PLU de Mamoudzou (97600)

Mamoudzou : document, zonage, périmètres

Mamoudzou est une commune de Mayotte (976) de 71 437 habitants, dont le territoire s’étend sur 42,1 km² (1 696 hab./km²).

Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par la CA de Dembeni / Mamoudzou, approuvé le 24/06/2024. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 24/06/2024.

Le territoire se partage entre 41 % de zones naturelles, 40 % de zones agricoles et 19 % de zones urbaines ou à urbaniser, au-dessus de la moyenne du département (12 %), en 26 zones. Première zone par la surface : N (« Zone naturelle »), 1 464 ha, soit 35 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 84 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 45 emplacements réservés, 19 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), ainsi qu’une ou plusieurs zones d’aménagement concerté. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

Mamoudzou est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1 %.

Le voisinage (Koungou, Tsingoni, Dembeni…) se répartit ainsi : 1 en PLU communal, 5 en PLUi.

Le document d’urbanisme de Mamoudzou

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: CA de Dembeni / Mamoudzou (intercommunalité)
Approuvé le: 24/06/2024
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 24/06/2024

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 41 % (1 714 ha)
Zones agricoles (A) 40 % (1 675 ha)
Zones urbaines (U) 15 % (643 ha)
Zones à urbaniser (AU) 4 % (175 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 19 % du territoire de Mamoudzou, les zones agricoles et naturelles 81 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Mamoudzou

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
N	Naturelle	Zone naturelle	1 464 ha
A	Agricole	Zone agricole	1 398 ha
UB	Urbaine	Zone urbaine correspondant à des secteurs à dominante résidentielle, qui peuvent accueillir de la mixité fonct	431 ha
Ap	Agricole	Secteur agricole à préserver	265 ha
Nr	Naturelle	Secteur naturel correspondant aux espaces remarquables du littoral	169 ha
1AU	À urbaniser	Zone à urbaniser ouverte	126 ha
UA	Urbaine	Zone urbaine correspondant aux centralités	106 ha
2AU	À urbaniser	Zone à urbaniser fermée	28 ha
Nci	Naturelle	Secteur naturel destiné aux cimetières	26 ha
Np	Naturelle	Secteur naturel à préserver	25 ha
NL	Naturelle	Zone naturelle destinée aux activités de loisirs	25 ha
UAb	Urbaine	Secteur urbain mixte intense	24 ha
UX	Urbaine	Zone urbaine liée aux activités économiques	24 ha
UBa	Urbaine	Secteur urbain d'intensité	18 ha
UBb	Urbaine	Secteur urbain résidentiel à caractère paysager	16 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 26. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés45
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)19
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés84
Équipements collectifs admis en zone A ou N3
Zones d’aménagement concerté (ZAC)1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Orientations d’aménagement et de programmation à Mamoudzou (1 sur 19)

OAP sans règlement × 2

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Mamoudzou (2 sur 84)

Eléments de paysage boisé à préserver d'ordre écologique × 67
Patrimoine bâti à protéger × 17

Servitudes d’utilité publique à Mamoudzou

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de Mayotte (5 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Mamoudzou sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC112
Plans de prévention des risques naturels PM16
Installations classées et sites pollués PM21
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Télécommunications : protection contre les obstacles PT21

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Mamoudzou

À Mamoudzou, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Mamoudzou

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Mamoudzou ?

Mamoudzou est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 24/06/2024 (collectivité compétente : CA de Dembeni / Mamoudzou). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 24/06/2024).

Le PLUi de Mamoudzou est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Mamoudzou ?

Sur le territoire de Mamoudzou, le document publié compte 26 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 41 %, zones agricoles 40 %, zones urbaines 15 %, zones à urbaniser 4 % de la surface. Les plus étendues : N, A, UB, Ap. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Mamoudzou ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Mamoudzou ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 45 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

La loi Littoral s’applique-t-elle à Mamoudzou ?

Oui : Mamoudzou est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Mamoudzou ?

Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de Mayotte de 1 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

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