L’urbanisme en clairMandres-les-Roses : document, zonage, périmètres
Avec 4 922 habitants pour 3,4 km², Mandres-les-Roses (Val-de-Marne, 94) a une densité de 1 461 hab./km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par l’EPT Grand paris sud est avenir : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 26/02/2026.
Sur 21 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 40 % du territoire, nettement en dessous de la moyenne du département (74 %) ; le reste est classé en zone agricole (52 %) ou naturelle (8 %). La zone la plus étendue est AIIIIII (« Zone agricole »), avec 174 ha, soit 52 % du territoire.
S’y ajoutent 173 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 47 règles graphiques d’implantation, 44 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Pour qui construit à Mandres-les-Roses, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Le voisinage (Périgny, Villecresnes, Boussy-Saint-Antoine…) se répartit ainsi : 2 en PLUi, 4 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de Mandres-les-Roses
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- EPT Grand paris sud est avenir (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 26/02/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 52 % (174 ha)
- Zones urbaines (U) 40 % (134 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 8 % (26 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 40 % du territoire de Mandres-les-Roses, les zones agricoles et naturelles 60 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Mandres-les-Roses
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| AIIIIII | Agricole | AIIIIII : Zone agricole | 174 ha |
| UHIIIIII | Urbaine | UHIIIIII : Habitat individuel | 81 ha |
| UCpIIIIII | Urbaine | UCpIIIIII : Coeur de ville | 18 ha |
| NIIIII1I | Naturelle | NIIIII1I : Zone naturelle | 17 ha |
| UIIIIIII | Urbaine | UIIIIIII : Secteur d'activites | 10 ha |
| NeIIIIII | Naturelle | NeIIIIII : Zone naturelle | 7 ha |
| UEIIIIII | Urbaine | UEIIIIII : Equipement | 6 ha |
| UEIIIII1I | Urbaine | UEIIIII1I : Equipement | 5 ha |
| UHI2IIIII | Urbaine | UHI2IIIII : Habitat individuel | 5 ha |
| UCpII1II1II1 | Urbaine | UCpII1II1II1 : Coeur de ville | 4 ha |
| UHI1IIIII | Urbaine | UHI1IIIII : Habitat individuel | 2 ha |
| AUmlr1IIIIII | À urbaniser | AUmlr1IIIIII : Zone a urbaniser | 2 ha |
| NlIIIIII | Naturelle | NlIIIIII : Zone naturelle | 2 ha |
| UIpIIIIII | Urbaine | UIpIIIIII : Secteur d'activites | 1 ha |
| UCpII1IIII1 | Urbaine | UCpII1IIII1 : Coeur de ville | < 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 21. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés26
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés23
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés173
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)1
- Linéaires de diversité commerciale20
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer44
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)47
- Règles graphiques de hauteur1
- Droit de préemption urbain2
- Secteurs de taxe d’aménagement1
- Règlement local de publicité33
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à Mandres-les-Roses (1 sur 2)
- Secteur comportant une orientation d'amenagement et de programmation × 2
Secteurs de mixité sociale à Mandres-les-Roses
- Mlr1 : Secteur de mixité sociale
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Mandres-les-Roses (12 sur 173)
- Bati patrimonial × 46
- Zone humide × 45
- Cours à préserver × 19
- Haie arbustive × 16
- Plan d'eau et cours d'eau × 16
- Espace paysager a usage collectif × 14
- Alignement d'arbres × 7
- Espace vert paysager × 3
- Arbre remarquable × 2
- 23/25 : Cours à préserver
- 4/6 : Cours à préserver
- 7b : Cours à préserver
Servitudes d’utilité publique à Mandres-les-Roses
À l’échelle du Val-de-Marne, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 11 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Mandres-les-Roses. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC197
- Canalisations d’hydrocarbures I139
- Installations classées et sites pollués PM26
- Sites patrimoniaux remarquables AC44
- Plans de prévention des risques naturels PM13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Plans de prévention des risques technologiques PM32
- Forêts de protection A71
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Mandres-les-Roses
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
À Mandres-les-Roses, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Mandres-les-Roses
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Mandres-les-Roses, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Mandres-les-Roses ?
Mandres-les-Roses est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : EPT Grand paris sud est avenir). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 26/02/2026).
Le PLUi de Mandres-les-Roses est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Mandres-les-Roses ?
Sur le territoire de Mandres-les-Roses, le document publié compte 21 zones ou secteurs : zones agricoles 52 %, zones urbaines 40 %, zones naturelles et forestières 8 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : AIIIIII, UHIIIIII, UCpIIIIII, NIIIII1I. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Mandres-les-Roses ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Mandres-les-Roses ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 26 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Mandres-les-Roses ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Mandres-les-Roses est-elle en zone tendue ?
Oui : Mandres-les-Roses figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Mandres-les-Roses ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Val-de-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Mandres-les-Roses ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Périgny (94520)
- Villecresnes (94440)
- Boussy-Saint-Antoine (91800)
- Épinay-sous-Sénart (91860)
- Varennes-Jarcy (91480)
- Brunoy (91800)