PLU de Fontenay-sous-Bois (94120)

L’essentiel sur l’urbanisme à Fontenay-sous-Bois

Fontenay-sous-Bois, 53 757 habitants, occupe 5,6 km² du Val-de-Marne (94), soit 9 669 habitants au km².

Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par l’EPT Paris-est-marne et bois, approuvé le 12/12/2023. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 15/10/2026.

Le plan de zonage découpe le territoire en 23 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 7 % et les zones agricoles 0 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 93 %, bien plus que la moyenne du Val-de-Marne (74 %). UP (« Zone pavillonnaire ») est la zone la plus vaste : 158 ha, soit 28 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLUi publie également 495 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 26 emplacements réservés, 7 secteurs de constructibilité limitée.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Nogent-sur-Marne, Montreuil, Le Perreux-sur-Marne…) sont toutes en PLUi, comme Fontenay-sous-Bois.

Le document d’urbanisme de Fontenay-sous-Bois

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: EPT Paris-est-marne et bois (intercommunalité)
Approuvé le: 12/12/2023
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 15/10/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 93 % (516 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 7 % (41 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 93 % du territoire de Fontenay-sous-Bois, les zones agricoles et naturelles 7 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Fontenay-sous-Bois

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UP	Urbaine	UP - Zone pavillonnaire	158 ha
UE	Urbaine	UE - Zone d'équipements publics	77 ha
UBb	Urbaine	UB - Zone urbaine mixte intermédiaire	64 ha
N	Naturelle	N - Zone naturelle	41 ha
UC	Urbaine	UC - Zone d'habitat collectif	37 ha
UF	Urbaine	UF - Zone des franges du Bois de Vincennes	28 ha
UZa	Urbaine	UZ - Zone de projet urbain	28 ha
UBa	Urbaine	UB - Zone urbaine mixte intermédiaire	26 ha
UZb	Urbaine	UZ - Zone de projet urbain	21 ha
UEa	Urbaine	UE - Zone d'équipements publics	17 ha
UX	Urbaine	UX - Zone d'activités économiques	12 ha
UZr	Urbaine	UZ - Zone de projet urbain	10 ha
UZc	Urbaine	UZ - Zone de projet urbain	9 ha
UAa	Urbaine	UA - Zone de centralité urbaine	9 ha
UAb	Urbaine	UA - Zone de centralité urbaine	8 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 23. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés26
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)6
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés495
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)2
Linéaires de diversité commerciale113
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)7
Règles d’implantation des constructions (graphiques)1
Règles graphiques de stationnement5
Secteurs de plan de masse2
Secteurs de taille minimale des logements1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Fontenay-sous-Bois (2 sur 26)

Emplacement réservé au titre de l'article L. 151-41 du Code de l'urbanisme × 21
Secteur de projet en attente d'un projet d'aménagement global × 5

Orientations d’aménagement et de programmation à Fontenay-sous-Bois (2 sur 6)

Orientation d'Aménagement et de Programmation × 5
Orientation d'Aménagement et de Programmation de secteur d'aménagement

Secteurs de mixité sociale à Fontenay-sous-Bois (1 sur 2)

Secteurs de mixité sociale au titre de l'article L151-15 du Code de l'Urbanisme × 2

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Fontenay-sous-Bois (7 sur 495)

Arbre remarquable à préserver au titre de l'article L.151-23 du code de l'urbanisme × 270
Villa à préserver au titre de l'article L.151-19 du code de l'urbanisme × 62
Espace paysager protégé au titre de l'article L.151-23 du code de l'urbanisme × 56
Bâtiments et éléments protégés au titre de l'article L.151-19 du code de l'urbanisme × 51
Groupe d'arbres d'intérêt × 39
Cône de vue à préserver × 15
Linéaires végétalisés protégés sur le domaine public au titre de l'article L.151-23 du… × 2

Secteurs de constructibilité limitée à Fontenay-sous-Bois (1 sur 7)

Zone ferroviaire × 7

Servitudes d’utilité publique à Fontenay-sous-Bois

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Val-de-Marne : 11 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Fontenay-sous-Bois figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC197
Canalisations d’hydrocarbures I139
Installations classées et sites pollués PM26
Sites patrimoniaux remarquables AC44
Plans de prévention des risques naturels PM13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Plans de prévention des risques technologiques PM32
Forêts de protection A71
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Fontenay-sous-Bois

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Pour un terrain de Fontenay-sous-Bois, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Fontenay-sous-Bois

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Fontenay-sous-Bois ?

Fontenay-sous-Bois est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 12/12/2023 (collectivité compétente : EPT Paris-est-marne et bois). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 15/10/2026).

Le PLUi de Fontenay-sous-Bois est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Fontenay-sous-Bois ?

Sur le territoire de Fontenay-sous-Bois, le document publié compte 23 zones ou secteurs : zones urbaines 93 %, zones naturelles et forestières 7 % de la surface. Les plus étendues : UP, UE, UBb, N. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Fontenay-sous-Bois ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Fontenay-sous-Bois ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 26 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Fontenay-sous-Bois est-elle en zone tendue ?

Oui : Fontenay-sous-Bois figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Fontenay-sous-Bois ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Val-de-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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