L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Santeny
Commune du Val-de-Marne (94), Santeny compte 3 913 habitants sur 10,0 km², soit une densité de 390 habitants au km².
Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par l’EPT Grand paris sud est avenir. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 26/02/2026.
21 % du territoire de Santeny est classé en zone urbaine (21 %) ou à urbaniser (0 %), bien moins que la moyenne du Val-de-Marne (74 %). Les zones agricoles (20 %) et naturelles (59 %) occupent le reste des 27 zones du plan. NNNNNN1N (« Zone naturelle ») est la zone la plus vaste : 591 ha, soit 59 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 404 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 19 emplacements réservés, 17 règles graphiques d’implantation, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Autre point à connaître avant un projet : Santeny est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale pour toute construction soumise à autorisation à Santeny.
Le voisinage (Marolles-en-Brie, Servon, Lésigny…) se répartit ainsi : 4 en PLUi, 2 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de Santeny
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- EPT Grand paris sud est avenir (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 26/02/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 59 % (598 ha)
- Zones urbaines (U) 21 % (211 ha)
- Zones agricoles (A) 20 % (197 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 21 % du territoire de Santeny, les zones agricoles et naturelles 79 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Santeny
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| NNNNNN1N | Naturelle | NNNNNN1N : Zone naturelle | 591 ha |
| ANNNNNN | Agricole | ANNNNNN : Zone agricole | 197 ha |
| UHN2N2N1N2N2 | Urbaine | UHN2N2N1N2N2N : Habitat individuel | 98 ha |
| UINNNNNN | Urbaine | UINNNNNN : Secteur d'activites | 46 ha |
| UHNNNNNN | Urbaine | UHNNNNNN : Habitat individuel | 21 ha |
| UHNN1NN1N1N | Urbaine | UHNN1NN1N1N : Habitat individuel | 13 ha |
| UENNNNNN | Urbaine | UENNNNNN : Equipement | 11 ha |
| UHN3N3N1N2N2 | Urbaine | UHN3N3N1N2N2N : Habitat individuel | 7 ha |
| UCpNNNNNN | Urbaine | UCpNNNNNN : Coeur de ville | 7 ha |
| NFFFFFF | Naturelle | NFFFFFF : Zone naturelle | 4 ha |
| NeNNNNNN | Naturelle | NeNNNNNN : Zone naturelle | 3 ha |
| UMNNNNNN | Urbaine | UMNNNNNN : Habitat mixte | 3 ha |
| UHN1NNNNN | Urbaine | UHN1NNNNN : Habitat individuel | 1 ha |
| UHN3N3N1N3N3 | Urbaine | UHN3N3N1N3N3N : Habitat individuel | 1 ha |
| UINNNNNN1 | Urbaine | UINNNNNN1 : Secteur d'activites | < 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 27. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés19
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
- Espaces boisés classés13
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés404
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)6
- Linéaires de diversité commerciale4
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)2
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)17
- Droit de préemption urbain1
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)4
- Règlement local de publicité24
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Santeny (1 sur 19)
- Emplacement réservé pour mixité sociale
Orientations d’aménagement et de programmation à Santeny (1 sur 3)
- Secteur comportant une orientation d'amenagement et de programmation × 3
Secteurs de mixité sociale à Santeny (2 sur 6)
- Sa1 : Secteur de mixité sociale × 4
- Sa2 : Secteur de mixité sociale × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Santeny (12 sur 404)
- Zone humide × 198
- Plan d'eau et cours d'eau × 47
- Alignement d'arbres × 41
- Cloture × 25
- Bati patrimonial × 22
- Espace vert paysager × 22
- Arbre remarquable × 12
- Sa1 : Cone de vue × 11
- Cours à préserver × 7
- Espace paysager a usage collectif × 7
- Lisière d'un massif de plus de 100 hectares hors site urbain constitue × 5
- Cours d'eau × 4
Secteurs de constructibilité limitée à Santeny (1 sur 2)
- Secteur soumis a des risques naturels × 2
Servitudes d’utilité publique à Santeny
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Val-de-Marne (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Santeny sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC197
- Canalisations d’hydrocarbures I139
- Installations classées et sites pollués PM26
- Sites patrimoniaux remarquables AC44
- Plans de prévention des risques naturels PM13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Plans de prévention des risques technologiques PM32
- Forêts de protection A71
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Santeny, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Santeny
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Santeny, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Santeny ?
Santeny est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : EPT Grand paris sud est avenir). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 26/02/2026).
Le PLUi de Santeny est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Santeny ?
Sur le territoire de Santeny, le document publié compte 27 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 59 %, zones urbaines 21 %, zones agricoles 20 % de la surface. Les plus étendues : NNNNNN1N, ANNNNNN, UHN2N2N1N2N2, UINNNNNN. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Santeny ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Santeny ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 19 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Santeny ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Santeny est-elle en zone tendue ?
Oui : Santeny figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Santeny ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), et la part départementale du Val-de-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Marolles-en-Brie (94440)
- Servon (77170)
- Lésigny (77150)
- Villecresnes (94440)
- Mandres-les-Roses (94520)
- Boissy-Saint-Léger (94470)