PLU de Vars (05560) | Urbaminute

Q: Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Vars ?

Vars est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.

Q: Le PLU de Vars est-il en cours d’évolution ?

Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.

Q: Quelles sont les zones du PLU de Vars ?

Sur le territoire de Vars, le document publié compte 31 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 98 %, zones urbaines 1 % de la surface. Les plus étendues : N, Ns, Nsb, Nsr. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Q: Dans quelle zone se trouve mon terrain à Vars ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Q: Y a-t-il des emplacements réservés à Vars ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 39 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Q: Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Vars ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Q: La loi Montagne s’applique-t-elle à Vars ?

Oui : Vars figure parmi les communes classées en zone de montagne (arrêtés pris en application de la loi du 9 janvier 1985). L’urbanisation doit s’y faire en continuité des bourgs, villages et hameaux existants, sauf exceptions, et les terres agricoles, pastorales et forestières y sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).

Q: Vars est-elle en zone tendue ?

Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Q: Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Vars ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale des Hautes-Alpes de 2,3 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Q: Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

L’urbanisme à Vars en bref

Avec 588 habitants pour 90,8 km², Vars (Hautes-Alpes, 05) a une densité de 6 hab./km².

Les règles d’urbanisme de Vars sont fixées par un plan local d’urbanisme (PLU) communal. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme. Au 31/12/2024, une procédure était en cours (révision de PLU) ; le document en vigueur continue de s’appliquer jusqu’à son approbation.

Sur 31 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 1 % du territoire, comme la moyenne du département (2 %) ; le reste est classé en zone agricole (moins de 1 %) ou naturelle (98 %). La zone la plus étendue est N (« Zone à préserver en raison de la qualité des sites, milieux naturels et des paysages »), avec 6 568 ha, soit 73 % du territoire.

S’y ajoutent 39 emplacements réservés, 29 espaces boisés classés, 3 règles graphiques d’implantation, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : classée en zone de montagne : les règles d’urbanisme de la loi Montagne s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,3 %.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Guillestre, Saint-Paul-sur-Ubaye, Risoul…) sont toutes en PLU communal, comme Vars.

Le document d’urbanisme de Vars

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Vars
Procédure en cours: révision de PLU (au 31/12/2024)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 98 % (8 826 ha)
Zones urbaines (U) 1 % (80 ha)
Zones à urbaniser (AU) < 1 % (37 ha)
Zones agricoles (A) < 1 % (34 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 1 % du territoire de Vars, les zones agricoles et naturelles 99 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Vars

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
N	Naturelle	Zone à préserver en raison de la qualité des sites, milieux naturels et des paysages	6 568 ha
Ns	Naturelle	Zone correspondant au domaine skiable et aux espaces de loisirs d'hiver et d'été	2 031 ha
Nsb	Naturelle	Zone correspondant au domaine skiable et aux espaces de loisirs d'hiver et d'été	116 ha
Nsr	Naturelle	Zone correspondant au domaine skiable et aux espaces de loisirs d'hiver et d'été	111 ha
Ap	Agricole	Zone de protection paysagère où toute construction est interdite	20 ha
UB2	Urbaine	Zone de forte densité, constituée de bâtiments de grande hauteur, aux Claux	20 ha
AU1c	À urbaniser	Zone à caractère natruel destinée à être ouverte à l'urbanisation et à recevoir essentiellement des constructi	14 ha
UB	Urbaine	Zone équipée et agglomérée de type extension discontinue de village	12 ha
UBr	Urbaine	Zone équipée et agglomérée de type extension discontinue de village (zone soumise à risques naturels)	11 ha
AU1cr	À urbaniser	Zone à caractère natruel destinée à être ouverte à l'urbanisation et à recevoir essentiellement des constructi	11 ha
UB1r	Urbaine	Zone équipée et desservie de faible densité, située aux Claux, lieu-dit « les Plans » (zone soumise à risques	10 ha
AU2	À urbaniser	Zone à caractère naturel destinée à être ouverte à l'urbanisation après modification du PLU pour des construct	8 ha
A	Agricole	Zone agricole	8 ha
UA	Urbaine	Zone équipée et agglomérée de type centre village où les constructions peuvent être contiguës	6 ha
Ar	Agricole	Zone équipée ou non à protéger en raison de potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricol	5 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 31. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés39
Espaces boisés classés29
Règles d’implantation des constructions (graphiques)3
Droit de préemption urbain1
Zones d’aménagement concerté (ZAC)3

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Vars (12 sur 39)

Emplacement réservé n°20 × 2
Emplacement réservé n°23 × 2
Emplacement réservé n°10.1
Emplacement réservé n°10.2
Emplacement réservé n°10.3
Emplacement réservé n°10.4
Emplacement réservé n°12
Emplacement réservé n°13
Emplacement réservé n°14
Emplacement réservé n°15
Emplacement réservé n°16
Emplacement réservé n°17

Servitudes d’utilité publique à Vars

À l’échelle des Hautes-Alpes, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Vars. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC1149
Plans de prévention des risques naturels PM159
Canalisations d’hydrocarbures I129
Sites patrimoniaux remarquables AC49
Zones agricoles protégées A94
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Vars

Loi Montagne: Commune classée en zone de montagne : l’urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux, et les terres agricoles, pastorales et forestières sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,3 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Vars

À Vars, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Vars

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Vars, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Vars ?

Vars est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.

Le PLU de Vars est-il en cours d’évolution ?

Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.

Quelles sont les zones du PLU de Vars ?

Sur le territoire de Vars, le document publié compte 31 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 98 %, zones urbaines 1 % de la surface. Les plus étendues : N, Ns, Nsb, Nsr. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Vars ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Vars ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 39 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Vars ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Montagne s’applique-t-elle à Vars ?

Oui : Vars figure parmi les communes classées en zone de montagne (arrêtés pris en application de la loi du 9 janvier 1985). L’urbanisation doit s’y faire en continuité des bourgs, villages et hameaux existants, sauf exceptions, et les terres agricoles, pastorales et forestières y sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).

Vars est-elle en zone tendue ?

Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Vars ?