PLU de Saint-Raphaël (83530)

L’essentiel sur l’urbanisme à Saint-Raphaël

Commune du Var (83), Saint-Raphaël compte 37 113 habitants sur 90,8 km², soit une densité de 409 habitants au km².

Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 19/11/2018, élaboré par la commune elle-même. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 10/09/2026.

22 % du territoire de Saint-Raphaël est classé en zone urbaine (22 %) ou à urbaniser (0 %), plus que la moyenne du Var (9 %). Les zones agricoles (3 %) et naturelles (75 %) occupent le reste des 43 zones du plan. La zone la plus étendue est Nerc (naturelle), avec 6 285 ha, soit 69 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 1 492 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 1 186 secteurs de constructibilité limitée, 326 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

Saint-Raphaël est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,3 % pour toute construction soumise à autorisation à Saint-Raphaël.

Le voisinage (Fréjus, Théoule-sur-Mer, Les Adrets-de-l'Estérel…) se répartit ainsi : 4 en PLU communal, 2 au RNU.

Le document d’urbanisme de Saint-Raphaël

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Saint-Raphaël
Approuvé le: 19/11/2018
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 10/09/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 75 % (6 830 ha)
Zones urbaines (U) 22 % (1 992 ha)
Zones agricoles (A) 3 % (244 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 22 % du territoire de Saint-Raphaël, les zones agricoles et naturelles 78 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Saint-Raphaël

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Nerc	Naturelle	La zone Nerc correspond aux zones à vocation naturelle située au sein des espaces remarquables et caractéristi	6 285 ha
Uvj2	Urbaine	La zone Uvj2 correspond au secteur de ville jardin... à dominante d'habitat individuel, caractéristique à cons	1 297 ha
A	Agricole	La zone A correspond aux zones agricoles existantes ou pouvant bénéficier au regard de leur historique d'une r	244 ha
N100-erc	Naturelle	La zone N100-erc correspond aux zones situées dans la bande littorale et espaces proches du rivages (EPR), à l	130 ha
N	Naturelle	La zone N correspond aux zones naturelles à protéger situées en dehors des principales protections liées à l'a	121 ha
Ng	Naturelle	La zone Ng correspond aux golfs existants (publics et privés) dont l'activité doit pouvoir être maintenue et c	119 ha
Uvj4	Urbaine	La zone Uvj4 correspond au secteur de ville jardin... à dominante d'habitat collectif déjà existant	114 ha
Ub3	Urbaine	La zone Ub3 correspond aux secteurs à caractère résidentiel essentiellement sous forme de bâtiments collectifs	60 ha
Uvj5	Urbaine	La zone Uvj5 correspond au secteur de ville jardin... correspondant aux secteurs situés le long des axes struc	57 ha
Uvj1	Urbaine	La zone Uvj1 correspond au secteur de ville jardin... secteur littoral remarquable de la Péguière jusqu'au Tra	55 ha
Ub4	Urbaine	La zone Ub4 correspond aux secteurs à caractère résidentiel essentiellement sous forme de bâtiments collectifs	52 ha
Ncreps	Naturelle	La zone Ncreps correspond au périmètre du CREPS dont les activités doivent pouvoir être maintenues voire confo	49 ha
Uvj3	Urbaine	La zone Uvj3 correspond au secteur de ville jardin... à dominante d'habitat moyen	49 ha
Uep	Urbaine	La zone Uep correspond aux secteurs dédiés aux équipements d'intérêt collectif et services publics, existants	46 ha
Ub1	Urbaine	La zone Ub1 correspond aux secteurs à caractère résidentiel essentiellement sous forme de bâtiments collectifs	42 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 43. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés40
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
Espaces boisés classés326
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1 492
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)18
Linéaires de diversité commerciale107
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)1 186
Droit de préemption urbain13

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Saint-Raphaël (1 sur 40)

Emplacements réservés (ER) × 40

Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Raphaël

OAP 1 : Périmètre soumis à des orientations d'aménagement et de programmation

Secteurs de mixité sociale à Saint-Raphaël (1 sur 18)

Servitudes de mixité sociale (SMS) × 18

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Raphaël (12 sur 1 492)

Parcs ou jardins de pleine terre, ou espaces verts à créer ou à requalifier en… × 729
Espaces verts à protéger × 218
Parcs et jardins patrimoniaux à protéger ou à remettre en valeur (en dehors des… × 133
Protections écologiques de la trame verte × 69
Alignements d'arbres remarquables × 28
Arbres remarquables × 22
Préservation des arbres de grand développement × 16
V240 : Protections visant à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier certains éléments… × 2
AR1 : Protections visant à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier certains éléments…
AR2 : Protections visant à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier certains éléments…
AR3 : Protections visant à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier certains éléments…
AR4 : Protections visant à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier certains éléments…

Secteurs de constructibilité limitée à Saint-Raphaël (2 sur 1 186)

Inondation (hors PPRi) × 1 149
Zone non aedificandi le long des cours d'eau × 37

Servitudes d’utilité publique à Saint-Raphaël

Le Géoportail de l’urbanisme publie, pour le territoire de Saint-Raphaël lui-même, des servitudes d’utilité publique dans 2 catégories :

Sites patrimoniaux remarquables (plan de sauvegarde) AC4BIS3
Zones de rétention et de mobilité des cours d’eau PM41

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Var (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Saint-Raphaël sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1283
Canalisations d’hydrocarbures I160
Plans de prévention des risques naturels PM156
Sites patrimoniaux remarquables AC443
Zones agricoles protégées A932
Passage des piétons sur le littoral EL916
Dégagement aéronautique (aérodromes) T57
Plans de prévention des risques technologiques PM36
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Saint-Raphaël

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,3 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Avant un achat ou des travaux À Saint-Raphaël, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Saint-Raphaël

Pour une parcelle précise à Saint-Raphaël, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Saint-Raphaël ?

Saint-Raphaël est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 19/11/2018. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 10/09/2026).

Le PLU de Saint-Raphaël est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Saint-Raphaël ?

Sur le territoire de Saint-Raphaël, le document publié compte 43 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 75 %, zones urbaines 22 %, zones agricoles 3 % de la surface. Les plus étendues : Nerc, Uvj2, A, N100-erc. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Saint-Raphaël ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Raphaël ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 40 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Saint-Raphaël ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Saint-Raphaël ?

Oui : Saint-Raphaël est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Saint-Raphaël est-elle en zone tendue ?

Oui : Saint-Raphaël figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Raphaël ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Var de 2,3 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Toutes les communes : Var (83)