PLU de Hyères (83400)

L’essentiel sur l’urbanisme à Hyères

Hyères, 55 858 habitants, occupe 133 km² du Var (83), soit 418 habitants au km².

Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 10/02/2017 ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la Métropole Toulon-Provence-Méditerranée. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 21/05/2026.

Le plan de zonage découpe le territoire en 59 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 59 % et les zones agricoles 25 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 16 %, plus que la moyenne du Var (9 %). La zone la plus étendue est NL (naturelle), avec 7 127 ha, soit 54 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLU publie également 594 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 289 espaces boisés classés, 127 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, un projet de plan de prévention des risques.

Hyères est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Pour qui construit à Hyères, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,3 %.

Le voisinage (La Londe-les-Maures, Bormes-les-Mimosas, La Crau…) se répartit ainsi : 5 en PLU communal, 1 au RNU.

Le document d’urbanisme de Hyères

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Métropole Toulon-Provence-Méditerranée (intercommunalité)
Approuvé le: 10/02/2017
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 21/05/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 59 % (7 776 ha)
Zones agricoles (A) 25 % (3 317 ha)
Zones urbaines (U) 16 % (2 087 ha)
Zones à urbaniser (AU) 1 % (92 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 16 % du territoire de Hyères, les zones agricoles et naturelles 84 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Hyères

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
NL	Naturelle	NL : zones relatives aux espaces remarquables au titre de la Loi littoral (L121-23 du Code de l'urbanisme)	7 127 ha
A	Agricole	A : espaces de la commune équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économi	2 851 ha
N	Naturelle	N : secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, milieux et espa	444 ha
AL	Agricole	AL : espaces de la commune équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économ	374 ha
UK	Urbaine	UK : zone qui recouvre les emprises militaires et civiles de l'aérodrome de Hyères/Le Palyvestre et ses extens	331 ha
UD	Urbaine	UD : zones à dominante d'habitat et de services situées en périphérie des zones les plus denses et dans laquel	273 ha
UEf	Urbaine	UEf : zones à dominante d'habitat de faible hauteur	240 ha
UEd	Urbaine	UEd : zones à dominante d'habitat de faible hauteur	203 ha
UEc	Urbaine	UEc : zones à dominante d'habitat de faible hauteur	193 ha
Nm	Naturelle	Nm : zones relatives aux activités militaires	163 ha
UEe	Urbaine	UEe : zones à dominante d'habitat de faible hauteur	143 ha
Aa	Agricole	Aa : espaces de la commune équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économ	90 ha
UGc	Urbaine	UGc : zone relative aux activités de camping situées en zone urbaine ou en continuité de celle-ci	77 ha
UBa	Urbaine	UBa : zone relative aux extensions urbaines du XIXe siècle situé entre le centre-ville et le coeur médiéval	74 ha
UM	Urbaine	UM : zones réservée aux constructions à usage de la défense nationale	71 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 59. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés127
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)14
Espaces boisés classés289
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés594
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)16
Linéaires de diversité commerciale38
Règles d’implantation des constructions (graphiques)28
Règles graphiques de hauteur33
Droit de préemption urbain24
Zones d’aménagement concerté (ZAC)7
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport76
Plan d’exposition au bruit d’un aérodrome3
Divisions foncières soumises à déclaration préalable5
Projet de plan de prévention des risques31
Secteurs de taxe d’aménagement23
Règlement local de publicité91
Projets urbains partenariaux2

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Hyères (8 sur 127)

Emplacements réservés × 120
144a : Emplacements réservés
144b : Emplacements réservés
LE : Localisation d'équipement
SAP 1 : Servitude d'attente de projet
SAP 2 : Servitude d'attente de projet
SAP 3 : Servitude d'attente de projet
SMS 1 : Servitude de mixité sociale

Orientations d’aménagement et de programmation à Hyères (1 sur 14)

OAP : Orientation d'aménagement et de programmation × 14

Secteurs de mixité sociale à Hyères (5 sur 16)

PMS 35% : Périmètre de mixité sociale × 11
PMS 30% : Périmètre de mixité sociale × 2
PMS 20% : Périmètre de mixité sociale
PMS 40% : Périmètre de mixité sociale
PMS 50% : Périmètre de mixité sociale

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Hyères (12 sur 594)

Espace vert protégé × 511
PB-39 : Patrimoine bâti à protéger × 2
PN-73 : Patrimoine naturel à protéger × 2
PB-1 : Patrimoine bâti à protéger
PB-1 : Patrimoine faisant l'objet d'un changement de destination
PB-10 : Patrimoine bâti à protéger
PB-10 : Patrimoine faisant l'objet d'un changement de destination
PB-12 : Patrimoine bâti à protéger
PB-12 : Patrimoine faisant l'objet d'un changement de destination
PB-2 : Patrimoine bâti à protéger
PB-2 : Patrimoine faisant l'objet d'un changement de destination
PB-20 : Patrimoine faisant l'objet d'un changement de destination

Servitudes d’utilité publique à Hyères

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Var (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Hyères sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1283
Canalisations d’hydrocarbures I160
Plans de prévention des risques naturels PM156
Sites patrimoniaux remarquables AC443
Zones agricoles protégées A932
Passage des piétons sur le littoral EL916
Dégagement aéronautique (aérodromes) T57
Plans de prévention des risques technologiques PM36
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), part départementale de 2,3 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Hyères

Pour un terrain de Hyères, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Hyères

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Hyères ?

Hyères est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 10/02/2017 (collectivité compétente : Métropole Toulon-Provence-Méditerranée). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 21/05/2026).

Le PLU de Hyères est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Hyères ?

Sur le territoire de Hyères, le document publié compte 59 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 59 %, zones agricoles 25 %, zones urbaines 16 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : NL, A, N, AL. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Hyères ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Hyères ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 127 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Hyères ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Hyères ?

Oui : Hyères est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Hyères est-elle en zone tendue ?

Oui : Hyères figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Hyères ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), et la part départementale du Var de 2,3 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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