L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Vallorcine
Vallorcine, 453 habitants, occupe 44,5 km² de la Haute-Savoie (74), soit 10 habitants au km².
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 25/02/2020 ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la CC de la Vallée de Chamonix-Mont-Blanc. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 29/01/2026.
Le plan de zonage découpe le territoire en 24 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 92 % et les zones agricoles 7 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 1 %, moins que la moyenne de la Haute-Savoie (9 %). La zone la plus étendue est Ns (« Secteur naturel sensible »), avec 3 297 ha, soit 74 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLU publie également 197 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 82 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer, 24 emplacements réservés.
Autre point à connaître avant un projet : Vallorcine est classée en zone de montagne : les règles d’urbanisme de la loi Montagne s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Ses 6 voisines les plus proches (Sixt-Fer-à-Cheval, Chamonix-Mont-Blanc, Samoëns…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de Vallorcine
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CC de la Vallée de Chamonix-Mont-Blanc (intercommunalité)
- Approuvé le
- 25/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 29/01/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 92 % (4 079 ha)
- Zones agricoles (A) 7 % (303 ha)
- Zones urbaines (U) 1 % (61 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (1 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 1 % du territoire de Vallorcine, les zones agricoles et naturelles 99 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Vallorcine
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Ns | Naturelle | Secteur naturel sensible | 3 297 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | 489 ha |
| Ap | Agricole | Secteur agricole paysager | 298 ha |
| Nals | Naturelle | Secteur d'activités d'alpage, loisirs et sports | 258 ha |
| Ub | Urbaine | Zone d'habitat individuel | 21 ha |
| Na | Naturelle | Secteur de défrichement | 21 ha |
| Uv | Urbaine | Zone de village | 14 ha |
| Uy | Urbaine | Zone ferrovière | 12 ha |
| Nh | Naturelle | Zone humide | 10 ha |
| A | Agricole | Zone agricole pastorale | 6 ha |
| Uat | Urbaine | Zone touristique | 5 ha |
| Ue | Urbaine | Zone d'intérêt général et collectif | 4 ha |
| Nhs | Naturelle | Zone humide insérée dans l'emprise du domaine skiable | 3 ha |
| Ua | Urbaine | Zone centre village | 2 ha |
| AU | À urbaniser | Zone d'urbanisation furure | 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 24. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés24
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés197
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)2
- Linéaires de diversité commerciale1
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)2
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer82
- Zones à risque d’exposition au plomb1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Vallorcine (12 sur 24)
- 25a : Maintien du camping lieudit « sur le Pont »
- 25b : Maintien du camping lieudit « sur le Pont »
- 25c : Maintien du camping lieudit « sur le Pont »
- Accès au secteur de Nant de Loriaz
- Aire de retournement
- Cheminement piéton du Buet au Nant
- Cheminement piétonnier de Plan Droit à la Mairie
- Cheminement piétonnier du Nant au Morzay
- Création de stationnements au Crétet
- Création de stationnements au Mollard
- Création de stationnements au Plan Droit
- Création de stationnements au Plan de l'Envers
Orientations d’aménagement et de programmation à Vallorcine (1 sur 2)
- Périmètre d'Opération d'Aménagement et de Programmation × 2
Secteurs de mixité sociale à Vallorcine (1 sur 2)
- Trame de servitude de mixité sociale × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Vallorcine (9 sur 197)
- Bassin × 80
- Bâtiment patrimonial repéré × 50
- Trame de boisement rivulaires L151-23 du Code de l'Urbanisme × 16
- Muret de pierres × 15
- Croix × 14
- Regat à protéger × 9
- Regat rénové × 6
- Oratoire × 4
- Trame de biodiversité L151-23 du Code de l'Urbanisme × 3
Secteurs de constructibilité limitée à Vallorcine (1 sur 2)
- Zone rouge × 2
Servitudes d’utilité publique à Vallorcine
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Haute-Savoie : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Vallorcine figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1191
- Plans de prévention des risques naturels PM1150
- Canalisations d’hydrocarbures I191
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Zones agricoles protégées A93
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Plans de prévention des risques technologiques PM31
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Vallorcine
- Loi Montagne
- Commune classée en zone de montagne : l’urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux, et les terres agricoles, pastorales et forestières sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Vallorcine
À Vallorcine, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Vallorcine
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Vallorcine ?
Vallorcine est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 25/02/2020 (collectivité compétente : CC de la Vallée de Chamonix-Mont-Blanc). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 29/01/2026).
Le PLU de Vallorcine est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Vallorcine ?
Sur le territoire de Vallorcine, le document publié compte 24 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 92 %, zones agricoles 7 %, zones urbaines 1 % de la surface. Les plus étendues : Ns, N, Ap, Nals. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Vallorcine ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Vallorcine ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 24 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
La loi Montagne s’applique-t-elle à Vallorcine ?
Oui : Vallorcine figure parmi les communes classées en zone de montagne (arrêtés pris en application de la loi du 9 janvier 1985). L’urbanisation doit s’y faire en continuité des bourgs, villages et hameaux existants, sauf exceptions, et les terres agricoles, pastorales et forestières y sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
Vallorcine est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Vallorcine ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Haute-Savoie de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Cerema, communes soumises aux dispositions d'urbanisme de la loi Montagne (arrêtés de 1974 à 1985), état 2019 (12/11/2024)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Sixt-Fer-à-Cheval (74740)
- Chamonix-Mont-Blanc (74400)
- Samoëns (74340)
- Servoz (74310)
- Passy (74190)
- Les Houches (74310)