PLU de Nieul-sur-Mer (17137)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Nieul-sur-Mer

Commune de la Charente-Maritime (17), Nieul-sur-Mer compte 5 811 habitants sur 10,9 km², soit une densité de 531 habitants au km².

Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CA de La Rochelle, approuvé le 19/12/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 05/03/2026.

24 % du territoire de Nieul-sur-Mer est classé en zone urbaine (23 %) ou à urbaniser (1 %), bien plus que la moyenne de la Charente-Maritime (8 %). Les zones agricoles (68 %) et naturelles (8 %) occupent le reste des 25 zones du plan. La zone la plus étendue est A (agricole), avec 364 ha, soit 33 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 359 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 39 espaces boisés classés, 8 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), ainsi que des sites archéologiques : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.

Autour d’elle, même cadre : L'Houmeau, Lagord, Marsilly et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Nieul-sur-Mer

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: CA de La Rochelle (intercommunalité)
Approuvé le: 19/12/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 05/03/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 68 % (743 ha)
Zones urbaines (U) 23 % (253 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 8 % (86 ha)
Zones à urbaniser (AU) 1 % (12 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 24 % du territoire de Nieul-sur-Mer, les zones agricoles et naturelles 76 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Nieul-sur-Mer

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
A	Agricole	secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres a	364 ha
Ap	Agricole	espaces à protéger en raison de la qualité ou de l'intérêt des paysages littoraux et les pincements/relictuels	353 ha
UL2	Urbaine	tissus d'habitat individuel: « lotissement évolutif »	132 ha
UV1	Urbaine	centres-villes, bourgs, villages et hameaux de l'agglomération: « Venelles et patios »	63 ha
Nr	Naturelle	espaces littoraux remarquables et réservoirs de biodiversité	60 ha
AOr2	Agricole	espaces remarquables au sens de la loi littoral non bâtis à préserver de tout bâtiment	21 ha
N	Naturelle	Zones Naturelles et forestières, équipés ou non, à protéger	12 ha
1AUO-3	À urbaniser	secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation à vocation principale d'habitat, sous la forme d'opération d	12 ha
UD3	Urbaine	tissu pavillonnaire : « Continu & ordonné »	12 ha
UX	Urbaine	zones d'activités, commerciales et artisanales	12 ha
UD1	Urbaine	tissu pavillonnaire : « Liberté & rez-de-chaussée »	9 ha
UR	Urbaine	infrastructures majeures de transports terrestres routiers et leurs abords	7 ha
UE	Urbaine	espaces destinés aux équipements d'intérêt collectif et services publics	7 ha
UD2	Urbaine	tissu pavillonnaire : « Aéré & contraint »	6 ha
Ng	Naturelle	STECAL: terrains liés à la pratique du golf	6 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 25. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés7
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)8
Espaces boisés classés39
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés359
Linéaires de diversité commerciale3
Règles graphiques de stationnement3
Équipements collectifs admis en zone A ou N1
Espaces remarquables du littoral23
Sites archéologiques5
Zones d’aménagement différé (ZAD)1
Zones de préemption des espaces naturels sensibles1
Secteurs de taxe d’aménagement2
Zonage d’assainissement et réseaux4 585
Projets urbains partenariaux2

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Nieul-sur-Mer

521_ER : Emplacement réservé ni_er_01 : création d'une piste cyclable
521_ER : Emplacement réservé ni_er_02 : élargissement de voirie et restitution de la haie
521_ER : Emplacement réservé ni_er_03 : création d'une piste cyclable
521_ER : Emplacement réservé ni_er_04 : élargissement de voirie
521_ER : Emplacement réservé ni_er_05 : élargissement de voirie
521_ER : Emplacement réservé ni_er_06 : création d'une piste cyclable
522_ERMS : Emplacement réservé pour mixité sociale ni_erms_01 : emplacement de mixité sociale, 80%…

Orientations d’aménagement et de programmation à Nieul-sur-Mer (5 sur 8)

521_OAPPat : OAP patrimoine bâti traditionnel et balnéaire × 4
521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_NI_01 : Sud Bourg - Point P
521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_NI_02 : Guifette Noire
521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_NI_03 : Champ Pinson
521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_NI_04 : Clos du Nalbret 2

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Nieul-sur-Mer (10 sur 359)

521_PE_Hai : Haie protégée × 207
521_PP_ElÃ : Elément bâti à protéger × 64
521_PP_ElÃ : Elément bâti linéaire à protéger × 28
521_PE_Arb : Arbre protégé × 17
521_PE_Ali : Alignement d'arbres protégés × 14
521_PP_Sur : Autre élément surfacique : Ensemble bâti × 12
521_Espace : Espace vert protégé × 7
521_PP_Sur : Autre élément surfacique : Bâtiment × 6
521_PP_Sur : Autre élément surfacique : Quéreux × 3
521_PP_Sur : Autre élément surfacique : Chapelle

Servitudes d’utilité publique à Nieul-sur-Mer

Le Géoportail de l’urbanisme publie, pour le territoire de Nieul-sur-Mer lui-même, des servitudes d’utilité publique dans 1 catégorie :

Plans de prévention des risques naturels PM11

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Charente-Maritime (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Nieul-sur-Mer sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1502
Canalisations d’hydrocarbures I180
Passage des piétons sur le littoral EL942
Sites patrimoniaux remarquables AC425
Dégagement aéronautique (aérodromes) T59
Plans de prévention des risques technologiques PM36
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Forêts de protection A72
Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS22

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Pour un terrain de Nieul-sur-Mer, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Nieul-sur-Mer

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Nieul-sur-Mer, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Nieul-sur-Mer ?

Nieul-sur-Mer est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 19/12/2019 (collectivité compétente : CA de La Rochelle). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 05/03/2026).

Le PLUi de Nieul-sur-Mer est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Nieul-sur-Mer ?

Sur le territoire de Nieul-sur-Mer, le document publié compte 25 zones ou secteurs : zones agricoles 68 %, zones urbaines 23 %, zones naturelles et forestières 8 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : A, Ap, UL2, UV1. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Nieul-sur-Mer ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Nieul-sur-Mer ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 7 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

La loi Littoral s’applique-t-elle à Nieul-sur-Mer ?

Oui : Nieul-sur-Mer est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Nieul-sur-Mer est-elle en zone tendue ?

Oui : Nieul-sur-Mer figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Nieul-sur-Mer ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), et la part départementale de la Charente-Maritime de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

L'Houmeau (17137)
Lagord (17140)
Marsilly (17137)
Puilboreau (17138)
La Rochelle (17000)
Saint-Xandre (17138)

Toutes les communes : Charente-Maritime (17)