L’urbanisme en clairL’urbanisme à Bandraboua en bref
Bandraboua est une commune de Mayotte (976) de 13 989 habitants, dont le territoire s’étend sur 31,7 km² (441 hab./km²).
Elle relève d’un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 13/11/2010, dont la compétence appartient aujourd’hui à la CA du Grand Nord de Mayotte. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 03/04/2015. Le document évolue : révision de PLU-I (état au 31/12/2024).
Le territoire se partage entre 53 % de zones naturelles, 39 % de zones agricoles et 8 % de zones urbaines ou à urbaniser, en dessous de la moyenne du département (12 %), en 14 zones. Première zone par la surface : Ne (« Secteur correspond à des espaces naturels éloignés du littoral »), 1 421 ha, soit 45 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 70 emplacements réservés, 1 secteur de constructibilité limitée. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Bandraboua est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1,5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1 %.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 3 en PLUi, 3 en PLU communal. 3 d’entre elles sont dans le même cas que Bandraboua.
Le document d’urbanisme de Bandraboua
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CA du Grand Nord de Mayotte (intercommunalité)
- Approuvé le
- 13/11/2010
- Procédure en cours
- révision de PLU-I (au 31/12/2024)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 03/04/2015
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 53 % (1 680 ha)
- Zones agricoles (A) 39 % (1 224 ha)
- Zones urbaines (U) 5 % (146 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 3 % (100 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 8 % du territoire de Bandraboua, les zones agricoles et naturelles 92 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Bandraboua
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Ne | Naturelle | Ne : Secteur correspond à des espaces naturels éloignés du littoral | 1 421 ha |
| A | Agricole | A : Zones équipées ou non à protéger en raison du potentiel agronomique | 1 224 ha |
| Nps | Naturelle | Nps : Secteurs qui correspondent à des espaces naturels de protection stricte | 187 ha |
| Ua | Urbaine | Ua : Secteurs qui correspondent aux espaces urbanisés des villages exempts d'un quelconque aléa naturel et sit | 120 ha |
| Nbl | Naturelle | Nbl : Secteur correspond à des espaces naturels situés dans la Bande Littorale | 72 ha |
| 2AUh | À urbaniser | 2AUh : Sous secteurs correspondant à de futures zones d'urbanisation à long terme affectées à de l'habitat | 42 ha |
| 1AUh | À urbaniser | 1AUh : Zone d'extension urbaine pouvant être immédiatement ouverte à l'urbanisation et affectée de l'habitat, | 36 ha |
| Uan | Urbaine | Uan : Secteurs qui correspondent aux espaces urbanisés des villages soumis à un ou plusieurs aléas naturels | 16 ha |
| 2AUep | À urbaniser | 2AUep : Sous secteurs correspondant à de futures zones d'urbanisation à long terme affectées à des équipements | 13 ha |
| Ubl | Urbaine | Ubl : Secteurs qui correspondent aux espaces urbanisés des villages situés dans la Bande Littorale. | 8 ha |
| 2AUe | À urbaniser | 2AUe : Sous secteurs correspondant à de futures zones d'urbanisation à long terme affectées à des activités éc | 6 ha |
| 1AUep | À urbaniser | 1AUpe : Sous secteurs correspondant à des zones d'extensions urbaines pouvant être immédiatement ouvertes à l' | 3 ha |
| Ua-1 | Urbaine | Ua-1: Secteur qui correspond au périmètre opérationnel de l'Opération Résorption de l'habitat insalubre du qua | 2 ha |
| 1AUe | À urbaniser | 1AUe : Sous secteurs correspondant à des zones d'extensions urbaines pouvant être immédiatement ouvertes à l'u | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés70
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Secteurs de constructibilité limitée à Bandraboua
- Zone urbaine ou à urbaniser présentant une susceptibilité d'inondation
Servitudes d’utilité publique à Bandraboua
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Mayotte : 5 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Bandraboua figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC112
- Plans de prévention des risques naturels PM16
- Installations classées et sites pollués PM21
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Bandraboua
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Bandraboua
Avant un achat ou des travaux À Bandraboua, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Bandraboua
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Bandraboua a-t-elle un PLU ?
Bandraboua est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 13/11/2010 (collectivité compétente : CA du Grand Nord de Mayotte). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 03/04/2015).
Le PLU de Bandraboua est-il en cours d’évolution ?
Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.
Quelles sont les zones du PLU de Bandraboua ?
Sur le territoire de Bandraboua, le document publié compte 14 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 53 %, zones agricoles 39 %, zones urbaines 5 %, zones à urbaniser 3 % de la surface. Les plus étendues : Ne, A, Nps, Ua. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Bandraboua ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Bandraboua ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 70 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
La loi Littoral s’applique-t-elle à Bandraboua ?
Oui : Bandraboua est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bandraboua ?
Le taux communal est de 1,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de Mayotte de 1 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)