L’urbanisme en clairDemi-Quartier : document, zonage, périmètres
Demi-Quartier est une commune de la Haute-Savoie (74) de 801 habitants, dont le territoire s’étend sur 8,9 km² (90 hab./km²).
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 23/03/2017, élaboré par la commune elle-même. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 05/04/2022.
Le territoire se partage entre 39 % de zones naturelles, 50 % de zones agricoles et 11 % de zones urbaines ou à urbaniser, comme la moyenne du département (9 %), en 10 zones. Première zone par la surface : N (« Zone naturelle protégée »), 342 ha, soit 39 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 87 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 42 emplacements réservés, 10 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Demi-Quartier est par ailleurs classée en zone de montagne : les règles d’urbanisme de la loi Montagne s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Demi-Quartier.
Ses 6 voisines les plus proches (Combloux, Megève, Domancy…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de Demi-Quartier
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Demi-Quartier
- Approuvé le
- 23/03/2017
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 05/04/2022
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 50 % (442 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 39 % (344 ha)
- Zones urbaines (U) 11 % (99 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 11 % du territoire de Demi-Quartier, les zones agricoles et naturelles 89 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Demi-Quartier
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Zone naturelle protégée | 342 ha |
| A | Agricole | Zone Agricole | 248 ha |
| Aa | Agricole | Secteur d'alpage | 193 ha |
| UH | Urbaine | Zone à vocation dominante d'habitat | 82 ha |
| UHp | Urbaine | Secteur d'habitat de faible densité | 10 ha |
| UX | Urbaine | Zone à vocation d'activités économiques | 5 ha |
| UE | Urbaine | Zone à vocation d'équipements publics et collectifs | 2 ha |
| Ntc | Naturelle | Secteur de gestion des activités de camping | 2 ha |
| 1AUH | À urbaniser | Secteur à vocation d'habitat de moyenne densité, soumis à OAP | 1 ha |
| 1AUT | À urbaniser | Secteur à vocation de dévellopement de l'hébergement touristique, soumis à OAP | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés42
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)9
- Espaces boisés classés10
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés87
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)5
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)4
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)2
- Équipements collectifs admis en zone A ou N15
- Zones aménagées pour la pratique du ski25
- Espaces remarquables du littoral53
- Droit de préemption urbain19
- Zones à risque d’exposition au plomb1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Secteurs de mixité sociale à Demi-Quartier (1 sur 5)
- Mixité sociale × 5
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Demi-Quartier (2 sur 87)
- Intérêt écologique × 50
- Constructions d'ntérêt patrimonial × 37
Secteurs de constructibilité limitée à Demi-Quartier (1 sur 4)
- PPR Zone rouge × 4
Servitudes d’utilité publique à Demi-Quartier
À l’échelle de la Haute-Savoie, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Demi-Quartier. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1191
- Plans de prévention des risques naturels PM1150
- Canalisations d’hydrocarbures I191
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Zones agricoles protégées A93
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Plans de prévention des risques technologiques PM31
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Loi Montagne
- Commune classée en zone de montagne : l’urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux, et les terres agricoles, pastorales et forestières sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Demi-Quartier
Avant un achat ou des travaux À Demi-Quartier, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Demi-Quartier
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Demi-Quartier, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Demi-Quartier ?
Demi-Quartier est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 23/03/2017. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 05/04/2022).
Le PLU de Demi-Quartier est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Demi-Quartier ?
Sur le territoire de Demi-Quartier, le document publié compte 10 zones ou secteurs : zones agricoles 50 %, zones naturelles et forestières 39 %, zones urbaines 11 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Aa, UH. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Demi-Quartier ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Demi-Quartier ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 42 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Demi-Quartier ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Montagne s’applique-t-elle à Demi-Quartier ?
Oui : Demi-Quartier figure parmi les communes classées en zone de montagne (arrêtés pris en application de la loi du 9 janvier 1985). L’urbanisation doit s’y faire en continuité des bourgs, villages et hameaux existants, sauf exceptions, et les terres agricoles, pastorales et forestières y sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
Demi-Quartier est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Demi-Quartier ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Haute-Savoie de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Cerema, communes soumises aux dispositions d'urbanisme de la loi Montagne (arrêtés de 1974 à 1985), état 2019 (12/11/2024)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Combloux (74920)
- Megève (74120)
- Domancy (74700)
- Praz-sur-Arly (74120)
- Cordon (74700)
- Sallanches (74700)