L’urbanisme en clairL’urbanisme à Balaruc-le-Vieux en bref
Commune de l’Hérault (34), Balaruc-le-Vieux compte 2 737 habitants sur 6,9 km², soit une densité de 396 habitants au km².
La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 16/01/2018 : c’est elle qui en fixe les règles. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 21/10/2025.
13 % du territoire de Balaruc-le-Vieux est classé en zone urbaine (12 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), plus que la moyenne de l’Hérault (9 %). Les zones agricoles (18 %) et naturelles (69 %) occupent le reste des 13 zones du plan. La zone la plus étendue est Ner (« Zone naturelle correspondant aux espaces remarquables »), avec 393 ha, soit 57 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 21 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 16 espaces boisés classés, 6 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Balaruc-le-Vieux est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, même cadre : Balaruc-les-Bains, Bouzigues, Gigean et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de Balaruc-le-Vieux
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Balaruc-le-Vieux
- Approuvé le
- 16/01/2018
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 21/10/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 69 % (473 ha)
- Zones agricoles (A) 18 % (124 ha)
- Zones urbaines (U) 12 % (85 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (3 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 13 % du territoire de Balaruc-le-Vieux, les zones agricoles et naturelles 87 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Balaruc-le-Vieux
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Ner | Naturelle | Zone naturelle correspondant aux espaces remarquables | 393 ha |
| Ap | Agricole | Zone dont il apparait nécessaire de maintenir la vocation agricole ou toute construction est interdite | 88 ha |
| UC | Urbaine | Zone d'habitation composée essentiellement d'habitat individuel | 54 ha |
| Nv | Naturelle | Zone naturelle correspondant aux espaces de fonctionnalité du cours deau de la Vène et aux espaces lagunaires | 40 ha |
| Nh | Naturelle | Zone naturelle correspondant aux quartiers des Rouquayrols et des Garrigues qui accueillent des habitations ex | 38 ha |
| Abe | Agricole | Zone dont il apparait nécessaire de maintenir la vocation agricole pouvant accueillir des constructions sous c | 36 ha |
| UE | Urbaine | Zone réservée aux activités économiques essentiellement commerciales | 24 ha |
| UA | Urbaine | Zone urbaine du centre du village comprenant de l'habitat des services et activités diverses | 3 ha |
| 1AUE | À urbaniser | Zone destinée à accueillir l'extension de l'espace commercial de Balaruc | 3 ha |
| Np | Naturelle | Zone naturelle correspondant aux équipements publics existants dans le quartier des Garrigues | 2 ha |
| UAa | Urbaine | Zone urbaine de la circulade du centre du village comprenant de l'habitat des services et activités diverses | 2 ha |
| UCp | Urbaine | Zone dédiée aux équipements publics dans le quartier des Vignés | 2 ha |
| UCa | Urbaine | Zone d'habitation de forte densité composée essentiellement d'habitat individuel | 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés6
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés16
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés21
- Droit de préemption urbain1
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport3
- Zones d’aménagement différé (ZAD)1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Balaruc-le-Vieux
- Emplacement réservé n°2 : Voie à créer (bouclage de la rue de la Treille)
- Emplacement réservé n°3 : Aménagement paysagers des abords de la RD2 et le futur TCSP
- Emplacement réservé n°4 : Réaménagement du carrefour au sein de l'espace commercial de…
- Emplacement réservé n°5 : Mise à 2x2 voies de la RD600, échangeur et bretelles d'accès
- Emplacement réservé n°6 : Création d'un bassin de rétention des eaux pluviales…
- Emplacement réservé n°7 : Création d'un bassin de rétention des eaux pluviales (route…
Orientations d’aménagement et de programmation à Balaruc-le-Vieux
- Secteur faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation: Espace…
- Secteur faisant l'objet d'Orientations d'Aménagement et de Programmation: Secteur des…
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Balaruc-le-Vieux (7 sur 21)
- Patrimoine paysager à protéger: Alignements de platanes le long de la RD129E1 (avenue… × 5
- Secteurs à protéger pour des motifs écologiques: Ripisylve de la Vène × 4
- Patrimoine paysager à protéger: Alignements de platanes le long de la RD2 × 3
- Patrimoine paysager à protéger: Arbres de la place Lucien Assie × 3
- Patrimoine paysager à protéger: Haies le long de la RD129 (secteur des Prés) × 2
- Patrimoine paysager à protéger: Platane de l'esplanade Marcel Pradel × 2
- Patrimoine paysager à protéger: Ripisylve du canal de l'Agau × 2
Servitudes d’utilité publique à Balaruc-le-Vieux
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Hérault : 10 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Balaruc-le-Vieux figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1553
- Plans de prévention des risques naturels PM1138
- Canalisations d’hydrocarbures I1117
- Sites patrimoniaux remarquables AC467
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
- Forêts de protection A71
- Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Balaruc-le-Vieux
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
À Balaruc-le-Vieux, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Balaruc-le-Vieux
Pour une parcelle précise à Balaruc-le-Vieux, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Balaruc-le-Vieux ?
Balaruc-le-Vieux est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 16/01/2018. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 21/10/2025).
Le PLU de Balaruc-le-Vieux est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Balaruc-le-Vieux ?
Sur le territoire de Balaruc-le-Vieux, le document publié compte 13 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 69 %, zones agricoles 18 %, zones urbaines 12 % de la surface. Les plus étendues : Ner, Ap, UC, Nv. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Balaruc-le-Vieux ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Balaruc-le-Vieux ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 6 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Balaruc-le-Vieux ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Littoral s’applique-t-elle à Balaruc-le-Vieux ?
Oui : Balaruc-le-Vieux est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Balaruc-le-Vieux est-elle en zone tendue ?
Oui : Balaruc-le-Vieux figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Balaruc-le-Vieux ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Hérault de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Balaruc-les-Bains (34540)
- Bouzigues (34140)
- Gigean (34770)
- Poussan (34560)
- Frontignan (34110)
- Loupian (34140)