L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Neuilly-sur-Marne
Avec 39 800 habitants pour 7,0 km², Neuilly-sur-Marne (Seine-Saint-Denis, 93) a une densité de 5 727 hab./km².
Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par l’EPT Grand paris - grand est. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 30/09/2026.
Sur 15 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 72 % du territoire, en dessous de la moyenne du département (82 %) ; le reste est classé en zone agricole (0 %) ou naturelle (28 %). La zone la plus étendue est UC (« Zone pavillonnaire »), avec 151 ha, soit 22 % du territoire.
S’y ajoutent 299 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 200 règles graphiques d’implantation, 182 continuités écologiques, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Autre point à connaître avant un projet : Neuilly-sur-Marne est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 4 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Autour d’elle, même cadre : Gagny, Neuilly-Plaisance, Gournay-sur-Marne et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Neuilly-sur-Marne
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- EPT Grand paris - grand est (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 30/09/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 72 % (497 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 28 % (198 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 72 % du territoire de Neuilly-sur-Marne, les zones agricoles et naturelles 28 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Neuilly-sur-Marne
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UC | Urbaine | Zone pavillonnaire | 151 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | 131 ha |
| UP | Urbaine | Zone de projets | 125 ha |
| UE | Urbaine | Zone de grands équipements | 71 ha |
| UFi | Urbaine | Zone d'activités économiques à dominante industrielle | 56 ha |
| Nb | Naturelle | Zone naturelle de berges | 36 ha |
| UG | Urbaine | Zone de grands collectifs | 35 ha |
| UA | Urbaine | Zone de centralité urbaine | 33 ha |
| Nl | Naturelle | Zone naturelle de loisirs | 29 ha |
| UV | Urbaine | Zone urbaine verte | 22 ha |
| UAp | Urbaine | Zone de centres anciens | 5 ha |
| Na | Naturelle | Zone naturelle d'agriculture urbaine | 1 ha |
| Nl-c | Naturelle | Zone naturelle de loisirs - camping | < 1 ha |
| UB | Urbaine | Zone intermédiaire | < 1 ha |
| UF | Urbaine | Zone d'activités économiques | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés16
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)5
- Espaces boisés classés9
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés299
- Linéaires de diversité commerciale15
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)22
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)182
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer1
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)200
- Règles graphiques d’emprise au sol33
- Règles graphiques de hauteur35
- Secteurs de taille minimale des logements14
- Droit de préemption urbain1
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)1
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport4
- Secteurs d’information sur les sols (pollution)2
- Secteurs de taxe d’aménagement225
- Règlement local de publicité1
- Zones à risque d’exposition au plomb1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Neuilly-sur-Marne (12 sur 16)
- NSM_C_1 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_10 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_11 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_12 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_13 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_14 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_15 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_16 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_2 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_3 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_4 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- NSM_C_5 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
Orientations d’aménagement et de programmation à Neuilly-sur-Marne (2 sur 5)
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - Emprises de l'ex-A103 × 4
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - Secteur Auchan / Entrée de…
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Neuilly-sur-Marne (12 sur 299)
- NSM_29 : Bâti remarquable protégé × 54
- AAP : Alignement d'arbres × 48
- Espace vert paysager et écologique × 45
- Alignement d'arbres × 34
- Zone humide au titre de l'article L. 211-1 du code de l'environnement × 24
- NSM_24 : Bâti remarquable protégé × 16
- Retrait des cours d'eau libres et canalisés × 12
- NSM_27 : Bâti remarquable protégé × 11
- Autres milieux aquatiques et humides × 5
- NSM_8 : Bâti remarquable protégé × 5
- Secteur d'attention écologique × 5
- NSM_33 : Bâti remarquable protégé × 4
Secteurs de constructibilité limitée à Neuilly-sur-Marne (3 sur 22)
- Zonage réglementaire du PPRi Marne - Jaune × 12
- Zonage réglementaire du PPRi Marne - Orange × 6
- Zonage réglementaire du PPRi Marne - Rouge × 4
Servitudes d’utilité publique à Neuilly-sur-Marne
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Seine-Saint-Denis (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Neuilly-sur-Marne sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC174
- Canalisations d’hydrocarbures I138
- Plans de prévention des risques naturels PM128
- Installations classées et sites pollués PM213
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Forêts de protection A71
- Sites patrimoniaux remarquables AC41
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Neuilly-sur-Marne
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
À Neuilly-sur-Marne, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Neuilly-sur-Marne
Pour une parcelle précise à Neuilly-sur-Marne, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Neuilly-sur-Marne a-t-elle un PLU ?
Neuilly-sur-Marne est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : EPT Grand paris - grand est). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 30/09/2026).
Le PLUi de Neuilly-sur-Marne est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Neuilly-sur-Marne ?
Sur le territoire de Neuilly-sur-Marne, le document publié compte 15 zones ou secteurs : zones urbaines 72 %, zones naturelles et forestières 28 % de la surface. Les plus étendues : UC, N, UP, UE. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Neuilly-sur-Marne ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Neuilly-sur-Marne ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 16 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Neuilly-sur-Marne ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Neuilly-sur-Marne est-elle en zone tendue ?
Oui : Neuilly-sur-Marne figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Neuilly-sur-Marne ?
Le taux communal est de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale de la Seine-Saint-Denis de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Gagny (93220)
- Neuilly-Plaisance (93360)
- Gournay-sur-Marne (93460)
- Bry-sur-Marne (94360)
- Villemomble (93250)
- Le Perreux-sur-Marne (94170)