L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à La Rochelle
Commune de la Charente-Maritime (17), La Rochelle compte 79 851 habitants sur 30,2 km², soit une densité de 2 647 habitants au km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CA de La Rochelle, approuvé le 19/12/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 05/03/2026.
86 % du territoire de La Rochelle est classé en zone urbaine (85 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), bien plus que la moyenne de la Charente-Maritime (8 %). Les zones agricoles (5 %) et naturelles (10 %) occupent le reste des 52 zones du plan. UM1 (urbaine) est la zone la plus vaste : 361 ha, soit 12 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 1 973 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 229 espaces boisés classés, 55 emplacements réservés, ainsi qu’une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, un plan d’exposition au bruit d’aérodrome, des sites archéologiques : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
La Rochelle est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Lagord, L'Houmeau, Nieul-sur-Mer…) sont toutes en PLUi, comme La Rochelle.
Le document d’urbanisme de La Rochelle
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA de La Rochelle (intercommunalité)
- Approuvé le
- 19/12/2019
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 05/03/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 85 % (2 572 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 10 % (290 ha)
- Zones agricoles (A) 5 % (144 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (10 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 86 % du territoire de La Rochelle, les zones agricoles et naturelles 14 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à La Rochelle
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UM1 | Urbaine | tissus de maisons de ville situés en périphérie des coeurs de ville: « Maisons élancées » | 361 ha |
| UX | Urbaine | zones d'activités, commerciales et artisanales | 276 ha |
| UPM | Urbaine | espaces du « Port Atlantique La Rochelle » et du port de Chef de Baie | 261 ha |
| Nr | Naturelle | espaces littoraux remarquables et réservoirs de biodiversité | 250 ha |
| UE | Urbaine | espaces destinés aux équipements d'intérêt collectif et services publics | 224 ha |
| UXM | Urbaine | secteur urbain dédié aux activités économiques de type mixte | 195 ha |
| UV1 | Urbaine | centres-villes, bourgs, villages et hameaux de l'agglomération: « Venelles et patios » | 192 ha |
| PSMV | Urbaine | plan de sauvegarde et de mise en valeur de La Rochelle | 169 ha |
| UQ | Urbaine | quartiers de l'architecture moderne comportant des immeubles collectifs de hauteur importante | 151 ha |
| UU3 | Urbaine | tissus destinés à faire l'objet d'une densification forte: bâtis relativement récents où la densification des | 88 ha |
| UM1a | Urbaine | tissus de maisons de ville situés en périphérie des coeurs de ville: « Maisons élancées » | 83 ha |
| Ap | Agricole | espaces à protéger en raison de la qualité ou de l'intérêt des paysages littoraux et les pincements/relictuels | 74 ha |
| UL2 | Urbaine | tissus d'habitat individuel: « lotissement évolutif » | 73 ha |
| A | Agricole | secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres a | 57 ha |
| UU2 | Urbaine | tissus destinés à faire l'objet d'une densification forte: espaces urbains localisés sur des axes principaux | 51 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 52. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés55
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)11
- Espaces boisés classés229
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1 973
- Linéaires de diversité commerciale89
- Règles graphiques de stationnement41
- Espaces remarquables du littoral54
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)2
- Sites archéologiques10
- Plan d’exposition au bruit d’un aérodrome2
- Zones de préemption des espaces naturels sensibles1
- Secteurs d’information sur les sols (pollution)8
- Secteurs de taxe d’aménagement4
- Zonage d’assainissement et réseaux30 805
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à La Rochelle (12 sur 55)
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_01 : aménagement boulevard Cottes-Mailles
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_03 : aménagement de voirie et stationnement
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_04 : aménagement de voirie
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_05a : aménagement de voirie et liaison douce
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_05b : aménagement d'un giratoire et liaison douce
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_06 : aménagement de voirie et cheminement doux
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_07a : aménagement de voirie et cheminement doux
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_07b : aménagement de voirie et cheminement doux
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_08 : aménagement de voirie et cheminement doux
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_09a : aménagement de voirie et cheminement doux
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_09b : aménagement de voirie et cheminement doux
- 521_ER : Emplacement réservé lr_er_10 : aménagement de voirie et cheminement doux
Orientations d’aménagement et de programmation à La Rochelle
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP-LR-09 : Danton
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP-LR-10 : Sautel
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_LR_01 : Denfert-Rochereau
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_LR_02 :…
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_LR_03 : Lavoisier -…
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_LR_04 : Normandin
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_LR_05 : Tri postal
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_LR_06 : Parking Lycée…
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_LR_07 : Espace Gare
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_LR_08 : Rivauds Ouest
- 521_OAPSpa : Orientation d'Aménagement et de Programmation spatialisée OAP_interface_Picoty :…
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à La Rochelle (9 sur 1 973)
- 521_PE_Ali : Alignement d'arbres protégés × 856
- 521_PE_Arb : Arbre protégé × 581
- 521_PE_Hai : Haie protégée × 256
- 521_Espace : Espace vert protégé × 229
- 521_PP_Sur : Autre élément surfacique : Ensemble bâti × 26
- 521_PP_Sur : Autre élément surfacique : Bâtiment × 20
- 521_PP_Elà : Elément bâti linéaire à protéger × 2
- 521_PP_Elà : Elément bâti à protéger × 2
- 521_PP_Sur : Autre élément surfacique : Venelle
Servitudes d’utilité publique à La Rochelle
Le Géoportail de l’urbanisme publie, pour le territoire de La Rochelle lui-même, des servitudes d’utilité publique dans 1 catégorie :
- Plans de prévention des risques naturels PM11
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Charente-Maritime (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de La Rochelle sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1502
- Canalisations d’hydrocarbures I180
- Passage des piétons sur le littoral EL942
- Sites patrimoniaux remarquables AC425
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T59
- Plans de prévention des risques technologiques PM36
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Forêts de protection A72
- Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS22
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à La Rochelle
Pour un terrain de La Rochelle, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à La Rochelle
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de La Rochelle, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à La Rochelle ?
La Rochelle est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 19/12/2019 (collectivité compétente : CA de La Rochelle). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 05/03/2026).
Le PLUi de La Rochelle est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de La Rochelle ?
Sur le territoire de La Rochelle, le document publié compte 52 zones ou secteurs : zones urbaines 85 %, zones naturelles et forestières 10 %, zones agricoles 5 % de la surface. Les plus étendues : UM1, UX, UPM, Nr. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à La Rochelle ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à La Rochelle ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 55 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
La loi Littoral s’applique-t-elle à La Rochelle ?
Oui : La Rochelle est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
La Rochelle est-elle en zone tendue ?
Oui : La Rochelle figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à La Rochelle ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), et la part départementale de la Charente-Maritime de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Lagord (17140)
- L'Houmeau (17137)
- Nieul-sur-Mer (17137)
- Puilboreau (17138)
- Aytré (17440)
- Périgny (17180)