L’urbanisme en clairL’urbanisme à Beaulieu-sur-Mer en bref
Avec 3 874 habitants pour 1,1 km², Beaulieu-sur-Mer (Alpes-Maritimes, 06) a une densité de 3 655 hab./km².
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé le 25/10/2019. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 27/07/2026.
Sur 23 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 73 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (11 %) ; le reste est classé en zone agricole (0 %) ou naturelle (27 %). Première zone par la surface : UFb4 (« Zone UF : zones pavillonnaires »), 22 ha, soit 21 % du territoire.
S’y ajoutent 89 espaces boisés classés, 24 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 23 secteurs de mixité sociale, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Beaulieu-sur-Mer est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Beaulieu-sur-Mer.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Villefranche-sur-Mer, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Èze…) sont toutes en PLUi, comme Beaulieu-sur-Mer.
Le document d’urbanisme de Beaulieu-sur-Mer
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- Métropole Nice Côte d'Azur (intercommunalité)
- Approuvé le
- 25/10/2019
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 27/07/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 73 % (78 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 27 % (29 ha)
- Zones agricoles (A) < 1 % (0 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 73 % du territoire de Beaulieu-sur-Mer, les zones agricoles et naturelles 27 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Beaulieu-sur-Mer
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UFb4 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 22 ha |
| Na | Naturelle | Zone Na : zone naturelle inconstructible | 14 ha |
| UCd | Urbaine | Zone UC : quartiers urbains denses discontinus | 12 ha |
| Nb | Naturelle | Zone Nb : zone naturelle extension mesurée des habitations | 11 ha |
| UFb7 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 10 ha |
| UBg | Urbaine | Zone UB : quartiers urbains denses | 8 ha |
| UMc | Urbaine | Zone UM : ports et zones balnéaires | 7 ha |
| UFc1 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 7 ha |
| Np | Naturelle | Zone Np : zones permettant l'aménagement des plages | 3 ha |
| UEa | Urbaine | Zone UE : équipements d'intérêt collectif et services publics | 3 ha |
| UBj | Urbaine | Zone UB : quartiers urbains denses | 2 ha |
| UAb | Urbaine | Zone UA : vieilles villes et vieux villages | 1 ha |
| UBd | Urbaine | Zone UB : quartiers urbains denses | 1 ha |
| UPm4 | Urbaine | Zone UP : zones de projets | 1 ha |
| UPm1 | Urbaine | Zone UP : zones de projets | 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 23. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés9
- Espaces boisés classés89
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés24
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)23
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)1
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)17
- Règles graphiques de hauteur1
- Droit de préemption urbain2
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Beaulieu-sur-Mer
- E01 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E02 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V01 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V02 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V03 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V04 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V05 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V06 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V07 : Emplacement réservé voirie et équipement public
Secteurs de mixité sociale à Beaulieu-sur-Mer (1 sur 23)
- PMS : Périmètre de mixité sociale × 23
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Beaulieu-sur-Mer (5 sur 24)
- Patrimoine bâti remarquable × 15
- EPC : Elements de paysage à créer × 5
- Restanques à protéger, à créer × 2
- ALI_ARB : Alignement d'arbres à créer ou protéger
- EPP : Elements de paysage à protéger
Servitudes d’utilité publique à Beaulieu-sur-Mer
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Alpes-Maritimes : 11 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Beaulieu-sur-Mer figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1427
- Plans de prévention des risques naturels PM1166
- Canalisations d’hydrocarbures I143
- Autres servitudes de prévention des risques PM820
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT28
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Zones agricoles protégées A92
- Installations classées et sites pollués PM22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Beaulieu-sur-Mer
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Beaulieu-sur-Mer, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Beaulieu-sur-Mer
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Beaulieu-sur-Mer, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Beaulieu-sur-Mer ?
Beaulieu-sur-Mer est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/10/2019 (collectivité compétente : Métropole Nice Côte d'Azur). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/07/2026).
Le PLUi de Beaulieu-sur-Mer est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Beaulieu-sur-Mer ?
Sur le territoire de Beaulieu-sur-Mer, le document publié compte 23 zones ou secteurs : zones urbaines 73 %, zones naturelles et forestières 27 % de la surface. Les plus étendues : UFb4, Na, UCd, Nb. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Beaulieu-sur-Mer ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Beaulieu-sur-Mer ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 9 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Beaulieu-sur-Mer ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Littoral s’applique-t-elle à Beaulieu-sur-Mer ?
Oui : Beaulieu-sur-Mer est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Beaulieu-sur-Mer est-elle en zone tendue ?
Oui : Beaulieu-sur-Mer figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Beaulieu-sur-Mer ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale des Alpes-Maritimes de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Villefranche-sur-Mer (06230)
- Saint-Jean-Cap-Ferrat (06230)
- Èze (06360)
- La Trinité (06340)
- Saint-André-de-la-Roche (06730)
- Drap (06340)