PLU de Montreuil (93100)

Montreuil : document, zonage, périmètres

Montreuil, 111 934 habitants, occupe 8,9 km² de la Seine-Saint-Denis (93), soit 12 563 habitants au km².

Elle est couverte par un PLUi, élaboré par l’EPT Est ensemble, approuvé le 04/02/2020 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 23/02/2026.

Le plan de zonage découpe le territoire en 58 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 9 % et les zones agricoles 3 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 88 %, plus que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (82 %). La zone la plus étendue est UH91E10 (« Secteur de preservation »), avec 235 ha, soit 26 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLUi publie également 3 728 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 75 secteurs de mixité sociale, 58 règles graphiques de hauteur, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport.

Montreuil est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Pour qui construit à Montreuil, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 20 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Bagnolet, Vincennes, Fontenay-sous-Bois…) sont toutes en PLUi, comme Montreuil.

Le document d’urbanisme de Montreuil

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: EPT Est ensemble (intercommunalité)
Approuvé le: 04/02/2020
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 23/02/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 88 % (783 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 9 % (78 ha)
Zones agricoles (A) 3 % (29 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 88 % du territoire de Montreuil, les zones agricoles et naturelles 12 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Montreuil

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UH91E10	Urbaine	Secteur de preservation	235 ha
UC91Jb2	Urbaine	Centralite	124 ha
UM91E13	Urbaine	Zone mixte	97 ha
UE91Anr	Urbaine	Equipement	70 ha
N	Naturelle	Zone naturelle	66 ha
UR91D19	Urbaine	Secteur de renouvellement	45 ha
UM91D13	Urbaine	Zone mixte	33 ha
UA91C19-1	Urbaine	Activites economiques	25 ha
UR91C19	Urbaine	Secteur de renouvellement	23 ha
A	Agricole	Zone agricole	18 ha
UR91E19	Urbaine	Secteur de renouvellement	17 ha
UR91D13	Urbaine	Secteur de renouvellement	16 ha
Nc	Naturelle	Zone naturelle cimetiere	13 ha
UP Mo2	Urbaine	Secteur de projet	12 ha
UC91B19	Urbaine	Centralite	10 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 58. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés50
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)23
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés3 728
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)75
Linéaires de diversité commerciale210
Terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine5
Règles graphiques de hauteur58
Équipements collectifs admis en zone A ou N27
Secteurs de plan de masse2
Droit de préemption urbain2
Zones d’aménagement concerté (ZAC)3
Sites archéologiques5
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
Périmètres de sursis à statuer3
Secteurs de taxe d’aménagement6
Règlement local de publicité22

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Montreuil (12 sur 50)

ERMo27 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations… × 4
ERD3 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations… × 3
ERMo22 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations… × 2
ERMo7 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations… × 2
ELMo1 : Emplacement reserve en vue de la realisation d'un programme de logements sociaux
ERMo1 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
ERMo10 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
ERMo11 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
ERMo12 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
ERMo13 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
ERMo14 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
ERMo15 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…

Orientations d’aménagement et de programmation à Montreuil (12 sur 23)

OAP thematique economie et commerce, secteur a proximite des stations de TC × 12
OAP Bas Montreuil
OAP Boissiere
OAP Centre Ville et rue de la Convention
OAP Croix de Chavaux
OAP Faubourg-Fraternite Coutures
OAP Ilot Pierre de Montreuil Rosny
OAP Morillon
OAP Murs a peches
OAP Territoire Faubourg
OAP Territoire Parc des hauteurs
OAP Villiers Barbusse

Secteurs de mixité sociale à Montreuil (3 sur 75)

SLS9 : perimetre de mixite sociale × 45
SLS1 : perimetre de mixite sociale × 19
SLS3 : perimetre de mixite sociale × 11

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Montreuil (12 sur 3 728)

Bati ou ensemble bati ou monument historique × 1 534
Alignement d'arbres a preserver × 672
Mur a preserver × 598
Arbre remarquable × 586
Espace paysager protege × 222
Espace paysager protege de grandes residences × 23
Espace paysager protege mare et zone humide × 18
Sente × 18
Espace paysager protege participant a la gestion de l'eau de pluie × 17
Art urbain × 13
Point de vue remarquable × 12
Ensemble bati, urbain et paysager remarquable × 5

Servitudes d’utilité publique à Montreuil

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Seine-Saint-Denis (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Montreuil sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC174
Canalisations d’hydrocarbures I138
Plans de prévention des risques naturels PM128
Installations classées et sites pollués PM213
Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
Forêts de protection A71
Sites patrimoniaux remarquables AC41
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Montreuil

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Avant un achat ou des travaux À Montreuil, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Montreuil

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Montreuil, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Montreuil ?

Montreuil est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 04/02/2020 (collectivité compétente : EPT Est ensemble). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 23/02/2026).

Le PLUi de Montreuil est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Montreuil ?

Sur le territoire de Montreuil, le document publié compte 58 zones ou secteurs : zones urbaines 88 %, zones naturelles et forestières 9 %, zones agricoles 3 % de la surface. Les plus étendues : UH91E10, UC91Jb2, UM91E13, UE91Anr. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Montreuil ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Montreuil ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 50 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Montreuil ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Montreuil est-elle en zone tendue ?

Oui : Montreuil figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Montreuil ?

Le taux communal est de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Seine-Saint-Denis de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Bagnolet (93170)
Vincennes (94300)
Fontenay-sous-Bois (94120)
Romainville (93230)
Les Lilas (93260)
Rosny-sous-Bois (93110)

Toutes les communes : Seine-Saint-Denis (93)