PLU des Trois-Bassins (97426)

Les Trois-Bassins : document, zonage, périmètres

Les Trois-Bassins est une commune de La Réunion (974) de 7 221 habitants, dont le territoire s’étend sur 42,8 km² (169 hab./km²).

Les règles d’urbanisme des Trois-Bassins sont fixées par un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 21/02/2017. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 02/06/2022. Au 31/12/2024, une procédure était en cours (révision de PLU) ; le document en vigueur continue de s’appliquer jusqu’à son approbation.

Le territoire se partage entre 61 % de zones naturelles, 32 % de zones agricoles et 7 % de zones urbaines ou à urbaniser, en dessous de la moyenne du département (12 %), en 30 zones. La zone la plus étendue est Nr (naturelle), avec 1 321 ha, soit 31 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 122 espaces boisés classés, 41 emplacements réservés, 35 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi que des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

Autre point à connaître avant un projet : Les Trois-Bassins est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation aux Trois-Bassins.

Autour d’elle, même cadre : Saint-Leu, Saint-Paul, Les Avirons et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU communal.

Le document d’urbanisme des Trois-Bassins

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune des Trois-Bassins
Approuvé le: 21/02/2017
Procédure en cours: révision de PLU (au 31/12/2024)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 02/06/2022

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 61 % (2 589 ha)
Zones agricoles (A) 32 % (1 359 ha)
Zones urbaines (U) 6 % (236 ha)
Zones à urbaniser (AU) 2 % (82 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 7 % du territoire des Trois-Bassins, les zones agricoles et naturelles 93 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU aux Trois-Bassins

Zone	Type	Surface
Nr	Naturelle	1 321 ha
A	Agricole	1 219 ha
N	Naturelle	643 ha
Nco	Naturelle	565 ha
Acu	Agricole	137 ha
Ub	Urbaine	115 ha
Uc	Urbaine	61 ha
Ua	Urbaine	56 ha
1AUb	À urbaniser	47 ha
Nli	Naturelle	44 ha
2AUb	À urbaniser	17 ha
1AUa	À urbaniser	6 ha
1AUt	À urbaniser	4 ha
Nu	Naturelle	4 ha
Nto6	Naturelle	3 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 30. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés41
Espaces boisés classés122
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés35
Règles d’implantation des constructions (graphiques)1
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés aux Trois-Bassins (12 sur 41)

ER 1 - Aménagement d'un sentier littoral de 3 mètres d'emprise
ER 10 - Extension du cimetière
ER 11 - Aménagement du Chemin des Azalées de 8 mètres d'emprise
ER 12 - Création de voie de désenclavement de 8 mètres d'emprise
ER 14 - Extension école et équipement pour la petite enfance
ER 15 - Aménagement d'une voie de 6 mètres d'emprise
ER 16 - Création de logements et d'équipements scolaires
ER 17 - Création d'une voirie mixte de 12 mètres d'emprise
ER 18 - Aménagement d'une voie de désenclavement
ER 19 - Création d'un passage piéton
ER 2 - Création d'un espace vert
ER 20 - Aménagement d'un accès à la mer

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés aux Trois-Bassins (2 sur 35)

Bâtiment d'intérêt supérieur × 26
Bâtiment patrimonial × 9

Servitudes d’utilité publique aux Trois-Bassins

À l’échelle de La Réunion, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain des Trois-Bassins. Principales catégories publiées :

Plans de prévention des risques naturels PM138
Sites inscrits et sites classés AC27
Télécommunications : protection contre les perturbations PT16
Télécommunications : protection contre les obstacles PT26
Monuments historiques et leurs abords AC14
Dégagement aéronautique (aérodromes) T54
Installations classées et sites pollués PM23
Plans de prévention des risques technologiques PM33
Sites patrimoniaux remarquables AC41

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet aux Trois-Bassins

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Aux Trois-Bassins, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien aux Trois-Bassins

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Les Trois-Bassins a-t-elle un PLU ?

Les Trois-Bassins est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 21/02/2017. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 02/06/2022).

Le PLU des Trois-Bassins est-il en cours d’évolution ?

Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.

Quelles sont les zones du PLU des Trois-Bassins ?

Sur le territoire des Trois-Bassins, le document publié compte 30 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 61 %, zones agricoles 32 %, zones urbaines 6 %, zones à urbaniser 2 % de la surface. Les plus étendues : Nr, A, N, Nco. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle aux Trois-Bassins ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés aux Trois-Bassins ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 41 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

La loi Littoral s’applique-t-elle aux Trois-Bassins ?

Oui : Les Trois-Bassins est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Quel est le taux de la taxe d’aménagement aux Trois-Bassins ?

Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), et la part départementale de La Réunion de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme aux Trois-Bassins ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Saint-Leu (97416)
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