L’urbanisme en clairRosny-sous-Bois : document, zonage, périmètres
Rosny-sous-Bois est une commune de la Seine-Saint-Denis (93) de 47 180 habitants, dont le territoire s’étend sur 5,9 km² (7 983 hab./km²).
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par l’EPT Grand paris - grand est : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 30/09/2026.
Le territoire se partage entre 9 % de zones naturelles, 0 % de zones agricoles et 91 % de zones urbaines ou à urbaniser, au-dessus de la moyenne du département (82 %), en 14 zones. Première zone par la surface : UC (« Zone pavillonnaire »), 167 ha, soit 28 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 1 048 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 196 continuités écologiques, 155 règles graphiques d’implantation, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Autre point à connaître avant un projet : Rosny-sous-Bois est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 20 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Ses 6 voisines les plus proches (Neuilly-Plaisance, Villemomble, Fontenay-sous-Bois…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Rosny-sous-Bois
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- EPT Grand paris - grand est (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 30/09/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 91 % (539 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 9 % (51 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 91 % du territoire de Rosny-sous-Bois, les zones agricoles et naturelles 9 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Rosny-sous-Bois
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UC | Urbaine | Zone pavillonnaire | 167 ha |
| UG | Urbaine | Zone de grands collectifs | 137 ha |
| UFc | Urbaine | Zone d'activités économiques à dominante commerciale | 62 ha |
| UF | Urbaine | Zone d'activités économiques | 57 ha |
| UA | Urbaine | Zone de centralité urbaine | 46 ha |
| Nl | Naturelle | Zone naturelle de loisirs | 28 ha |
| UV | Urbaine | Zone urbaine verte | 27 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | 22 ha |
| UB | Urbaine | Zone intermédiaire | 16 ha |
| UP | Urbaine | Zone de projets | 12 ha |
| UAp | Urbaine | Zone de centres anciens | 8 ha |
| UE | Urbaine | Zone de grands équipements | 6 ha |
| UFa | Urbaine | Zone d'activités économiques mixte | 2 ha |
| Na | Naturelle | Zone naturelle d'agriculture urbaine | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés24
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)4
- Espaces boisés classés4
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1 048
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)2
- Linéaires de diversité commerciale80
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)2
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)196
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)155
- Règles graphiques d’emprise au sol40
- Règles graphiques de hauteur51
- Règles graphiques de stationnement3
- Secteurs de taille minimale des logements6
- Droit de préemption urbain4
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)2
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport6
- Périmètres de sursis à statuer3
- Secteurs d’information sur les sols (pollution)3
- Secteurs de taxe d’aménagement210
- Règlement local de publicité1
- Zones à risque d’exposition au plomb1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Rosny-sous-Bois (12 sur 24)
- RSB_D_2 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de… × 5
- RSB_D_1 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de… × 3
- RSB_D_3 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de… × 2
- RSB_C_1 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- RSB_C_10 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- RSB_C_11 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- RSB_C_12 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- RSB_C_2 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- RSB_C_3 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- RSB_C_4 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- RSB_C_5 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- RSB_C_6 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
Orientations d’aménagement et de programmation à Rosny-sous-Bois (3 sur 4)
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - Emprises de l'ex-A103 × 2
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - 4ème Zouave
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - Grand-Pré Ouest
Secteurs de mixité sociale à Rosny-sous-Bois
- 25% de logements locatifs sociaux, à l'échelle de l'opération d'aménagement
- 30% de logements locatifs sociaux - hors résidences pour personnes âgées
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Rosny-sous-Bois (12 sur 1 048)
- Bâti de bourg × 251
- Villa ou pavillon × 168
- Bâti d'origine rurale × 155
- Alignement d'arbres × 135
- Clôture ou éléments de clôture protégés × 119
- Espace vert paysager et écologique × 53
- Immeuble collectif × 37
- Maison jumelée × 26
- Autres milieux aquatiques et humides × 7
- RSB_13 : Bâti remarquable protégé × 5
- RSB_27 : Bâti remarquable protégé × 4
- RSB_19 : Arbre ou groupe d'arbres remarquables × 3
Secteurs de constructibilité limitée à Rosny-sous-Bois (1 sur 2)
- Périmètre valant PPR - Périmètre lié aux carrières × 2
Servitudes d’utilité publique à Rosny-sous-Bois
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Seine-Saint-Denis (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Rosny-sous-Bois sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC174
- Canalisations d’hydrocarbures I138
- Plans de prévention des risques naturels PM128
- Installations classées et sites pollués PM213
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Forêts de protection A71
- Sites patrimoniaux remarquables AC41
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Avant un achat ou des travaux À Rosny-sous-Bois, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Rosny-sous-Bois
Pour une parcelle précise à Rosny-sous-Bois, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Rosny-sous-Bois ?
Rosny-sous-Bois est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : EPT Grand paris - grand est). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 30/09/2026).
Le PLUi de Rosny-sous-Bois est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Rosny-sous-Bois ?
Sur le territoire de Rosny-sous-Bois, le document publié compte 14 zones ou secteurs : zones urbaines 91 %, zones naturelles et forestières 9 % de la surface. Les plus étendues : UC, UG, UFc, UF. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Rosny-sous-Bois ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Rosny-sous-Bois ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 24 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Rosny-sous-Bois ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Rosny-sous-Bois est-elle en zone tendue ?
Oui : Rosny-sous-Bois figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Rosny-sous-Bois ?
Le taux communal est de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale de la Seine-Saint-Denis de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Neuilly-Plaisance (93360)
- Villemomble (93250)
- Fontenay-sous-Bois (94120)
- Noisy-le-Sec (93130)
- Montreuil (93100)
- Bondy (93140)