L’urbanisme en clairLes Houches : document, zonage, périmètres
Les Houches, 3 515 habitants, occupe 46,9 km² de la Haute-Savoie (74), soit 75 habitants au km².
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 19/12/2017 ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la CC de la Vallée de Chamonix-Mont-Blanc. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 30/06/2026.
Le plan de zonage découpe le territoire en 23 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 90 % et les zones agricoles 5 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 5 %, moins que la moyenne de la Haute-Savoie (9 %). Première zone par la surface : N (« Zone naturelle »), 2 577 ha, soit 55 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLU publie également 176 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 52 emplacements réservés, 20 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, des secteurs d’information sur les sols.
Les Houches est par ailleurs classée en zone de montagne : les règles d’urbanisme de la loi Montagne s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Ses 6 voisines les plus proches (Saint-Gervais-les-Bains, Servoz, Passy…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme des Houches
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CC de la Vallée de Chamonix-Mont-Blanc (intercommunalité)
- Approuvé le
- 19/12/2017
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 30/06/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 90 % (4 196 ha)
- Zones urbaines (U) 5 % (242 ha)
- Zones agricoles (A) 5 % (241 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (8 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 5 % du territoire des Houches, les zones agricoles et naturelles 95 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU aux Houches
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Zone naturelle | 2 577 ha |
| Npe | Naturelle | Zone naturelle à enjeux paysager et environnementaux | 1 519 ha |
| A | Agricole | Zone agricole | 152 ha |
| As | Agricole | Zone agricole stricte | 89 ha |
| Uc | Urbaine | Secteur d'habitat | 77 ha |
| Ub | Urbaine | Secteur d'urbanisation dans les centralités secondaires | 62 ha |
| Nx | Naturelle | Aire de stockage de matières inertes | 47 ha |
| Um | Urbaine | Secteur d'urbanisation des hameaux | 38 ha |
| Ua | Urbaine | Secteur de centralité | 29 ha |
| Ut | Urbaine | Secteur mixte associant les usages d'habitation et de tourisme | 26 ha |
| Nle | Naturelle | Secteur de Zone de loisirs en secteur environnementale | 22 ha |
| Nl | Naturelle | Zone naturelle de loisirs | 15 ha |
| Nt | Naturelle | Zone naturelle à vocation d'activité touristique et de loisirs | 10 ha |
| Ux | Urbaine | Zone dédiée aux activités économiques | 6 ha |
| 1AU | À urbaniser | Zone d'urbanisation future - court terme | 6 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 23. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés52
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)11
- Espaces boisés classés20
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés176
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)1
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)3
- Espaces remarquables du littoral58
- Droit de préemption urbain40
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
- Secteurs d’information sur les sols (pollution)1
- Zones à risque d’exposition au plomb1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés aux Houches (12 sur 52)
- ER1 : Emplacement réservé n°1
- ER10 : Emplacement réservé n°10
- ER11 : Emplacement réservé n°11
- ER12 : Emplacement réservé n°12
- ER13 : Emplacement réservé n°13
- ER14 : Emplacement réservé n°14
- ER15 : Emplacement réservé n°15
- ER16 : Emplacement réservé n°16
- ER17 : Emplacement réservé n°17
- ER18 : Emplacement réservé n°18
- ER19 : Emplacement réservé n°19
- ER2 : Emplacement réservé n°2
Orientations d’aménagement et de programmation aux Houches (2 sur 11)
- Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation accompagné de… × 9
- Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation × 2
Secteurs de mixité sociale aux Houches
- Secteur à programme de logements mixité sociale en zone U et AU
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés aux Houches (4 sur 176)
- Ferme ancienne traditionnelle × 162
- Batiment agricole × 9
- Chalet d'alpage × 4
- Construction atypique
Servitudes d’utilité publique aux Houches
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Haute-Savoie : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise aux Houches figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1191
- Plans de prévention des risques naturels PM1150
- Canalisations d’hydrocarbures I191
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Zones agricoles protégées A93
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Plans de prévention des risques technologiques PM31
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Loi Montagne
- Commune classée en zone de montagne : l’urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux, et les terres agricoles, pastorales et forestières sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Aux Houches, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien aux Houches
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique aux Houches ?
Les Houches est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 19/12/2017 (collectivité compétente : CC de la Vallée de Chamonix-Mont-Blanc). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 30/06/2026).
Le PLU des Houches est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU des Houches ?
Sur le territoire des Houches, le document publié compte 23 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 90 %, zones urbaines 5 %, zones agricoles 5 % de la surface. Les plus étendues : N, Npe, A, As. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle aux Houches ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés aux Houches ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 52 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il aux Houches ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Montagne s’applique-t-elle aux Houches ?
Oui : Les Houches figure parmi les communes classées en zone de montagne (arrêtés pris en application de la loi du 9 janvier 1985). L’urbanisation doit s’y faire en continuité des bourgs, villages et hameaux existants, sauf exceptions, et les terres agricoles, pastorales et forestières y sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
Les Houches est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement aux Houches ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Haute-Savoie de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Cerema, communes soumises aux dispositions d'urbanisme de la loi Montagne (arrêtés de 1974 à 1985), état 2019 (12/11/2024)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Saint-Gervais-les-Bains (74170)
- Servoz (74310)
- Passy (74190)
- Domancy (74700)
- Chamonix-Mont-Blanc (74400)
- Combloux (74920)