PLU de Fréjus (83370)

Fréjus : document, zonage, périmètres

Fréjus, 59 719 habitants, occupe 105 km² du Var (83), soit 570 habitants au km².

Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 04/07/2019, élaboré par la commune elle-même. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 26/01/2026.

Le plan de zonage découpe le territoire en 48 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 62 % et les zones agricoles 15 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 23 %, plus que la moyenne du Var (9 %). La zone la plus étendue est Np (« Espaces remarquables de la loi littoral »), avec 5 449 ha, soit 52 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLU publie également 464 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 263 espaces boisés classés, 187 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, un projet de plan de prévention des risques.

Autre point à connaître avant un projet : Fréjus est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,3 % pour toute construction soumise à autorisation à Fréjus.

Le voisinage (Saint-Raphaël, Puget-sur-Argens, Les Adrets-de-l'Estérel…) se répartit ainsi : 5 en PLU communal, 1 au RNU.

Le document d’urbanisme de Fréjus

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Fréjus
Approuvé le: 04/07/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 26/01/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 62 % (6 472 ha)
Zones urbaines (U) 22 % (2 316 ha)
Zones agricoles (A) 15 % (1 592 ha)
Zones à urbaniser (AU) 1 % (79 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 23 % du territoire de Fréjus, les zones agricoles et naturelles 77 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Fréjus

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Np	Naturelle	Np - Espaces remarquables de la loi littoral	5 449 ha
A	Agricole	A - Terrains qui font l'objet d'une protection particulière en raison de la valeur et du potentiel agronomique	911 ha
Nn	Naturelle	Nn - Zones naturelles et forestières	726 ha
Ap	Agricole	Ap - Espace agricole reconnu comme espace naturel remarquable de la Loi Littoral	681 ha
UCb	Urbaine	UCb - Secteurs qui délimitent la périphérie du centre urbain, Valescure, la Tour de Mare, Sainte Brigitte, Caï	522 ha
Ucb	Urbaine	UCb - Secteurs qui délimitent la périphérie du centre urbain, Valescure, la Tour de Mare, Sainte Brigitte, Caï	265 ha
UBa	Urbaine	UBa - Coeur du centre urbain en intensification (Villeneuve, boulevard de la mer, Fréjus plage, les Horts, la	262 ha
UI	Urbaine	UI - Zones d'hébergement touristique de l'hôtellerie de plein-air	252 ha
UEa	Urbaine	UEa - Secteurs dédiés aux activités industrielles, artisanales et tertiaires	159 ha
Ucc	Urbaine	UCc - Secteurs qui regroupent les quartiers d'habitat individuel périphérique que sont l'Est de la Tour de Mar	144 ha
UCc	Urbaine	UCc - Secteurs qui regroupent les quartiers d'habitat individuel périphérique que sont l'Est de la Tour de Mar	105 ha
Uhr	Urbaine	UHr - Emprises de l'autoroute A8	92 ha
Nh	Naturelle	Nh - Sites à protéger en raison de leur qualité et de leur intérêt historique et archéologique	85 ha
UCa	Urbaine	UCa - Quartiers d'habitat individuel du centre urbain et des quartiers périphériques (quartier du verger des A	84 ha
UHm	Urbaine	UHm - Zones d'équipements en sites militaires	82 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 48. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés187
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)8
Espaces boisés classés263
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés464
Linéaires de diversité commerciale40
Droit de préemption urbain2
Droit de préemption commercial3
Projet de plan de prévention des risques103

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Fréjus (12 sur 187)

ERL 5 : Emplacement réservé pour logement × 2
SMS 5 : Emplacement réservé logement social/mixité sociale × 2
SMS 8 : Emplacement réservé logement social/mixité sociale × 2
ERL 1 : Emplacement réservé pour logement
ERL 10 : Emplacement réservé pour logement
ERL 11 : Emplacement réservé pour logement
ERL 12 : Emplacement réservé pour logement
ERL 13 : Emplacement réservé pour logement
ERL 14 : Emplacement réservé pour logement
ERL 15 : Emplacement réservé pour logement
ERL 16 : Emplacement réservé pour logement
ERL 17 : Emplacement réservé pour logement

Orientations d’aménagement et de programmation à Fréjus

OAP 1 : OAP Base
OAP 2 : OAP des Sables
OAP 3 : OAP Colombiers
OAP 4 : OAP Cais nord
OAP 5 : OAP Cais centre
OAP 6 : OAP XV eme Corps
OAP 7 : OAP des Darboussières
OAP 8 : OAP Gonfaron Capitou

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Fréjus (6 sur 464)

Espace vert protégé × 229
Parcs et jardins de grand intérêt/Jardins et plantations d'accompagnement (AVAP) × 101
Alignement d'arbres remarquables à conserver × 91
Espaces verts fixés à conserver × 35
PB1 : Ouvrage et bâtiment à protéger (PB) - changement de destination × 5
Arbres remarquables isolés × 3

Servitudes d’utilité publique à Fréjus

Des servitudes d’utilité publique sont publiées au Géoportail de l’urbanisme à l’échelle de la commune, dans 1 catégorie :

Voisinage des cimetières INT13

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Var : 11 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Fréjus figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1283
Canalisations d’hydrocarbures I160
Plans de prévention des risques naturels PM156
Sites patrimoniaux remarquables AC443
Zones agricoles protégées A932
Passage des piétons sur le littoral EL916
Dégagement aéronautique (aérodromes) T57
Plans de prévention des risques technologiques PM36
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Fréjus

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,3 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Fréjus

À Fréjus, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Fréjus

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Fréjus, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Fréjus a-t-elle un PLU ?

Fréjus est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 04/07/2019. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 26/01/2026).

Le PLU de Fréjus est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Fréjus ?

Sur le territoire de Fréjus, le document publié compte 48 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 62 %, zones urbaines 22 %, zones agricoles 15 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : Np, A, Nn, Ap. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Fréjus ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Fréjus ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 187 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Fréjus ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Fréjus ?

Oui : Fréjus est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Fréjus est-elle en zone tendue ?

Oui : Fréjus figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Fréjus ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Var de 2,3 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Fréjus ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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