L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Bry-sur-Marne
Avec 18 503 habitants pour 3,3 km², Bry-sur-Marne (Val-de-Marne, 94) a une densité de 5 556 hab./km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par l’EPT Paris-est-marne et bois, approuvé le 12/12/2023 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 15/10/2026.
Sur 12 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 95 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (74 %) ; le reste est classé en zone agricole (0 %) ou naturelle (5 %). La zone la plus étendue est UP (« Zone pavillonnaire »), avec 149 ha, soit 45 % du territoire.
S’y ajoutent 145 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 19 emplacements réservés, 8 règles graphiques d’implantation, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Autre point à connaître avant un projet : Bry-sur-Marne est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Ses 6 voisines les plus proches (Le Perreux-sur-Marne, Villiers-sur-Marne, Champigny-sur-Marne…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Bry-sur-Marne
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- EPT Paris-est-marne et bois (intercommunalité)
- Approuvé le
- 12/12/2023
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 15/10/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 95 % (315 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 5 % (18 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (0 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 95 % du territoire de Bry-sur-Marne, les zones agricoles et naturelles 5 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Bry-sur-Marne
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UP | Urbaine | UP - Zone pavillonnaire | 149 ha |
| UB | Urbaine | UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 76 ha |
| UX | Urbaine | UX - Zone d'activités économiques | 37 ha |
| UBb | Urbaine | UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 29 ha |
| N | Naturelle | N - Zone naturelle | 18 ha |
| UA | Urbaine | UA - Zone de centralité urbaine | 11 ha |
| UXa | Urbaine | UX - Zone d'activités économiques | 10 ha |
| UXb | Urbaine | UX - Zone d'activités économiques | 2 ha |
| UBa | Urbaine | UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 2 ha |
| UX1 | Urbaine | UX - Zone d'activités économiques | < 1 ha |
| UX3 | Urbaine | UX - Zone d'activités économiques | < 1 ha |
| 1AU2 | À urbaniser | 1AU - Zone à urbaniser | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés19
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Espaces boisés classés6
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés145
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)6
- Linéaires de diversité commerciale8
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)8
- Règles graphiques de hauteur8
- Règles graphiques de stationnement1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Bry-sur-Marne (2 sur 19)
- Emplacement réservé au titre de l'article L. 151-41 du Code de l'urbanisme × 18
- Secteur de projet en attente d'un projet d'aménagement global
Orientations d’aménagement et de programmation à Bry-sur-Marne
- Orientation d'Aménagement et de Programmation
Secteurs de mixité sociale à Bry-sur-Marne (1 sur 6)
- Secteurs de mixité sociale au titre de l'article L151-15 du Code de l'Urbanisme × 6
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Bry-sur-Marne (6 sur 145)
- Alignements d'arbres à préserver au titre de l'article L.151-23 du code de l'urbanisme × 60
- Jardins et coeurs d'îlot protégés au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme × 39
- Bâtiments et éléments protégés au titre de l'article L.151-19 du code de l'urbanisme × 33
- Espace paysager protégé au titre de l'article L.151-23 du code de l'urbanisme × 11
- Arbre remarquable à préserver au titre de l'article L.151-23 du code de l'urbanisme
- Mare, zone humide à protéger au titre de l'article L.151-23 du code de l'urbanisme
Servitudes d’utilité publique à Bry-sur-Marne
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Val-de-Marne (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Bry-sur-Marne sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC197
- Canalisations d’hydrocarbures I139
- Installations classées et sites pollués PM26
- Sites patrimoniaux remarquables AC44
- Plans de prévention des risques naturels PM13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Plans de prévention des risques technologiques PM32
- Forêts de protection A71
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Bry-sur-Marne
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Bry-sur-Marne
Pour un terrain de Bry-sur-Marne, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Bry-sur-Marne
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Bry-sur-Marne a-t-elle un PLU ?
Bry-sur-Marne est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 12/12/2023 (collectivité compétente : EPT Paris-est-marne et bois). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 15/10/2026).
Le PLUi de Bry-sur-Marne est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Bry-sur-Marne ?
Sur le territoire de Bry-sur-Marne, le document publié compte 12 zones ou secteurs : zones urbaines 95 %, zones naturelles et forestières 5 % de la surface. Les plus étendues : UP, UB, UX, UBb. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Bry-sur-Marne ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Bry-sur-Marne ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 19 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Bry-sur-Marne est-elle en zone tendue ?
Oui : Bry-sur-Marne figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bry-sur-Marne ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Val-de-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Le Perreux-sur-Marne (94170)
- Villiers-sur-Marne (94350)
- Champigny-sur-Marne (94500)
- Noisy-le-Grand (93160)
- Neuilly-Plaisance (93360)
- Nogent-sur-Marne (94130)