PLU de Koungou (97600)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Koungou

Koungou, 32 156 habitants, occupe 28,1 km² de Mayotte (976), soit 1 143 habitants au km².

Le document en vigueur est un PLU communal ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la CA du Grand Nord de Mayotte. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme. Une procédure est en cours au 31/12/2024 : révision de PLU-I.

Le plan de zonage découpe le territoire en 24 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 50 % et les zones agricoles 35 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 15 %, plus que la moyenne de Mayotte (12 %). Première zone par la surface : N (« Zone naturelle »), 1 404 ha, soit 50 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLU publie également 58 emplacements réservés.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.

Pour qui construit à Koungou, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1 %.

Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 5 en PLUi, 1 en PLU communal. Une seule est dans le même cas que Koungou.

Le document d’urbanisme de Koungou

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: CA du Grand Nord de Mayotte (intercommunalité)
Procédure en cours: révision de PLU-I (au 31/12/2024)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 50 % (1 404 ha)
Zones agricoles (A) 35 % (962 ha)
Zones urbaines (U) 10 % (279 ha)
Zones à urbaniser (AU) 5 % (139 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 15 % du territoire de Koungou, les zones agricoles et naturelles 85 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Koungou

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
N	Naturelle	N : Zone naturelle	1 404 ha
A	Agricole	A : Zone à vocation d'activités agricoles	935 ha
Ua	Urbaine	Ua : Sous-secteur à vocation mixte - R+3	97 ha
Ue	Urbaine	Ue : Sous-secteur à vocation d'activités économiques	42 ha
Ub	Urbaine	Ub : Sous-secteur à vocation mixte - R+2	39 ha
2AUa	À urbaniser	2AUa : Sous-secteur d'ouverture à l'urbanisation à long terme à vocation mixte - R+3	37 ha
Up	Urbaine	Up : Sous-secteur à vocation d'activités portuaires	33 ha
Apr	Agricole	Apr : Sous-secteur agricole situé dans les espaces proches du rivage	28 ha
Uc	Urbaine	Uc : Sous-secteur à vocation mixte - R+1	26 ha
2AUb	À urbaniser	2AUb : Sous-secteur d'ouverture à l'urbanisation à long terme à vocation mixte - R+2	23 ha
2AUc	À urbaniser	2AUc : Sous-secteur d'ouverture à l'urbanisation à long terme à vocation mixte - R+1	19 ha
1AUe	À urbaniser	1AUe : Sous-secteur d'ouverture à l'urbanisation à court terme à vocation d'activités économiques	17 ha
Uzpg-a	Urbaine	Uzpg-a : Sous-secteur mixte en R+3 situé dans la Zone des Pas Géométriques	16 ha
1AUa	À urbaniser	1AUa : Sous-secteur d'ouverture à l'urbanisation à court terme à vocation mixte - R+3	14 ha
1AUb	À urbaniser	1AUb : Sous-secteur d'ouverture à l'urbanisation à court terme à vocation mixte - R+2	14 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 24. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés58

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Koungou (12 sur 58)

Emplacement réservé n° 1
Emplacement réservé n° 10
Emplacement réservé n° 11
Emplacement réservé n° 12
Emplacement réservé n° 13
Emplacement réservé n° 14
Emplacement réservé n° 15
Emplacement réservé n° 16
Emplacement réservé n° 17
Emplacement réservé n° 18
Emplacement réservé n° 19
Emplacement réservé n° 2

Servitudes d’utilité publique à Koungou

À l’échelle de Mayotte, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 5 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Koungou. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC112
Plans de prévention des risques naturels PM16
Installations classées et sites pollués PM21
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Télécommunications : protection contre les obstacles PT21

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Koungou

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

À Koungou, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Koungou

Pour une parcelle précise à Koungou, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Koungou ?

Koungou est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) (collectivité compétente : CA du Grand Nord de Mayotte). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.

Le PLU de Koungou est-il en cours d’évolution ?

Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.

Quelles sont les zones du PLU de Koungou ?

Sur le territoire de Koungou, le document publié compte 24 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 50 %, zones agricoles 35 %, zones urbaines 10 %, zones à urbaniser 5 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Ua, Ue. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Koungou ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Koungou ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 58 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

La loi Littoral s’applique-t-elle à Koungou ?

Oui : Koungou est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Koungou ?

Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de Mayotte de 1 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Koungou ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

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