L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à M'Tsangamouji
Avec 6 432 habitants pour 21,6 km², M'Tsangamouji (Mayotte, 976) a une densité de 298 hab./km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CC du Centre-Ouest, approuvé le 13/07/2023 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 13/07/2023.
Sur 15 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 5 % du territoire, en dessous de la moyenne du département (12 %) ; le reste est classé en zone agricole (47 %) ou naturelle (48 %). La zone la plus étendue est N (« Zone naturelle »), avec 1 003 ha, soit 47 % du territoire.
S’y ajoutent 16 emplacements réservés, 9 espaces boisés classés, 7 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Autre point à connaître avant un projet : M'Tsangamouji est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.
Pour qui construit à M'Tsangamouji, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1 %.
Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Acoua, Bandraboua, Tsingoni…), 3 en PLU communal, 3 en PLUi.
Le document d’urbanisme de M'Tsangamouji
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC du Centre-Ouest (intercommunalité)
- Approuvé le
- 13/07/2023
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 13/07/2023
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 48 % (1 030 ha)
- Zones agricoles (A) 47 % (1 008 ha)
- Zones urbaines (U) 4 % (91 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 1 % (20 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 5 % du territoire de M'Tsangamouji, les zones agricoles et naturelles 95 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à M'Tsangamouji
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | N : Zone naturelle | 1 003 ha |
| A | Agricole | A : Zone agricole | 757 ha |
| Ap | Agricole | Ap : Zone agricole protégée où les constructions sont interdites | 251 ha |
| UB | Urbaine | UB : Zone urbaine au tissu récent | 44 ha |
| UA | Urbaine | UA : Zone urbaine correrspondant au secteur historique | 21 ha |
| UR | Urbaine | UR : Zone urbaine de renouvellement, habitat insalubre | 17 ha |
| AUh | À urbaniser | AUh : Zone de projet à court et moyen terme à vocation principale d'habitat | 15 ha |
| NL | Naturelle | NL : Zone d'activité de loisir de plein air | 13 ha |
| NEs | Naturelle | NEs : Secteur d'équipment isolé en milieu naturel | 9 ha |
| US | Urbaine | US : Zone urbaine à vocation d'équipements publics ou d'intérêt général | 8 ha |
| AUs | À urbaniser | AUs : Zone de projet à court et moyen terme à vocation principale d'équipement | 5 ha |
| NLb | Naturelle | NLb : Zone touristique littorale à vocation principale de plage accueillant du public | 2 ha |
| NLt | Naturelle | NLt : Zone touristique littorale intégrant des aménagements touristiques | 2 ha |
| Nlag | Naturelle | Nlag : Zone du lagon recouverte par zonage au-delà des limites communales | 1 ha |
| UE | Urbaine | UE : Zone urbaine à vocatin économique | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés16
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)7
- Espaces boisés classés9
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1
- Espaces remarquables du littoral27
- Secteurs de taxe d’aménagement38
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à M'Tsangamouji
- M1 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
- M2 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
- M3 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
- M4 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
- M5 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
- M6 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
- M7 : Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à M'Tsangamouji
- Ensemble paysager patrimonial à protéger
Servitudes d’utilité publique à M'Tsangamouji
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Mayotte : 5 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à M'Tsangamouji figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC112
- Plans de prévention des risques naturels PM16
- Installations classées et sites pollués PM21
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à M'Tsangamouji
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à M'Tsangamouji
Avant un achat ou des travaux À M'Tsangamouji, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à M'Tsangamouji
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de M'Tsangamouji, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à M'Tsangamouji ?
M'Tsangamouji est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 13/07/2023 (collectivité compétente : CC du Centre-Ouest). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 13/07/2023).
Le PLUi de M'Tsangamouji est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de M'Tsangamouji ?
Sur le territoire de M'Tsangamouji, le document publié compte 15 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 48 %, zones agricoles 47 %, zones urbaines 4 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Ap, UB. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à M'Tsangamouji ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à M'Tsangamouji ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 16 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
La loi Littoral s’applique-t-elle à M'Tsangamouji ?
Oui : M'Tsangamouji est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à M'Tsangamouji ?
Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de Mayotte de 1 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)