PLU de Marseille (13)

Marseille : document, zonage, périmètres

Avec 886 040 habitants pour 238 km², Marseille (Bouches-du-Rhône, 13) a une densité de 3 719 hab./km².

Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la Métropole d'Aix-Marseille-Provence, approuvé le 19/12/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité.

Sur 102 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 55 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (16 %) ; le reste est classé en zone agricole (1 %) ou naturelle (44 %). La zone la plus étendue est Ns (« Zone naturelle stricte »), avec 9 226 ha, soit 39 % du territoire.

S’y ajoutent 3 681 secteurs de constructibilité limitée, 2 374 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 1 585 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, un projet de plan de prévention des risques, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Autre point à connaître avant un projet : Marseille est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1,55 % pour toute construction soumise à autorisation à Marseille.

Ses 6 voisines les plus proches (La Penne-sur-Huveaune, Plan-de-Cuques, Septèmes-les-Vallons…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Marseille

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Métropole d'Aix-Marseille-Provence (intercommunalité)
Approuvé le: 19/12/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: non publié

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 54 % (12 909 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 44 % (10 384 ha)
Zones agricoles (A) 1 % (316 ha)
Zones à urbaniser (AU) 1 % (193 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 55 % du territoire de Marseille, les zones agricoles et naturelles 45 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Marseille

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Ns	Naturelle	Zone naturelle stricte	9 226 ha
UC2	Urbaine	Tissus discontinus de collectifs	1 302 ha
UP3	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 30%	1 070 ha
UP2b	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 20%	1 004 ha
UP1	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 10%	888 ha
NG	Naturelle	Zone naturelle dédiée à la Défense Nationale	647 ha
UAp	Urbaine	Centre-ville de Marseille à caractère patrimonial	539 ha
UC3	Urbaine	Tissus discontinus de collectifs	464 ha
UEa2	Urbaine	Zone d'activités productives dédiées aux industries et aux entrepôts	404 ha
UC1	Urbaine	Tissus discontinus de collectifs	398 ha
UP4	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 40%	385 ha
Nh	Naturelle	Zone naturelle habitée	360 ha
UQI	Urbaine	Infrastructure de déplacement	360 ha
UQG	Urbaine	Zone urbaine dédiée à la Défense Nationale	336 ha
UEsP1	Urbaine	Zones économiques spéciales - Grand Port Maritime de Marseille	332 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 102. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés1 585
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)31
Espaces boisés classés1 064
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés2 374
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)50
Linéaires de diversité commerciale1 178
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)3 681
Terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine36
Continuités écologiques (trame verte et bleue)816
Règles d’implantation des constructions (graphiques)320
Règles graphiques de hauteur135
Équipements collectifs admis en zone A ou N60
Secteurs de plan de masse1
Secteurs protégés pour la richesse du sol ou du sous-sol3
Espaces remarquables du littoral27
Droit de préemption urbain39
Zones d’aménagement concerté (ZAC)18
Périmètres de sursis à statuer20
Zones d’aménagement différé (ZAD)1
Projet de plan de prévention des risques32
Règlement local de publicité193
Projets urbains partenariaux5
Bois et forêts relevant du régime forestier5

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Marseille (12 sur 1 585)

Autre emplacement réservé numéro B-001 ayant pour objet --> RETENUE COLLINAIRE
Autre emplacement réservé numéro B-002 ayant pour objet --> BASSIN DE RETENTION
Autre emplacement réservé numéro B-003 ayant pour objet --> RETENUE COLLINAIRE
Autre emplacement réservé numéro B-004 ayant pour objet --> RETENUE COLLINAIRE
Autre emplacement réservé numéro B-005 ayant pour objet --> RETENUE COLLINAIRE
Autre emplacement réservé numéro B-006 ayant pour objet --> RETENUE COLLINAIRE
Autre emplacement réservé numéro B-007 ayant pour objet --> RETENUE COLLINAIRE
Autre emplacement réservé numéro B-008 ayant pour objet --> RETENUE COLLINAIRE
Autre emplacement réservé numéro B-009 ayant pour objet --> RETENUE COLLINAIRE
Autre emplacement réservé numéro B-010 ayant pour objet --> RETENUE COLLINAIRE
Autre emplacement réservé numéro B-011 ayant pour objet --> BASSIN DE RETENTION (H24)
Autre emplacement réservé numéro B-012 ayant pour objet --> BASSIN DE RETENTION (H30)

Orientations d’aménagement et de programmation à Marseille (12 sur 31)

OAP CUT : Orientation d'Aménagement et de Programmation thématique
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-01 : AIR BEL
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-03 : EXTENSION CHÂTEAU…
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-04 : CITÉ RADIEUSE -…
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-05 : EUROMEDITERRANÉE II
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-06 : FLAMMARION
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-07 : GRAND SAINT…
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-09 : LA JARRE
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-10 : LA SAVINE - VALLON…
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-11 : LA SOLIDARITE
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-12 : LA VALENTINE - LA…
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle MRS-13 : TECHNOPÔLE DE LUMINY

Secteurs de mixité sociale à Marseille (2 sur 50)

Secteur de mixité sociale à 100% × 49
Secteur de mixité sociale à 70%

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Marseille (12 sur 2 374)

Espace vert protégé de catégorie 2 × 325
Espace vert protégé de catégorie 3 × 299
Alignement végétal × 255
Espace vert protégé de catégorie 1 × 181
EB-298 : Espace d'accompagnement remarquable × 3
AB-4 : Axe urbain remarquable de type SB sur Rue Breteuil × 2
EE-41 : Espace d'accompagnement remarquable × 2
Espace d'accompagnement remarquable × 2
Espace vert protégé de catégorie 4 × 2
AA-1 : Axe urbain remarquable de type SA sur Rue Paradis
AA-10 : Axe urbain remarquable de type SA sur La rue du Maréchal Fayolle
AA-2 : Axe urbain remarquable de type SA sur Boulevard Chave

Secteurs de constructibilité limitée à Marseille (12 sur 3 681)

Axe d'écoulement concentré × 726
10.00 : Voie inondable × 585
B1m : Mouvement de terrain - prescription simple ou renforcée Marseille × 460
Axe d'écoulement diffus × 415
B1 : Inondation - prescription renforcée × 332
8.00 : Voie inondable × 263
R1m : Mouvement de terrain - inconstructible Marseille × 222
Cuvette inondable × 166
Inondation - inconstructible × 148
Voie inondable × 122
Ra : Inondation - inconstructible à aléa faible ou modéré × 99
B2 : Inondation - prescription simple × 76

Servitudes d’utilité publique à Marseille

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Bouches-du-Rhône : 13 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Marseille figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1626
Plans de prévention des risques naturels PM1170
Canalisations d’hydrocarbures I178
Autres servitudes de prévention des risques PM839
Plans de prévention des risques technologiques PM318
Sites patrimoniaux remarquables AC414
Zones agricoles protégées A911
Télécommunications : protection contre les obstacles PT211
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A46
Télécommunications : protection contre les perturbations PT15

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 1,55 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Avant un achat ou des travaux À Marseille, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Marseille

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Marseille ?

Marseille est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 19/12/2019 (collectivité compétente : Métropole d'Aix-Marseille-Provence).

Le PLUi de Marseille est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Marseille ?

Sur le territoire de Marseille, le document publié compte 102 zones ou secteurs : zones urbaines 54 %, zones naturelles et forestières 44 %, zones agricoles 1 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : Ns, UC2, UP3, UP2b. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Marseille ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Marseille ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 1585 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Marseille ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Marseille ?

Oui : Marseille est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Marseille est-elle en zone tendue ?

Oui : Marseille figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Marseille ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale des Bouches-du-Rhône de 1,55 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Toutes les communes : Bouches-du-Rhône (13)