PLU de Nice (06000) | Urbaminute

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Nice

Nice, 357 737 habitants, occupe 73,8 km² des Alpes-Maritimes (06), soit 4 848 habitants au km².

Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé le 25/10/2019. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 27/07/2026.

Le plan de zonage découpe le territoire en 91 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 29 % et les zones agricoles 7 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 64 %, bien plus que la moyenne des Alpes-Maritimes (11 %). Nb (« Zone Nb : zone naturelle extension mesurée des habitations ») est la zone la plus vaste : 1 144 ha, soit 16 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLUi publie également 2 709 règles graphiques d’implantation, 1 131 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 859 continuités écologiques, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, un plan d’exposition au bruit d’aérodrome.

Autre point à connaître avant un projet : Nice est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Nice.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Saint-André-de-la-Roche, Falicon, Villefranche-sur-Mer…) sont toutes en PLUi, comme Nice.

Le document d’urbanisme de Nice

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Métropole Nice Côte d'Azur (intercommunalité)
Approuvé le: 25/10/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 27/07/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 62 % (4 593 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 29 % (2 121 ha)
Zones agricoles (A) 7 % (498 ha)
Zones à urbaniser (AU) 2 % (138 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 64 % du territoire de Nice, les zones agricoles et naturelles 36 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Nice

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Nb	Naturelle	Zone Nb : zone naturelle extension mesurée des habitations	1 144 ha
Nlr	Naturelle	Zone Nlr : espaces littoraux et terrestres sensibles (loi littoral et DTA)	602 ha
UFc1	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	498 ha
UFc5	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	467 ha
UBb1	Urbaine	Zone UB : quartiers urbains denses	410 ha
UEk1	Urbaine	Zone UE : équipements d'intérêt collectif et services publics	387 ha
UDc	Urbaine	Zone UD : quartiers résidentiels/villes parcs	360 ha
Ac	Agricole	Zone Ac : constructions nécessaires à l'activité agricole (log des agriculteurs)	328 ha
UDh	Urbaine	Zone UD : quartiers résidentiels/villes parcs	275 ha
UEl	Urbaine	Zone UE : équipements d'intérêt collectif et services publics	263 ha
UFb5	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	238 ha
UFc4	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	218 ha
Ab	Agricole	Zone Ab : zone agricole : uniquement serres autorisées	142 ha
UBb5	Urbaine	Zone UB : quartiers urbains denses	117 ha
UFb8	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	110 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 91. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés401
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)5
Espaces boisés classés91
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1 131
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)28
Linéaires de diversité commerciale6
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)180
Continuités écologiques (trame verte et bleue)859
Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer42
Règles d’implantation des constructions (graphiques)2 709
Règles graphiques d’emprise au sol2
Règles graphiques de hauteur48
Règles graphiques de stationnement3
Équipements collectifs admis en zone A ou N1
Secteurs de plan de masse283
Droit de préemption urbain6
Zones d’aménagement concerté (ZAC)4
Sites archéologiques5
Plan d’exposition au bruit d’un aérodrome1
Zones d’aménagement différé (ZAD)2
Secteurs d’information sur les sols (pollution)19
Projets urbains partenariaux5

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Nice (12 sur 401)

Zone de protection des tunnels × 2
E001 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E002 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E003 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E004 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E005 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E006 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E007 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E008 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E009 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E010 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E011 : Emplacement réservé voirie et équipement public

Orientations d’aménagement et de programmation à Nice (1 sur 5)

OAP : Périmètre des Orientations d'Aménagement et de Programmation × 5

Secteurs de mixité sociale à Nice (1 sur 28)

PMS : Périmètre de mixité sociale × 28

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Nice (12 sur 1 131)

Patrimoine bâti remarquable × 629
EVI : Espace Vert Identifié × 164
Patrimoine naturel × 99
DEGVUE : Dégagement de vue × 94
JIM : Jardin d'intérêt majeur × 89
ODAE : Ordonnance ou discipline d'architecture d'ensemble × 6
ESP_VEG : Zones traitées en espace végétal × 3
SV26 : Origine de la prescription vue × 3
SV4 : Origine de la prescription vue × 3
EPC : Elements de paysage à créer
SV1 : Origine de la prescription vue
SV10 : Origine de la prescription vue

Secteurs de constructibilité limitée à Nice (3 sur 180)

Affouillement de plus de 3 m de hauteur interdit sur une profondeur de 20 m en bordure… × 174
Zone de tirants × 5
Zone de protection des nappes alluviales

Servitudes d’utilité publique à Nice

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Alpes-Maritimes : 11 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Nice figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1427
Plans de prévention des risques naturels PM1166
Canalisations d’hydrocarbures I143
Autres servitudes de prévention des risques PM820
Télécommunications : protection contre les obstacles PT28
Sites patrimoniaux remarquables AC47
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Zones agricoles protégées A92
Installations classées et sites pollués PM22
Dégagement aéronautique (aérodromes) T52

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Pour un terrain de Nice, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Nice

Pour une parcelle précise à Nice, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Nice ?

Nice est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/10/2019 (collectivité compétente : Métropole Nice Côte d'Azur). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/07/2026).

Le PLUi de Nice est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Nice ?

Sur le territoire de Nice, le document publié compte 91 zones ou secteurs : zones urbaines 62 %, zones naturelles et forestières 29 %, zones agricoles 7 %, zones à urbaniser 2 % de la surface. Les plus étendues : Nb, Nlr, UFc1, UFc5. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Nice ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Nice ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 401 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Nice ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Nice ?

Oui : Nice est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Nice est-elle en zone tendue ?

Oui : Nice figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Nice ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale des Alpes-Maritimes de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Nice ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Toutes les communes : Alpes-Maritimes (06)