PLU de Vaires-sur-Marne (77360)

L’urbanisme à Vaires-sur-Marne en bref

Commune de la Seine-et-Marne (77), Vaires-sur-Marne compte 13 931 habitants sur 6,1 km², soit une densité de 2 303 habitants au km².

Les règles d’urbanisme de Vaires-sur-Marne sont fixées par un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 18/04/2013. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 24/10/2025.

56 % du territoire de Vaires-sur-Marne est classé en zone urbaine (56 %) ou à urbaniser (0 %), bien plus que la moyenne de la Seine-et-Marne (11 %). Les zones agricoles (0 %) et naturelles (44 %) occupent le reste des 29 zones du plan. Première zone par la surface : Na (« Na »), 217 ha, soit 36 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 16 règles graphiques d’implantation, 15 espaces boisés classés, 4 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, des sites archéologiques : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 10 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.

Autour d’elle, même cadre : Brou-sur-Chantereine, Torcy, Noisiel et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU communal.

Le document d’urbanisme de Vaires-sur-Marne

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Vaires-sur-Marne
Approuvé le: 18/04/2013
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 24/10/2025

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 56 % (336 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 44 % (267 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 56 % du territoire de Vaires-sur-Marne, les zones agricoles et naturelles 44 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Vaires-sur-Marne

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Na	Naturelle	Na	217 ha
UC	Urbaine	UC	130 ha
UZ	Urbaine	UZ	44 ha
Ne	Naturelle	Ne	31 ha
UXf	Urbaine	UXf	27 ha
UXe	Urbaine	UXe	20 ha
UXc	Urbaine	UXc	15 ha
UXd	Urbaine	UXd	13 ha
UBa	Urbaine	UBa	13 ha
UBe	Urbaine	UBe	9 ha
UDa	Urbaine	UDa	9 ha
UAa	Urbaine	UAa	8 ha
Nc	Naturelle	Nc	8 ha
Nb	Naturelle	Nb	8 ha
UCb	Urbaine	UCb	8 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 29. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés4
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
Espaces boisés classés15
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés2
Règles d’implantation des constructions (graphiques)16
Droit de préemption urbain1
Sites archéologiques5
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport2
Droit de préemption commercial18
Secteurs de taxe d’aménagement14

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Vaires-sur-Marne (3 sur 4)

ER1 : Emplacement réservé n°1 × 2
ER4 : Emplacement réservé n°4
ER5 : Emplacement réservé n°5

Orientations d’aménagement et de programmation à Vaires-sur-Marne

OAP : Orientation d'aménagement et de programmation

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Vaires-sur-Marne (1 sur 2)

Immeuble (L123-1 5 du CU) × 2

Servitudes d’utilité publique à Vaires-sur-Marne

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Seine-et-Marne (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Vaires-sur-Marne sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Canalisations d’hydrocarbures I1268
Monuments historiques et leurs abords AC160
Sites patrimoniaux remarquables AC422
Plans de prévention des risques naturels PM119
Installations classées et sites pollués PM216
Plans de prévention des risques technologiques PM38
Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
Forêts de protection A73
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 10 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Avant un achat ou des travaux À Vaires-sur-Marne, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Vaires-sur-Marne

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Vaires-sur-Marne, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Vaires-sur-Marne a-t-elle un PLU ?

Vaires-sur-Marne est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 18/04/2013. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 24/10/2025).

Le PLU de Vaires-sur-Marne est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Vaires-sur-Marne ?

Sur le territoire de Vaires-sur-Marne, le document publié compte 29 zones ou secteurs : zones urbaines 56 %, zones naturelles et forestières 44 % de la surface. Les plus étendues : Na, UC, UZ, Ne. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Vaires-sur-Marne ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Vaires-sur-Marne ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Vaires-sur-Marne ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Vaires-sur-Marne est-elle en zone tendue ?

Oui : Vaires-sur-Marne figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Vaires-sur-Marne ?

Le taux communal est de 10 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), et la part départementale de la Seine-et-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Brou-sur-Chantereine (77177)
Torcy (77200)
Noisiel (77186)
Chelles (77500)
Saint-Thibault-des-Vignes (77400)
Pomponne (77400)

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