L’urbanisme en clairL’urbanisme à Cagnes-sur-Mer en bref
Avec 53 354 habitants pour 18,1 km², Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes, 06) a une densité de 2 941 hab./km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé le 25/10/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 27/07/2026.
Sur 37 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 59 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (11 %) ; le reste est classé en zone agricole (6 %) ou naturelle (35 %). Na (« Zone Na : zone naturelle inconstructible ») est la zone la plus vaste : 445 ha, soit 25 % du territoire.
S’y ajoutent 191 continuités écologiques, 175 emplacements réservés, 161 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Cagnes-sur-Mer est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Saint-Laurent-du-Var, Saint-Paul-de-Vence, La Colle-sur-Loup…), 2 en PLUi, 4 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de Cagnes-sur-Mer
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- Métropole Nice Côte d'Azur (intercommunalité)
- Approuvé le
- 25/10/2019
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 27/07/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 58 % (1 060 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 35 % (634 ha)
- Zones agricoles (A) 6 % (115 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (4 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 59 % du territoire de Cagnes-sur-Mer, les zones agricoles et naturelles 41 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Cagnes-sur-Mer
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Na | Naturelle | Zone Na : zone naturelle inconstructible | 445 ha |
| UFb4 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 263 ha |
| UFc1 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 257 ha |
| UCf | Urbaine | Zone UC : quartiers urbains denses discontinus | 204 ha |
| Ac | Agricole | Zone Ac : constructions nécessaires à l'activité agricole (log des agriculteurs) | 114 ha |
| UFb7 | Urbaine | Zone UF : zones pavillonnaires | 113 ha |
| Nlr | Naturelle | Zone Nlr : espaces littoraux et terrestres sensibles (loi littoral et DTA) | 103 ha |
| UBe | Urbaine | Zone UB : quartiers urbains denses | 68 ha |
| Nb | Naturelle | Zone Nb : zone naturelle extension mesurée des habitations | 40 ha |
| UAc | Urbaine | Zone UA : vieilles villes et vieux villages | 25 ha |
| UEp | Urbaine | Zone UE : équipements d'intérêt collectif et services publics | 18 ha |
| ULd | Urbaine | Zone UL : zone d'équipements de loisirs | 18 ha |
| Nn | Naturelle | Zone Nn : zone permettant l'aménagement de bâtiments d'accueil d'activités de loisirs pédagogiques et culturel | 15 ha |
| Nf | Naturelle | Zone Nf : aménagements d'aires de sports et loisirs de plein air | 12 ha |
| UEc | Urbaine | Zone UE : équipements d'intérêt collectif et services publics | 12 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 37. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés175
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés89
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés161
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)5
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)191
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)64
- Règles graphiques d’emprise au sol2
- Règles graphiques de hauteur1
- Équipements collectifs admis en zone A ou N1
- Droit de préemption urbain2
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Cagnes-sur-Mer (12 sur 175)
- E01 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E02 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E03 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E04 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E05 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E06 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E07 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E08 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E09 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E10 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E11 : Emplacement réservé voirie et équipement public
- E12 : Emplacement réservé voirie et équipement public
Orientations d’aménagement et de programmation à Cagnes-sur-Mer (1 sur 2)
- OAP : Périmètre des Orientations d'Aménagement et de Programmation × 2
Secteurs de mixité sociale à Cagnes-sur-Mer (1 sur 5)
- PMS : Périmètre de mixité sociale × 5
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Cagnes-sur-Mer (12 sur 161)
- Patrimoine bâti remarquable × 66
- PSC_VUE : Cône de prescription de vue × 19
- A45 : Patrimoine naturel × 9
- A11 : Patrimoine naturel × 4
- A23 : Patrimoine naturel × 3
- A27 : Patrimoine naturel × 3
- A17 : Patrimoine naturel × 2
- A19 : Patrimoine naturel × 2
- A26 : Patrimoine naturel × 2
- A29 : Patrimoine naturel × 2
- A32 : Patrimoine naturel × 2
- A38 : Patrimoine naturel × 2
Servitudes d’utilité publique à Cagnes-sur-Mer
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle des Alpes-Maritimes (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Cagnes-sur-Mer sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1427
- Plans de prévention des risques naturels PM1166
- Canalisations d’hydrocarbures I143
- Autres servitudes de prévention des risques PM820
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT28
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Zones agricoles protégées A92
- Installations classées et sites pollués PM22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Cagnes-sur-Mer
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Cagnes-sur-Mer
Pour un terrain de Cagnes-sur-Mer, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Cagnes-sur-Mer
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Cagnes-sur-Mer, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Cagnes-sur-Mer ?
Cagnes-sur-Mer est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/10/2019 (collectivité compétente : Métropole Nice Côte d'Azur). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/07/2026).
Le PLUi de Cagnes-sur-Mer est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Cagnes-sur-Mer ?
Sur le territoire de Cagnes-sur-Mer, le document publié compte 37 zones ou secteurs : zones urbaines 58 %, zones naturelles et forestières 35 %, zones agricoles 6 % de la surface. Les plus étendues : Na, UFb4, UFc1, UCf. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Cagnes-sur-Mer ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Cagnes-sur-Mer ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 175 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Cagnes-sur-Mer ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Littoral s’applique-t-elle à Cagnes-sur-Mer ?
Oui : Cagnes-sur-Mer est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Cagnes-sur-Mer est-elle en zone tendue ?
Oui : Cagnes-sur-Mer figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Cagnes-sur-Mer ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale des Alpes-Maritimes de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Saint-Laurent-du-Var (06700)
- Saint-Paul-de-Vence (06570)
- La Colle-sur-Loup (06480)
- Villeneuve-Loubet (06270)
- La Gaude (06610)
- Biot (06410)