L’urbanisme en clairL’urbanisme à Caen en bref
Avec 109 400 habitants pour 25,7 km², Caen (Calvados, 14) a une densité de 4 257 hab./km².
Elle relève d’un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 16/12/2013, dont la compétence appartient aujourd’hui à la CU Caen la Mer. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 28/08/2026.
Sur 80 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 81 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (8 %) ; le reste est classé en zone agricole (moins de 1 %) ou naturelle (19 %). La zone la plus étendue est UB (« espaces périphériques des pôles de centralité et aux abords des grands axes »), avec 469 ha, soit 18 % du territoire.
S’y ajoutent 613 continuités écologiques, 570 règles graphiques d’implantation, 348 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, un projet de plan de prévention des risques, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Autre point à connaître avant un projet : Caen est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Pour qui construit à Caen, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, même cadre : Hérouville-Saint-Clair, Bretteville-sur-Odon, Saint-Contest et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de Caen
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CU Caen la Mer (intercommunalité)
- Approuvé le
- 16/12/2013
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 28/08/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 81 % (2 074 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 19 % (491 ha)
- Zones agricoles (A) < 1 % (1 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 81 % du territoire de Caen, les zones agricoles et naturelles 19 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Caen
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UB | Urbaine | UB: espaces périphériques des pôles de centralité et aux abords des grands axes | 469 ha |
| N | Naturelle | N: à l'exception de ses secteurs, recouvre les grands espaces naturels, et notamment : au Sud, la Prairie, la | 345 ha |
| UD | Urbaine | UD: ensembles d'habitat collectif dont la composition urbaine organise, selon un plan d'ensemble, les construc | 234 ha |
| UC | Urbaine | UC: espaces dont l'organisation urbaine et la morphologie du bâti correspondent majoritairement à une typologi | 198 ha |
| UP | Urbaine | UP: regroupe les espaces identifiés comme secteurs de projet, sur lesquels une recomposition urbaine est progr | 197 ha |
| UA | Urbaine | UA: coeur de ville ancien | 118 ha |
| UFe | Urbaine | UFe: lycées et établissements universitaires (Campus 1 et 2) | 108 ha |
| UF | Urbaine | UF: regroupe les sites d'implantation des grands équipements publics implantés sur de vastes emprises foncière | 94 ha |
| UPau | Urbaine | UPau: sites dont le renouvellement est prévu à plus long terme | 83 ha |
| UAb | Urbaine | UAb : périphérie du coeur de ville | 77 ha |
| UE | Urbaine | UE: espaces principalement destinés à accueillir des activités économiques | 64 ha |
| Ne | Naturelle | Ne: destiné aux équipements d?intérêt public ou d?intérêt collectif implantés au sein des espaces naturels | 51 ha |
| UAc | Urbaine | UAc : îlots de la reconstruction (axe château/gare) | 49 ha |
| UAab | Urbaine | UAab : sous-secteur de Beaulieu, dont le sous-secteur UAab1 concernant Beaulieu Nord-Est | 37 ha |
| No | Naturelle | No: correspondant à l'Orne et au canal de Caen à la mer | 35 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 80. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés130
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)29
- Espaces boisés classés12
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés348
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)7
- Linéaires de diversité commerciale190
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)10
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)613
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer32
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)570
- Espaces remarquables du littoral16
- Droit de préemption urbain19
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)4
- Sites archéologiques6
- Plan d’exposition au bruit d’un aérodrome12
- Zones de préemption des espaces naturels sensibles1
- Projet de plan de prévention des risques36
- Zonage d’assainissement et réseaux22 620
- Projets urbains partenariaux1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Caen (8 sur 130)
- Emplacement réservé pour voirie × 69
- Emplacement réservé voirie × 47
- 15 mini : Emplacement réservé pour voirie × 4
- Emplacement réservé équipement × 4
- 23.5 : Emplacement réservé pour voirie × 2
- Emplacement réservé équipement public × 2
- 26 maxi : Emplacement réservé pour voirie
- 41 mini : Emplacement réservé pour voirie
Orientations d’aménagement et de programmation à Caen (2 sur 29)
- Périmètre d'Orientation d'Aménagement Programmmé × 22
- Sites de constructions émergentes × 7
Secteurs de mixité sociale à Caen (2 sur 7)
- Mixité règlementée de l'habitat × 6
- Mixité réglementé habitat renforcé
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Caen (12 sur 348)
- Arbre remarquable × 124
- AR245 : Arbre remarquable × 5
- AR076 : Arbre remarquable × 3
- AR001 : Arbre remarquable
- AR002 : Arbre remarquable
- AR003 : Arbre remarquable
- AR004 : Arbre remarquable
- AR005 : Arbre remarquable
- AR006 : Arbre remarquable
- AR007 : Arbre remarquable
- AR009 : Arbre remarquable
- AR010 : Arbre remarquable
Secteurs de constructibilité limitée à Caen (1 sur 10)
- Zone de carrière (w) × 10
Servitudes d’utilité publique à Caen
À l’échelle du Calvados, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Caen. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1876
- Canalisations d’hydrocarbures I1361
- Plans de prévention des risques naturels PM112
- Sites patrimoniaux remarquables AC411
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A48
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Caen
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
À Caen, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Caen
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Caen a-t-elle un PLU ?
Caen est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 16/12/2013 (collectivité compétente : CU Caen la Mer). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 28/08/2026).
Le PLU de Caen est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Caen ?
Sur le territoire de Caen, le document publié compte 80 zones ou secteurs : zones urbaines 81 %, zones naturelles et forestières 19 % de la surface. Les plus étendues : UB, N, UD, UC. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Caen ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Caen ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 130 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Caen ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Caen est-elle en zone tendue ?
Oui : Caen figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Caen ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale du Calvados de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Hérouville-Saint-Clair (14200)
- Bretteville-sur-Odon (14760)
- Saint-Contest (14280)
- Louvigny (14111)
- Saint-Germain-la-Blanche-Herbe (14280)
- Épron (14610)