PLU de Bagnolet (93170)

L’essentiel sur l’urbanisme à Bagnolet

Avec 43 086 habitants pour 2,6 km², Bagnolet (Seine-Saint-Denis, 93) a une densité de 16 765 hab./km².

Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par l’EPT Est ensemble, approuvé le 04/02/2020. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 23/02/2026.

Sur 46 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 91 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (82 %) ; le reste est classé en zone agricole (0 %) ou naturelle (9 %). UR37D25 (« Secteur de renouvellement ») est la zone la plus vaste : 34 ha, soit 13 % du territoire.

S’y ajoutent 423 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 45 secteurs de mixité sociale, 21 terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des sites archéologiques, des périmètres de sursis à statuer, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Autre point à connaître avant un projet : Bagnolet est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 20 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.

Autour d’elle, même cadre : Les Lilas, Montreuil, Romainville et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Bagnolet

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: EPT Est ensemble (intercommunalité)
Approuvé le: 04/02/2020
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 23/02/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 91 % (232 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 9 % (24 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 91 % du territoire de Bagnolet, les zones agricoles et naturelles 9 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Bagnolet

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UR37D25	Urbaine	Secteur de renouvellement	34 ha
UH31S10	Urbaine	Secteur de preservation	31 ha
UE91Anr	Urbaine	Equipement	26 ha
N	Naturelle	Zone Naturelle	18 ha
UH71S10	Urbaine	Secteur de preservation	15 ha
UC01B22	Urbaine	Centralite	13 ha
UM31C16	Urbaine	Zone mixte	12 ha
UH71D10	Urbaine	Secteur de preservation	12 ha
UA91A50	Urbaine	Activites economiques	11 ha
UA91A34	Urbaine	Activites economiques	10 ha
UM31C25	Urbaine	Zone mixte	9 ha
UC01B16	Urbaine	Centralite	9 ha
Nc	Naturelle	Zone naturelle cimetiere	6 ha
UEi91Anr	Urbaine	Infrastructure	6 ha
UM31D13	Urbaine	Zone mixte	6 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 46. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés4
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)7
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés423
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)45
Linéaires de diversité commerciale51
Terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine21
Règles d’implantation des constructions (graphiques)2
Règles graphiques de hauteur9
Droit de préemption urbain2
Sites archéologiques1
Périmètres de sursis à statuer1
Secteurs de taxe d’aménagement4
Règlement local de publicité8
Projets urbains partenariaux1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Bagnolet

ERBa1 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
ERBa2 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
ERBa3 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
ERBa4 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…

Orientations d’aménagement et de programmation à Bagnolet

OAP Coeur de Ville de Bagnolet
OAP Faubourg-Fraternite Coutures
OAP Noue Malassis
OAP Porte de Bagnolet
OAP Serge Gainsbourg
OAP Territoire Faubourg
OAP Territoire Parc des hauteurs

Secteurs de mixité sociale à Bagnolet (4 sur 45)

SLS2 : perimetre de mixite sociale × 27
SLS12 : perimetre de mixite sociale × 9
SLS5 : perimetre de mixite sociale × 7
SLS10 : perimetre de mixite sociale × 2

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Bagnolet (12 sur 423)

Alignement d'arbres a preserver × 162
Bati ou ensemble bati ou monument historique × 153
Sente × 27
Alignement d'arbres a creer × 21
Arbre remarquable × 17
Ensemble bati, urbain et paysager remarquable × 16
Espace paysager protege × 10
Art urbain × 5
Espace paysager protege boise × 5
Espace paysager protege de grandes residences × 2
Point de vue remarquable × 2
Espace paysager protege mare et zone humide

Servitudes d’utilité publique à Bagnolet

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Seine-Saint-Denis (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Bagnolet sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC174
Canalisations d’hydrocarbures I138
Plans de prévention des risques naturels PM128
Installations classées et sites pollués PM213
Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
Forêts de protection A71
Sites patrimoniaux remarquables AC41
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Bagnolet

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Avant un achat ou des travaux À Bagnolet, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Bagnolet

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Bagnolet, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Bagnolet ?

Bagnolet est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 04/02/2020 (collectivité compétente : EPT Est ensemble). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 23/02/2026).

Le PLUi de Bagnolet est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Bagnolet ?

Sur le territoire de Bagnolet, le document publié compte 46 zones ou secteurs : zones urbaines 91 %, zones naturelles et forestières 9 % de la surface. Les plus étendues : UR37D25, UH31S10, UE91Anr, N. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Bagnolet ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Bagnolet ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Bagnolet ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Bagnolet est-elle en zone tendue ?

Oui : Bagnolet figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bagnolet ?

Le taux communal est de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Seine-Saint-Denis de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Les Lilas (93260)
Montreuil (93100)
Romainville (93230)
Le Pré-Saint-Gervais (93310)
Vincennes (94300)
Saint-Mandé (94160)

Toutes les communes : Seine-Saint-Denis (93)