L’urbanisme en clairL’urbanisme au Pré-Saint-Gervais en bref
Le Pré-Saint-Gervais, 16 993 habitants, occupe 0,7 km² de la Seine-Saint-Denis (93), soit 24 276 habitants au km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par l’EPT Est ensemble, approuvé le 04/02/2020 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 23/02/2026.
Le plan de zonage découpe le territoire en 12 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 3 % et les zones agricoles 0 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 97 %, bien plus que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (82 %). UC09A16 (« Centralite ») est la zone la plus vaste : 15 ha, soit 21 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLUi publie également 510 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 25 secteurs de mixité sociale, 9 règles graphiques de hauteur, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des sites archéologiques.
Autre point à connaître avant un projet : Le Pré-Saint-Gervais est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Les Lilas, Pantin, Bagnolet…) sont toutes en PLUi, comme Le Pré-Saint-Gervais.
Le document d’urbanisme du Pré-Saint-Gervais
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- EPT Est ensemble (intercommunalité)
- Approuvé le
- 04/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 23/02/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 97 % (68 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 3 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 97 % du territoire du Pré-Saint-Gervais, les zones agricoles et naturelles 3 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi au Pré-Saint-Gervais
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UC09A16 | Urbaine | Centralite | 15 ha |
| UM09Rb7 | Urbaine | Zone mixte | 13 ha |
| UM09Rb8 | Urbaine | Zone mixte | 11 ha |
| UR97Iex | Urbaine | Secteur de renouvellement | 10 ha |
| UH97Iex | Urbaine | Secteur de preservation | 8 ha |
| UH75E10 | Urbaine | Secteur de preservation | 4 ha |
| UA*09Rb7 | Urbaine | Activites economiques | 3 ha |
| UA*09A16 | Urbaine | Activites economiques | 3 ha |
| Nc | Naturelle | Zone naturelle cimetiere | 2 ha |
| UM91Bnr | Urbaine | Zone mixte | < 1 ha |
| UM70Pb6 | Urbaine | Zone mixte | < 1 ha |
| UH98E10 | Urbaine | Secteur de preservation | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés5
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)7
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés510
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)25
- Linéaires de diversité commerciale115
- Règles graphiques de hauteur9
- Secteurs de plan de masse1
- Droit de préemption urbain2
- Sites archéologiques1
- Secteurs de taxe d’aménagement2
- Règlement local de publicité8
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés au Pré-Saint-Gervais
- ERLe1 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
- ERLe2 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
- ERLe3 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
- ERLe4 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
- ERLe5 : Emplacement reserve (pour voie ou ouvrages publics, equipements et installations…
Orientations d’aménagement et de programmation au Pré-Saint-Gervais (6 sur 7)
- OAP 7 Arpents × 2
- OAP Busso
- OAP Ilot de l Eglise
- OAP Porte du Pre Saint-Gervais
- OAP Territoire Faubourg
- OAP Territoire Parc des hauteurs
Secteurs de mixité sociale au Pré-Saint-Gervais (1 sur 25)
- SLS7 : perimetre de mixite sociale × 25
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés au Pré-Saint-Gervais (9 sur 510)
- Bati ou ensemble bati ou monument historique × 261
- Espace paysager protege × 139
- Alignement d'arbres a preserver × 76
- Ensemble bati, urbain et paysager remarquable × 16
- Sente × 9
- Arbre remarquable × 3
- MH : Bati ou ensemble bati ou monument historique × 3
- Espace paysager protege de grandes residences × 2
- Point de vue remarquable
Servitudes d’utilité publique au Pré-Saint-Gervais
À l’échelle de la Seine-Saint-Denis, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain du Pré-Saint-Gervais. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC174
- Canalisations d’hydrocarbures I138
- Plans de prévention des risques naturels PM128
- Installations classées et sites pollués PM213
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Forêts de protection A71
- Sites patrimoniaux remarquables AC41
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet au Pré-Saint-Gervais
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Pour un terrain du Pré-Saint-Gervais, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien au Pré-Saint-Gervais
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Le Pré-Saint-Gervais a-t-elle un PLU ?
Le Pré-Saint-Gervais est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 04/02/2020 (collectivité compétente : EPT Est ensemble). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 23/02/2026).
Le PLUi du Pré-Saint-Gervais est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi du Pré-Saint-Gervais ?
Sur le territoire du Pré-Saint-Gervais, le document publié compte 12 zones ou secteurs : zones urbaines 97 %, zones naturelles et forestières 3 % de la surface. Les plus étendues : UC09A16, UM09Rb7, UM09Rb8, UR97Iex. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain au Pré-Saint-Gervais ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés au Pré-Saint-Gervais ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 5 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il au Pré-Saint-Gervais ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Le Pré-Saint-Gervais est-elle en zone tendue ?
Oui : Le Pré-Saint-Gervais figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement au Pré-Saint-Gervais ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Seine-Saint-Denis de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme au Pré-Saint-Gervais ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Les Lilas (93260)
- Pantin (93500)
- Bagnolet (93170)
- Romainville (93230)
- Aubervilliers (93300)
- Bobigny (93000)