L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Pamandzi
Pamandzi est une commune de Mayotte (976) de 11 442 habitants, dont le territoire s’étend sur 4,4 km² (2 606 hab./km²).
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la CC de Petite-Terre. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 04/04/2025.
Le territoire se partage entre 34 % de zones naturelles, 6 % de zones agricoles et 60 % de zones urbaines ou à urbaniser, nettement au-dessus de la moyenne du département (12 %), en 10 zones. Première zone par la surface : Ua (« zone urbaine a vocation principale dhabitat dequipements et de services »), 151 ha, soit 34 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 30 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 28 emplacements réservés, 2 orientations d’aménagement et de programmation (OAP). Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Autre point à connaître avant un projet : Pamandzi est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.
Pour qui construit à Pamandzi, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1 %.
Le voisinage (Dzaoudzi, Mamoudzou, Koungou…) se répartit ainsi : 5 en PLUi, 1 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de Pamandzi
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC de Petite-Terre (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 04/04/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 56 % (246 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 34 % (149 ha)
- Zones agricoles (A) 6 % (28 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 4 % (16 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 60 % du territoire de Pamandzi, les zones agricoles et naturelles 40 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Pamandzi
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Ua | Urbaine | zone urbaine a vocation principale dhabitat dequipements et de services | 151 ha |
| Ner | Naturelle | zone naturelle remarquable | 128 ha |
| Uy | Urbaine | zone urbaine a vocation principale dactivites aeroportuaires | 95 ha |
| A | Agricole | zone a potentiel agricole | 28 ha |
| Nc | Naturelle | zone dexploitation de carrieres | 19 ha |
| 1AUb | À urbaniser | zone a urbaniser a vocation principale de projets densemble dhabitat dequipements et de services | 9 ha |
| 1AUa | À urbaniser | zone a urbaniser a vocation principale dhabitat d'equipements et de services | 7 ha |
| Ny | Naturelle | zone naturelle destinee a recevoir les installations de la piste longue | 1 ha |
| Nm | Naturelle | zone maritime | < 1 ha |
| Np | Naturelle | zone maritime a vocation principale dactivites portuaires | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés28
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés30
- Linéaires de diversité commerciale1
- Terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine1
- Espaces remarquables du littoral74
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à Pamandzi (1 sur 2)
- perimetre oap × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Pamandzi (2 sur 30)
- patrimoine a proteger × 26
- arbre remarquable × 4
Servitudes d’utilité publique à Pamandzi
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Mayotte : 5 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Pamandzi figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC112
- Plans de prévention des risques naturels PM16
- Installations classées et sites pollués PM21
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Pamandzi
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Pamandzi
Avant un achat ou des travaux À Pamandzi, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Pamandzi
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Pamandzi ?
Pamandzi est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : CC de Petite-Terre). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 04/04/2025).
Le PLUi de Pamandzi est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Pamandzi ?
Sur le territoire de Pamandzi, le document publié compte 10 zones ou secteurs : zones urbaines 56 %, zones naturelles et forestières 34 %, zones agricoles 6 %, zones à urbaniser 4 % de la surface. Les plus étendues : Ua, Ner, Uy, A. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Pamandzi ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Pamandzi ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 28 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
La loi Littoral s’applique-t-elle à Pamandzi ?
Oui : Pamandzi est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Pamandzi ?
Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de Mayotte de 1 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)