PLU de Tsingoni (97680)

Tsingoni : document, zonage, périmètres

Avec 13 934 habitants pour 34,5 km², Tsingoni (Mayotte, 976) a une densité de 404 hab./km².

Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par la CC du Centre-Ouest, approuvé le 13/07/2023. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 13/07/2023.

Sur 17 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 7 % du territoire, en dessous de la moyenne du département (12 %) ; le reste est classé en zone agricole (38 %) ou naturelle (55 %). La zone la plus étendue est N (« Zone naturelle »), avec 1 835 ha, soit 53 % du territoire.

S’y ajoutent 16 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), 9 emplacements réservés, 6 espaces boisés classés, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1 %.

Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 4 en PLUi, 2 en PLU communal. 4 d’entre elles sont dans le même cas que Tsingoni.

Le document d’urbanisme de Tsingoni

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: CC du Centre-Ouest (intercommunalité)
Approuvé le: 13/07/2023
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 13/07/2023

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 55 % (1 883 ha)
Zones agricoles (A) 38 % (1 322 ha)
Zones urbaines (U) 5 % (166 ha)
Zones à urbaniser (AU) 2 % (75 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 7 % du territoire de Tsingoni, les zones agricoles et naturelles 93 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Tsingoni

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
N	Naturelle	N : Zone naturelle	1 835 ha
A	Agricole	A : Zone agricole	877 ha
Ap	Agricole	Ap : Zone agricole protégée où les constructions sont interdites	445 ha
UA	Urbaine	UA : Zone urbaine correrspondant au secteur historique	68 ha
UB	Urbaine	UB : Zone urbaine au tissu récent	47 ha
No	Naturelle	No : Retenue d'Ourovéni	36 ha
US	Urbaine	US : Zone urbaine à vocation d'équipements publics ou d'intérêt général	26 ha
AUs	À urbaniser	AUs : Zone de projet à court et moyen terme à vocation principale d'équipement	26 ha
AUh	À urbaniser	AUh : Zone de projet à court et moyen terme à vocation principale d'habitat	21 ha
UR	Urbaine	UR : Zone urbaine de renouvellement, habitat insalubre	16 ha
AUe	À urbaniser	AUe : Zone de projet à court et moyen terme à vocation économique principale	16 ha
AUm	À urbaniser	AUm : Zone de projet à court et moyen terme à vocation mixte	12 ha
UE	Urbaine	UE : Zone urbaine à vocatin économique	9 ha
NLt	Naturelle	NLt : Zone touristique littorale intégrant des aménagements touristiques	7 ha
NEs	Naturelle	NEs : Secteur d'équipment isolé en milieu naturel	2 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 17. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés9
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)16
Espaces boisés classés6
Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer1
Espaces remarquables du littoral15
Secteurs de taxe d’aménagement42

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Orientations d’aménagement et de programmation à Tsingoni (12 sur 16)

T1 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T10 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T11 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T12 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T14 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T15 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T16 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle spécifique
T17 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T2 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T3 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T4 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
T5 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle

Servitudes d’utilité publique à Tsingoni

À l’échelle de Mayotte, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 5 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Tsingoni. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC112
Plans de prévention des risques naturels PM16
Installations classées et sites pollués PM21
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Télécommunications : protection contre les obstacles PT21

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Tsingoni

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 1 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Avant un achat ou des travaux À Tsingoni, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Tsingoni

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Tsingoni, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Tsingoni ?

Tsingoni est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 13/07/2023 (collectivité compétente : CC du Centre-Ouest). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 13/07/2023).

Le PLUi de Tsingoni est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Tsingoni ?

Sur le territoire de Tsingoni, le document publié compte 17 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 55 %, zones agricoles 38 %, zones urbaines 5 %, zones à urbaniser 2 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Ap, UA. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Tsingoni ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Tsingoni ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 9 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

La loi Littoral s’applique-t-elle à Tsingoni ?

Oui : Tsingoni est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Tsingoni ?

Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale de Mayotte de 1 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Tsingoni ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

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