L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Èze
Commune des Alpes-Maritimes (06), Èze compte 2 144 habitants sur 9,5 km², soit une densité de 225 habitants au km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé le 25/10/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 27/07/2026.
22 % du territoire d’Èze est classé en zone urbaine (21 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), plus que la moyenne des Alpes-Maritimes (11 %). Les zones agricoles (2 %) et naturelles (77 %) occupent le reste des 30 zones du plan. La zone la plus étendue est Nlr (« Zone Nlr : espaces littoraux et terrestres sensibles (loi littoral et DTA) »), avec 670 ha, soit 71 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 121 espaces boisés classés, 60 continuités écologiques, 36 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Pour qui construit à Èze, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 5 en PLUi, 1 en PLU communal. 5 d’entre elles sont dans le même cas qu’Èze.
Le document d’urbanisme d’Èze
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- Métropole Nice Côte d'Azur (intercommunalité)
- Approuvé le
- 25/10/2019
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 27/07/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 77 % (729 ha)
- Zones urbaines (U) 21 % (204 ha)
- Zones agricoles (A) 2 % (15 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 22 % du territoire d’Èze, les zones agricoles et naturelles 78 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Èze
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Nlr | Naturelle | Zone Nlr : espaces littoraux et terrestres sensibles (loi littoral et DTA) | 670 ha |
| UFb3 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 140 ha |
| Nb | Naturelle | Zone Nb : zone naturelle extension mesurée des habitations | 55 ha |
| UFb4 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 17 ha |
| UFc1 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 13 ha |
| Ac | Agricole | Zone Ac : constructions nécessaires à l'activité agricole (log des agriculteurs) | 13 ha |
| UBj | Urbaine | Zone UB : quartiers urbains denses | 6 ha |
| UFa2 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 4 ha |
| UPb | Urbaine | Zone UP : zones de projets | 3 ha |
| UEe | Urbaine | Zone UE : équipements d'intérêt collectif et services publics | 3 ha |
| UBg | Urbaine | Zone UB : quartiers urbains denses | 3 ha |
| Ab | Agricole | Zone Ab : zone agricole : uniquement serres autorisées | 3 ha |
| Nml | Naturelle | Zone Nml : domaine public maritime (zonage en mer) | 2 ha |
| UEc | Urbaine | Zone UE : équipements d'intérêt collectif et services publics | 2 ha |
| UAa | Urbaine | Zone UA : vieilles villes et vieux villages | 2 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 30. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés24
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Espaces boisés classés121
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés36
- Linéaires de diversité commerciale4
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)60
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)2
- Règles graphiques d’emprise au sol6
- Droit de préemption urbain1
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Èze (12 sur 24)
- MS01 : Emplacement réservé pour mixité sociale
- MS02 : Emplacement réservé pour mixité sociale
- MS03 : Emplacement réservé pour mixité sociale
- MS04 : Emplacement réservé pour mixité sociale
- MS05 : Emplacement réservé pour mixité sociale
- MS06 : Emplacement réservé pour mixité sociale
- V01 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V02 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V03 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V04 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V05 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V06 : Emplacement réservé voirie et équipement public
Orientations d’aménagement et de programmation à Èze
- OAP : Périmètre des Orientations d'Aménagement et de Programmation
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Èze (2 sur 36)
- Patrimoine bâti remarquable × 34
- SERV_VUE : Servitude de vue × 2
Servitudes d’utilité publique à Èze
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle des Alpes-Maritimes (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle d’Èze sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1427
- Plans de prévention des risques naturels PM1166
- Canalisations d’hydrocarbures I143
- Autres servitudes de prévention des risques PM820
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT28
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Zones agricoles protégées A92
- Installations classées et sites pollués PM22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Avant un achat ou des travaux À Èze, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Èze
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Èze ?
Èze est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/10/2019 (collectivité compétente : Métropole Nice Côte d'Azur). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/07/2026).
Le PLUi d’Èze est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi d’Èze ?
Sur le territoire d’Èze, le document publié compte 30 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 77 %, zones urbaines 21 %, zones agricoles 2 % de la surface. Les plus étendues : Nlr, UFb3, Nb, UFb4. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Èze ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Èze ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 24 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Èze ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Littoral s’applique-t-elle à Èze ?
Oui : Èze est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Èze est-elle en zone tendue ?
Oui : Èze figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Èze ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale des Alpes-Maritimes de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- La Trinité (06340)
- Beaulieu-sur-Mer (06310)
- Drap (06340)
- Villefranche-sur-Mer (06230)
- Cap-d'Ail (06320)
- La Turbie (06320)