PLU de Cassis (13260)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Cassis

Avec 6 661 habitants pour 26,0 km², Cassis (Bouches-du-Rhône, 13) a une densité de 256 hab./km².

Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la Métropole d'Aix-Marseille-Provence, approuvé le 19/12/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité.

Sur 26 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 14 % du territoire, comme la moyenne du département (16 %) ; le reste est classé en zone agricole (15 %) ou naturelle (71 %). La zone la plus étendue est Ns (« Zone naturelle stricte »), avec 1 599 ha, soit 61 % du territoire.

S’y ajoutent 129 secteurs de constructibilité limitée, 105 espaces boisés classés, 68 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, un projet de plan de prévention des risques, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Cassis est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1,55 % pour toute construction soumise à autorisation à Cassis.

Autour d’elle, même cadre : Carnoux-en-Provence, La Ciotat, Ceyreste et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Cassis

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Métropole d'Aix-Marseille-Provence (intercommunalité)
Approuvé le: 19/12/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: non publié

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 71 % (1 840 ha)
Zones agricoles (A) 15 % (400 ha)
Zones urbaines (U) 13 % (350 ha)
Zones à urbaniser (AU) < 1 % (12 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 14 % du territoire de Cassis, les zones agricoles et naturelles 86 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Cassis

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Ns	Naturelle	Zone naturelle stricte	1 599 ha
A2	Agricole	Zones agricoles classiques	251 ha
A1	Agricole	Zones agricoles strictes	149 ha
NG	Naturelle	Zone naturelle dédiée à la Défense Nationale	122 ha
Nh	Naturelle	Zone naturelle habitée	105 ha
UP2b	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 20%	83 ha
UQI	Urbaine	Infrastructure de déplacement	56 ha
UC1	Urbaine	Tissus discontinus de collectifs	44 ha
UP1	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 10%	37 ha
UP2a	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 15%	34 ha
UP3	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 30%	31 ha
UCt1	Urbaine	Tissus discontinus très aérés de petits collectifs en R+2 en transition	13 ha
Nt	Naturelle	Zone naturelle dédiée au tourisme et aux loisirs de plein air	13 ha
UEa1	Urbaine	Zone d'activités productives dédiées aux industries et aux entrepôts	12 ha
UQP	Urbaine	Equipements de proximité	11 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 26. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés9
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
Espaces boisés classés105
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés68
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)4
Linéaires de diversité commerciale59
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)129
Terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine2
Continuités écologiques (trame verte et bleue)9
Règles d’implantation des constructions (graphiques)10
Règles graphiques de hauteur1
Secteurs protégés pour la richesse du sol ou du sous-sol1
Espaces remarquables du littoral11
Droit de préemption urbain1
Zones d’aménagement différé (ZAD)1
Projet de plan de prévention des risques7
Règlement local de publicité10
Bois et forêts relevant du régime forestier1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Cassis

Autre emplacement réservé numéro B-147 ayant pour objet --> BASSIN DE RÉTENTION
Autre emplacement réservé numéro P-068 ayant pour objet --> PARKING
Autre emplacement réservé numéro Q-019 ayant pour objet --> EQUIPEMENT CULTUREL
Autre emplacement réservé numéro U-003 ayant pour objet --> STATION DE REFOULEMENT DES…
Autre emplacement réservé numéro W-005 ayant pour objet --> RÉSERVOIR D'EAU POTABLE À…
Emplacement réservé pour voirie numéro CAS-001-0 ayant pour objet : AMÉNAGEMENT D'UNE…
Emplacement réservé pour voirie numéro CAS-002-0 ayant pour objet : RÉALISATION D'UN…
Emplacement réservé pour voirie numéro CAS-003-20 ayant pour objet : RD1
Emplacement réservé pour voirie numéro CAS-004-10 ayant pour objet : CRÉATION DE VOIE

Orientations d’aménagement et de programmation à Cassis

Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle CAS-01 : LE BESTOUAN
Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle CAS-02 : BRÉGADAN

Secteurs de mixité sociale à Cassis (1 sur 4)

Secteur de mixité sociale à 100% × 4

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Cassis (12 sur 68)

Espace vert protégé de catégorie 3 × 10
Espace vert protégé de catégorie 1 × 5
Alignement végétal
CAS-CH1 : Forme d'habitat spécifique
CAS-EP2 : Espace d'accompagnement remarquable
CAS-EV1 : Espace d'accompagnement remarquable
CAS-EV2 : Espace d'accompagnement remarquable
Elément remarquable avec fiche |CAS-EC1| : Tribunal de pêche - Prud'homie de pêche de…
Elément remarquable avec fiche |CAS-EC2| : Feu oriental du môle neuf (ou du môle sud) -…
Elément remarquable avec fiche |CAS-EC3| : Phare du Bestouan
Elément remarquable avec fiche |CAS-ED1| : Bas-relief du Pélican, vestige de l'ancienne…
Elément remarquable avec fiche |CAS-EE2| : École primaire Leriche Mistral

Secteurs de constructibilité limitée à Cassis (8 sur 129)

Axe d'écoulement concentré × 100
Axe d'écoulement diffus × 14
Cuvette inondable × 8
R1f : Mouvement de terrain - inconstructible recul du trait de côte × 3
B1 : Inondation - prescription renforcée
B2 : Inondation - prescription simple
R1 : Mouvement de terrain - inconstructible éboulement
Ra : Inondation - inconstructible à aléa faible ou modéré

Servitudes d’utilité publique à Cassis

À l’échelle des Bouches-du-Rhône, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 13 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Cassis. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC1626
Plans de prévention des risques naturels PM1170
Canalisations d’hydrocarbures I178
Autres servitudes de prévention des risques PM839
Plans de prévention des risques technologiques PM318
Sites patrimoniaux remarquables AC414
Zones agricoles protégées A911
Télécommunications : protection contre les obstacles PT211
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A46
Télécommunications : protection contre les perturbations PT15

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Cassis

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
Zonage A/B/C: Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 1,55 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Avant un achat ou des travaux À Cassis, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Cassis

Pour une parcelle précise à Cassis, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Cassis ?

Cassis est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 19/12/2019 (collectivité compétente : Métropole d'Aix-Marseille-Provence).

Le PLUi de Cassis est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Cassis ?

Sur le territoire de Cassis, le document publié compte 26 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 71 %, zones agricoles 15 %, zones urbaines 13 % de la surface. Les plus étendues : Ns, A2, A1, NG. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Cassis ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Cassis ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 9 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Cassis ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Cassis ?

Oui : Cassis est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Cassis est-elle en zone tendue ?

Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Cassis ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale des Bouches-du-Rhône de 1,55 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Cassis ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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