L’urbanisme en clairCap-d'Ail : document, zonage, périmètres
Cap-d'Ail est une commune des Alpes-Maritimes (06) de 4 482 habitants, dont le territoire s’étend sur 2,1 km² (2 104 hab./km²).
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé le 25/10/2019. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 27/07/2026.
Le territoire se partage entre 52 % de zones naturelles, 0 % de zones agricoles et 48 % de zones urbaines ou à urbaniser, nettement au-dessus de la moyenne du département (11 %), en 18 zones. Nlr (« Zone Nlr : espaces littoraux et terrestres sensibles (loi littoral et DTA) ») est la zone la plus vaste : 86 ha, soit 41 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 89 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 52 espaces boisés classés, 39 secteurs de mixité sociale, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs d’information sur les sols. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Autre point à connaître avant un projet : Cap-d'Ail est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Cap-d'Ail.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 3 en PLU communal, 3 en PLUi. 3 d’entre elles sont dans le même cas que Cap-d'Ail.
Le document d’urbanisme de Cap-d'Ail
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- Métropole Nice Côte d'Azur (intercommunalité)
- Approuvé le
- 25/10/2019
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 27/07/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 52 % (110 ha)
- Zones urbaines (U) 48 % (102 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 48 % du territoire de Cap-d'Ail, les zones agricoles et naturelles 52 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Cap-d'Ail
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Nlr | Naturelle | Zone Nlr : espaces littoraux et terrestres sensibles (loi littoral et DTA) | 86 ha |
| UFb4 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 35 ha |
| UFc3 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 28 ha |
| Nb | Naturelle | Zone Nb : zone naturelle extension mesurée des habitations | 21 ha |
| UBg | Urbaine | Zone UB : quartiers urbains denses | 17 ha |
| UDe | Urbaine | Zone UD : quartiers résidentiels/villes parcs | 9 ha |
| UEa | Urbaine | Zone UE : équipements d'intérêt collectif et services publics | 4 ha |
| ULc | Urbaine | Zone UL : zone d'équipements de loisirs | 3 ha |
| UMc | Urbaine | Zone UM : ports et zones balnéaires | 2 ha |
| UTa | Urbaine | Zone UT : grands ensembles hôteliers | 1 ha |
| UBe | Urbaine | Zone UB : quartiers urbains denses | 1 ha |
| UZa7 | Urbaine | Zone UZa : zones d'activités mixtes (artisanat, bureaux, commerce...) | 1 ha |
| Nml | Naturelle | Zone Nml : domaine public maritime (zonage en mer) | 1 ha |
| Np | Naturelle | Zone Np : zones permettant l'aménagement des plages | < 1 ha |
| Nn | Naturelle | Zone Nn : zone permettant l'aménagement de bâtiments d'accueil d'activités de loisirs pédagogiques et culturel | < 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 18. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés26
- Espaces boisés classés52
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés89
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)39
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)1
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)18
- Règles graphiques de hauteur5
- Secteurs de plan de masse1
- Droit de préemption urbain1
- Secteurs d’information sur les sols (pollution)1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Cap-d'Ail (12 sur 26)
- E01 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E03 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E04 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- MS01 : Emplacement réservé pour mixité sociale
- MS02 : Emplacement réservé pour mixité sociale
- V01 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V02 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V03 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V04 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V05 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V06 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- V07 : Emplacement réservé voirie et équipement public
Secteurs de mixité sociale à Cap-d'Ail (1 sur 39)
- PMS : Périmètre de mixité sociale × 39
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Cap-d'Ail (12 sur 89)
- Patrimoine bâti remarquable × 51
- EPP : Elements de paysage à protéger × 12
- DEGVUE : Dégagement de vue × 7
- A4 : Patrimoine naturel × 4
- A1 : Patrimoine naturel × 2
- A5 : Patrimoine naturel × 2
- 36a : Patrimoine bâti remarquable
- 36b : Patrimoine bâti remarquable
- A2 : Patrimoine naturel
- A3 : Patrimoine naturel
- A6 : Patrimoine naturel
- A7 : Patrimoine naturel
Servitudes d’utilité publique à Cap-d'Ail
À l’échelle des Alpes-Maritimes, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 11 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Cap-d'Ail. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1427
- Plans de prévention des risques naturels PM1166
- Canalisations d’hydrocarbures I143
- Autres servitudes de prévention des risques PM820
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT28
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Zones agricoles protégées A92
- Installations classées et sites pollués PM22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
À Cap-d'Ail, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Cap-d'Ail
Pour une parcelle précise à Cap-d'Ail, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Cap-d'Ail ?
Cap-d'Ail est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/10/2019 (collectivité compétente : Métropole Nice Côte d'Azur). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/07/2026).
Le PLUi de Cap-d'Ail est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Cap-d'Ail ?
Sur le territoire de Cap-d'Ail, le document publié compte 18 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 52 %, zones urbaines 48 % de la surface. Les plus étendues : Nlr, UFb4, UFc3, Nb. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Cap-d'Ail ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Cap-d'Ail ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 26 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Cap-d'Ail ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Littoral s’applique-t-elle à Cap-d'Ail ?
Oui : Cap-d'Ail est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Cap-d'Ail est-elle en zone tendue ?
Oui : Cap-d'Ail figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Cap-d'Ail ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale des Alpes-Maritimes de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- La Turbie (06320)
- Beausoleil (06240)
- Èze (06360)
- La Trinité (06340)
- Beaulieu-sur-Mer (06310)
- Peillon (06440)