PLU de Balaruc-les-Bains (34540)

L’essentiel sur l’urbanisme à Balaruc-les-Bains

Balaruc-les-Bains est une commune de l’Hérault (34) de 7 139 habitants, dont le territoire s’étend sur 8,7 km² (822 hab./km²).

Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 14/06/2017, élaboré par la commune elle-même. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 10/04/2024. Le document évolue : révision de PLU (état au 31/12/2024).

Le territoire se partage entre 60 % de zones naturelles, 2 % de zones agricoles et 38 % de zones urbaines ou à urbaniser, nettement au-dessus de la moyenne du département (9 %), en 32 zones. Première zone par la surface : NR (« Zone naturelle correspondant aux espaces remarquables terrestres ou maritimes préservés »), 416 ha, soit 48 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 43 emplacements réservés, 23 espaces boisés classés, 14 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Balaruc-les-Bains.

Ses 6 voisines les plus proches (Balaruc-le-Vieux, Bouzigues, Frontignan…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU communal.

Le document d’urbanisme de Balaruc-les-Bains

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Balaruc-les-Bains
Approuvé le: 14/06/2017
Procédure en cours: révision de PLU (au 31/12/2024)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 10/04/2024

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 60 % (513 ha)
Zones urbaines (U) 32 % (274 ha)
Zones à urbaniser (AU) 7 % (57 ha)
Zones agricoles (A) 2 % (16 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 38 % du territoire de Balaruc-les-Bains, les zones agricoles et naturelles 62 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Balaruc-les-Bains

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
NR	Naturelle	Zone naturelle correspondant aux espaces remarquables terrestres ou maritimes préservés	416 ha
UDc	Urbaine	Zone urbanisée à dominante d'habitat individuel de faible densité	89 ha
N	Naturelle	Zone naturelle	71 ha
UDb	Urbaine	Zone urbanisée à dominante d'habitat individuel de densité moyenne	70 ha
UB1	Urbaine	Zone d'habitation principale et secondaire composée de bâtiments collectifs en majorité	20 ha
1AUF	À urbaniser	Zones d'urbanisation futures à court terme destinées à de l'habitat et des services ou à l'accueil d'équipemen	18 ha
UDci	Urbaine	Zone urbanisée à dominante d'habitat individuel de faible densité	16 ha
N1	Naturelle	Zone naturelle correspondant aux zones de nature et de loisirs de la commune concerné par la coupure d'urbanis	16 ha
A	Agricole	Zone agricole	16 ha
UE1	Urbaine	Zone réservée aux activités : essentiellement à des artisanales, industrielles et portuaires, ainsi que quelqu	15 ha
UA	Urbaine	Zone urbaine du centre de l'agglomération. Elle comprend de l'habitat des services et activités diverses	13 ha
1AUL	À urbaniser	Zones d'urbanisation futures à court terme destinées à de l'habitat et des services ou à l'accueil d'équipemen	9 ha
UE	Urbaine	Zone réservée aux activités : industrie, artisanat, commerces, bureaux et services.	8 ha
2AU	À urbaniser	Zone bloquée destinée à recevoir à long terme une urbanisation à caractère résidentiel	7 ha
UB3	Urbaine	Zone d'habitation principale et secondaire composée de bâtiments collectifs en majorité	7 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 32. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés43
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)8
Espaces boisés classés23
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés14
Linéaires de diversité commerciale1
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)2
Règles graphiques de hauteur1
Droit de préemption urbain2
Zones d’aménagement concerté (ZAC)1
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport2
Zones de préemption des espaces naturels sensibles4
Droit de préemption commercial266
Secteurs d’information sur les sols (pollution)3
Secteurs de taxe d’aménagement1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Balaruc-les-Bains (12 sur 43)

Emplacement réservé n°12: Élargissement à 2x2 voies de la RD600 × 8
Emplacement réservé n°10: Élargissement à 8m de l'avenue de la Frigoule et le chemin de… × 7
Emplacement réservé n°8: Élargissement à 8m de la VC 112 de la route de la Rèche au… × 6
Emplacement réservé n°7: Élargissement à 8m du chemin des Nieux × 5
Emplacement réservé n°5: Élargissement à 8m de la VC 117, rue de la Douane × 4
Emplacement réservé n°6: Élargissement à 8m du chemin des Tamaris × 4
Emplacement réservé n°9: Élargissement à 8m de la rue du Mas d'Angles × 4
Emplacement réservé n°11: Élargissement à 8m de la rue de la Lavande
Emplacement réservé n°1: Création d'un parking
Emplacement réservé n°2: Bassin de rétention
Emplacement réservé n°3: Bassin de rétention
Emplacement réservé n°4: Extension du cimetère

Orientations d’aménagement et de programmation à Balaruc-les-Bains (7 sur 8)

Secteur faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation: La Dépensière × 2
Secteur faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation: Coeur de Station
Secteur faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation: L'ancienne…
Secteur faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation: La Fiau
Secteur faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation: La ZACOM
Secteur faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation: Les Nieux
Secteur faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation: Les Vignés

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Balaruc-les-Bains (1 sur 14)

Batiments protégés (label ARC) × 14

Secteurs de constructibilité limitée à Balaruc-les-Bains (1 sur 2)

Zone de non aedificandi × 2

Servitudes d’utilité publique à Balaruc-les-Bains

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de l’Hérault (10 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Balaruc-les-Bains sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1553
Plans de prévention des risques naturels PM1138
Canalisations d’hydrocarbures I1117
Sites patrimoniaux remarquables AC467
Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
Forêts de protection A71
Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS21
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Balaruc-les-Bains

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Avant un achat ou des travaux À Balaruc-les-Bains, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Balaruc-les-Bains

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Balaruc-les-Bains ?

Balaruc-les-Bains est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 14/06/2017. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 10/04/2024).

Le PLU de Balaruc-les-Bains est-il en cours d’évolution ?

Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.

Quelles sont les zones du PLU de Balaruc-les-Bains ?

Sur le territoire de Balaruc-les-Bains, le document publié compte 32 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 60 %, zones urbaines 32 %, zones à urbaniser 7 %, zones agricoles 2 % de la surface. Les plus étendues : NR, UDc, N, UDb. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Balaruc-les-Bains ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Balaruc-les-Bains ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 43 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Balaruc-les-Bains ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Balaruc-les-Bains ?

Oui : Balaruc-les-Bains est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Balaruc-les-Bains est-elle en zone tendue ?

Oui : Balaruc-les-Bains figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Balaruc-les-Bains ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), et la part départementale de l’Hérault de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Balaruc-les-Bains ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Balaruc-le-Vieux (34540)
Bouzigues (34140)
Frontignan (34110)
Loupian (34140)
Gigean (34770)
Poussan (34560)

Toutes les communes : Hérault (34)