L’urbanisme en clairDolus-d'Oléron : document, zonage, périmètres
Avec 3 199 habitants pour 28,9 km², Dolus-d'Oléron (Charente-Maritime, 17) a une densité de 111 hab./km².
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 13/01/2020, élaboré par la commune elle-même. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 15/12/2025.
Sur 35 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 13 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (8 %) ; le reste est classé en zone agricole (47 %) ou naturelle (39 %). Première zone par la surface : NR (« Secteurs naturels et boisés remarquables »), 920 ha, soit 32 % du territoire.
S’y ajoutent 105 espaces boisés classés, 102 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 41 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, des sites archéologiques, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Dolus-d'Oléron est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 4 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Dolus-d'Oléron.
Ses 6 voisines les plus proches (Le Château-d'Oléron, Saint-Pierre-d'Oléron, Le Grand-Village-Plage…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de Dolus-d'Oléron
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Dolus-d'Oléron
- Approuvé le
- 13/01/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 15/12/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 47 % (1 355 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 39 % (1 127 ha)
- Zones urbaines (U) 13 % (370 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (10 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 13 % du territoire de Dolus-d'Oléron, les zones agricoles et naturelles 87 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Dolus-d'Oléron
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| NR | Naturelle | NR : Secteurs naturels et boisés remarquables | 920 ha |
| AoR | Agricole | AoR : Zone aquacole remarquable | 607 ha |
| A | Agricole | A : Zone agricole | 589 ha |
| AR | Agricole | AR : Zone agricole remarquable | 159 ha |
| N | Naturelle | N : Zone naturelle et ZAC | 143 ha |
| Ubv | Urbaine | Ubv : Zones d'extension résidentielles autour de Les Allards, La rémigeasse, Le Riveau-Le Deu, La Noue, La Ber | 82 ha |
| Ub | Urbaine | Ub : Zones d'extension du bourg aggloméré, moyennement denses à denses | 56 ha |
| Uc3 | Urbaine | Uc3 : Zone à vocation résidentielles à faible densité : écarts, Secteurs peu denses, sous bois: Sud Vertbois, | 49 ha |
| Uc2 | Urbaine | Uc2 : Zones à vocation résidentielles de moyenne à faible densité: Vertbois (sous-bois), Bussac | 30 ha |
| Uc1 | Urbaine | Uc1 : Zones à vocation résidentielles à moyenne densité, en extension de villages (continuité) La Rémigeasse, | 27 ha |
| Ua1 | Urbaine | Ua1 : Noyaux anciens des villages: Les Allards, La Rémigeasse, Le Riveau_Le Deu, Les Bardières, La Berguerie, | 25 ha |
| Nt1 | Naturelle | Nt1 : Secteur d'hébergement touristique : camping, HLL | 24 ha |
| Uba | Urbaine | Uba : Secteur d'habitat et d'équipements sans commerce et sans artisanat | 16 ha |
| Nc | Naturelle | Nc : Secteurs des Zones A Camper | 16 ha |
| Ua2 | Urbaine | Ua2 : Noyaux anciens de secteurs déjà urbanisés: Beaurepaire, Le Grand Deau, La Parie, La Tirelire, Tartifume | 14 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 35. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés41
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)16
- Espaces boisés classés105
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés102
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)4
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer5
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)37
- Équipements collectifs admis en zone A ou N20
- Espaces remarquables du littoral3
- Droit de préemption urbain10
- Sites archéologiques18
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
- Zones de préemption des espaces naturels sensibles396
- Zonage d’assainissement et réseaux85
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Dolus-d'Oléron (12 sur 41)
- Espaces verts protégés × 13
- Emplacement réservé n°PV2 × 7
- Emplacement réservé n°PV1 × 4
- Emplacement réservé n°PV4 × 3
- Emplacement réservé n°PV5 × 3
- Emplacement réservé n°PV3 × 2
- Emplacement réservé n°PV6 × 2
- Emplacement réservé n°ER1
- Emplacement réservé n°ER2
- Emplacement réservé n°V1
- Emplacement réservé n°V2
- Emplacement réservé n°V3
Orientations d’aménagement et de programmation à Dolus-d'Oléron (7 sur 16)
- LES OAP THEMATIQUES × 10
- LES OAP SECTORIELLES : CENTRE BOURG - NORD-OUEST
- LES OAP SECTORIELLES : LA BERGUERIE / LA NOUE EST
- LES OAP SECTORIELLES : LA COSSARDE
- LES OAP SECTORIELLES : LES PEUX
- LES OAP SECTORIELLES : RUE DES JARDINS
- OAP THEMATIQUE DES « MARAIS »
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Dolus-d'Oléron (3 sur 102)
- Eléments particuliers d'architecture × 62
- Bâti ou groupe de bâti remarquable × 39
- Clôture végétale imposée
Servitudes d’utilité publique à Dolus-d'Oléron
Des servitudes d’utilité publique sont publiées au Géoportail de l’urbanisme à l’échelle de la commune, dans 1 catégorie :
- Plans de prévention des risques naturels PM11
À l’échelle de la Charente-Maritime, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 11 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Dolus-d'Oléron. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1502
- Canalisations d’hydrocarbures I180
- Passage des piétons sur le littoral EL942
- Sites patrimoniaux remarquables AC425
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T59
- Plans de prévention des risques technologiques PM36
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Forêts de protection A72
- Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS22
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Dolus-d'Oléron, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Dolus-d'Oléron
Pour une parcelle précise à Dolus-d'Oléron, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Dolus-d'Oléron ?
Dolus-d'Oléron est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 13/01/2020. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 15/12/2025).
Le PLU de Dolus-d'Oléron est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Dolus-d'Oléron ?
Sur le territoire de Dolus-d'Oléron, le document publié compte 35 zones ou secteurs : zones agricoles 47 %, zones naturelles et forestières 39 %, zones urbaines 13 % de la surface. Les plus étendues : NR, AoR, A, AR. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Dolus-d'Oléron ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Dolus-d'Oléron ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 41 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Dolus-d'Oléron ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Littoral s’applique-t-elle à Dolus-d'Oléron ?
Oui : Dolus-d'Oléron est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Dolus-d'Oléron est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Dolus-d'Oléron ?
Le taux communal est de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), et la part départementale de la Charente-Maritime de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Le Château-d'Oléron (17480)
- Saint-Pierre-d'Oléron (17310)
- Le Grand-Village-Plage (17370)
- Saint-Georges-d'Oléron (17190)
- Saint-Trojan-les-Bains (17370)
- Bourcefranc-le-Chapus (17560)