
Saint-Denis (97400)
Saint-Leu (97416)
Cilaos (97413)

Toutes les communes : La Réunion (974)