L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme au Hézo
Le Hézo est une commune du Morbihan (56) de 930 habitants, dont le territoire s’étend sur 5,4 km² (171 hab./km²).
La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU) : c’est elle qui en fixe les règles. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.
Le territoire se partage entre 32 % de zones naturelles, 58 % de zones agricoles et 11 % de zones urbaines ou à urbaniser, au-dessus de la moyenne du département (7 %), en 15 zones. Première zone par la surface : A (« Secteur à potentiel agronomique, bilologique ou économique des terres agricoles »), 240 ha, soit 49 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 179 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 40 espaces boisés classés, 4 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, un projet de plan de prévention des risques, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3,9 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2 % pour toute construction soumise à autorisation au Hézo.
Ses 6 voisines les plus proches (Saint-Armel, Surzur, Le Tour-du-Parc…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme du Hézo
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune du Hézo
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 58 % (282 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 32 % (155 ha)
- Zones urbaines (U) 10 % (48 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 1 % (5 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 11 % du territoire du Hézo, les zones agricoles et naturelles 89 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU au Hézo
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | Secteur à potentiel agronomique, bilologique ou économique des terres agricoles | 240 ha |
| Nds | Naturelle | Espaces terrestres et marin du domaine public maritime, sites et paysages remarquables | 105 ha |
| Azh | Agricole | Protection des zones humides inventoriées | 31 ha |
| Nzh | Naturelle | Zones humides en application des dispositions du SDAGE | 30 ha |
| Uba | Urbaine | Destiné à l'habitat et aux activités compatibles avec l'habitat - secteur pavillonnaire situé en continuité du | 22 ha |
| Na | Naturelle | Protection stricte des sites, des milieux naturels et des paysages | 16 ha |
| Ub | Urbaine | Destiné à l'habitat et aux activités compatibles avec l'habitat - sans caractère central marqué | 15 ha |
| Ac | Agricole | Activités aquacoles | 9 ha |
| Ue | Urbaine | Activités et installations susceptibles de comporter des nuisances incompatibles avec l'habitat | 6 ha |
| Ua | Urbaine | Destiné à l'habitat et aux activités compatibles avec l'habitat - urbanisation traditionnelle et dense | 5 ha |
| Nh | Naturelle | Peut recevoir des constructions dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées | 3 ha |
| 2AU | À urbaniser | Secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l'urbanisation | 3 ha |
| Ah | Agricole | Peut recevoir des constructions dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées | 2 ha |
| 1AUa | À urbaniser | Secteurs destinés à être ouvert à l'urbanisation affecté à l'habitat et compatibles avec l'habitat et situés d | 1 ha |
| 1AU | À urbaniser | Secteurs destinés à être ouvert à l'urbanisation affecté à l'habitat et compatibles avec l'habitat | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés4
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)4
- Espaces boisés classés40
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés179
- Droit de préemption urbain12
- Sites archéologiques3
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
- Zones de préemption des espaces naturels sensibles1
- Projet de plan de prévention des risques8
- Zonage d’assainissement et réseaux7
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés au Hézo
- Emplacement réservé 1
- Emplacement réservé 2
- Emplacement réservé 3
- Emplacement réservé 4
Orientations d’aménagement et de programmation au Hézo (1 sur 4)
- OAP : Orientations d'aménagement et de programmation × 4
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés au Hézo (4 sur 179)
- Haie protégée × 124
- PAYS : Arbre de haut jet à conserver × 33
- Arbres à conserver (loi paysage) × 20
- EB : Boisement à protéger × 2
Servitudes d’utilité publique au Hézo
À l’échelle du Morbihan, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 10 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain du Hézo. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1909
- Canalisations d’hydrocarbures I169
- Passage des piétons sur le littoral EL950
- Sites patrimoniaux remarquables AC414
- Plans de prévention des risques naturels PM113
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T57
- Plans de prévention des risques technologiques PM34
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet au Hézo
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3,9 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Au Hézo, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien au Hézo
Pour une parcelle précise au Hézo, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur au Hézo ?
Le Hézo est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.
Le PLU du Hézo est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU du Hézo ?
Sur le territoire du Hézo, le document publié compte 15 zones ou secteurs : zones agricoles 58 %, zones naturelles et forestières 32 %, zones urbaines 10 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : A, Nds, Azh, Nzh. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain au Hézo ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés au Hézo ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il au Hézo ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Littoral s’applique-t-elle au Hézo ?
Oui : Le Hézo est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Le Hézo est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement au Hézo ?
Le taux communal est de 3,9 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale du Morbihan de 2 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Saint-Armel (56450)
- Surzur (56450)
- Le Tour-du-Parc (56370)
- Séné (56860)
- Theix-Noyalo (56450)
- La Trinité-Surzur (56190)