PLU de Dembeni (97660)

Dembeni : document, zonage, périmètres

Dembeni, 15 848 habitants, occupe 38,3 km² de Mayotte (976), soit 414 habitants au km².

Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la CA de Dembeni / Mamoudzou, approuvé le 24/06/2024. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 24/06/2024.

Le plan de zonage découpe le territoire en 25 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 42 % et les zones agricoles 49 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 10 %, dans la moyenne de Mayotte (12 %). N (« Zone naturelle ») est la zone la plus vaste : 1 371 ha, soit 36 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLUi publie également 34 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 28 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), 4 emplacements réservés, ainsi qu’une ou plusieurs zones d’aménagement concerté.

Autre point à connaître avant un projet : Dembeni est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.

Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 5 en PLUi, 1 en PLU communal. 5 d’entre elles sont dans le même cas que Dembeni.

Le document d’urbanisme de Dembeni

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: CA de Dembeni / Mamoudzou (intercommunalité)
Approuvé le: 24/06/2024
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 24/06/2024

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 49 % (1 854 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 42 % (1 590 ha)
Zones urbaines (U) 6 % (210 ha)
Zones à urbaniser (AU) 4 % (163 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 10 % du territoire de Dembeni, les zones agricoles et naturelles 90 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Dembeni

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
N	Naturelle	Zone naturelle	1 371 ha
A	Agricole	Zone agricole	1 198 ha
Ap	Agricole	Secteur agricole à préserver	656 ha
UB	Urbaine	Zone urbaine correspondant à des secteurs à dominante résidentielle, qui peuvent accueillir de la mixité fonct	184 ha
Nr	Naturelle	Secteur naturel correspondant aux espaces remarquables du littoral	101 ha
Np	Naturelle	Secteur naturel à préserver	100 ha
1AUx	À urbaniser	Zone à urbaniser destinée aux activités économiques	46 ha
1AU	À urbaniser	Zone à urbaniser ouverte	35 ha
1AUa	À urbaniser	Zone à urbaniser ouverte à Tsararano et Dembéni	31 ha
2AUx	À urbaniser	Zone à urbaniser fermée destinée aux activités économiques	15 ha
2AUe	À urbaniser	Zone à urbaniser fermée liée aux équipements publics	12 ha
UX	Urbaine	Zone urbaine liée aux activités économiques	12 ha
NL	Naturelle	Zone naturelle destinée aux activités de loisirs	11 ha
UA	Urbaine	Zone urbaine correspondant aux centralités	10 ha
2AU	À urbaniser	Zone à urbaniser fermée	7 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 25. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés4
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)28
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés34
Équipements collectifs admis en zone A ou N1
Secteurs protégés pour la richesse du sol ou du sous-sol4
Zones d’aménagement concerté (ZAC)1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Dembeni (2 sur 34)

Eléments de paysage boisé à préserver d'ordre écologique × 25
Patrimoine bâti à protéger × 9

Servitudes d’utilité publique à Dembeni

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Mayotte : 5 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Dembeni figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC112
Plans de prévention des risques naturels PM16
Installations classées et sites pollués PM21
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Télécommunications : protection contre les obstacles PT21

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Dembeni

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.

Conséquences pour un terrain à Dembeni

À Dembeni, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Dembeni

Pour une parcelle précise à Dembeni, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Dembeni ?

Dembeni est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 24/06/2024 (collectivité compétente : CA de Dembeni / Mamoudzou). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 24/06/2024).

Le PLUi de Dembeni est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Dembeni ?

Sur le territoire de Dembeni, le document publié compte 25 zones ou secteurs : zones agricoles 49 %, zones naturelles et forestières 42 %, zones urbaines 6 %, zones à urbaniser 4 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Ap, UB. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Dembeni ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Dembeni ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

La loi Littoral s’applique-t-elle à Dembeni ?

Oui : Dembeni est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Ouangani (97670)
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Mamoudzou (97600)
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