PLU de Bouaye (44830)

L’essentiel sur l’urbanisme à Bouaye

Commune de la Loire-Atlantique (44), Bouaye compte 8 343 habitants sur 14,0 km², soit une densité de 595 habitants au km².

Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par Nantes Métropole, approuvé le 05/04/2019. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 18/05/2026.

28 % du territoire de Bouaye est classé en zone urbaine (26 %) ou à urbaniser (1 %), bien plus que la moyenne de la Loire-Atlantique (10 %). Les zones agricoles (50 %) et naturelles (22 %) occupent le reste des 30 zones du plan. La zone la plus étendue est AdL2 (« Secteur agricole durable »), avec 680 ha, soit 49 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 769 secteurs de constructibilité limitée, 257 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 203 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine d’un plan d’eau intérieur de plus de 1 000 hectares) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.

Ses 6 voisines les plus proches (Saint-Léger-les-Vignes, Saint-Aignan-Grandlieu, La Montagne…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Bouaye

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Nantes Métropole (intercommunalité)
Approuvé le: 05/04/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 18/05/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 50 % (701 ha)
Zones urbaines (U) 26 % (370 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 22 % (306 ha)
Zones à urbaniser (AU) 1 % (20 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 28 % du territoire de Bouaye, les zones agricoles et naturelles 72 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Bouaye

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
AdL2	Agricole	Secteur agricole durable	680 ha
Ns	Naturelle	Espace naturel remarquable	203 ha
UMd1	Urbaine	Quartier pavillonaire	115 ha
UMd2	Urbaine	Quartier pavillonaire	105 ha
Nn	Naturelle	Secteur naturel de qualité	68 ha
UEm	Urbaine	Secteur d'activités économiques mixtes	44 ha
Nl	Naturelle	Secteur naturel de loisir et de nature en ville	34 ha
UMa	Urbaine	Secteur de développement des centralités actuelles ou en devenir	33 ha
US	Urbaine	Secteur de grands équipements d'intérêts collectifs ou de services publics	25 ha
UMc	Urbaine	Secteur de développement aux abords des axes des centralités ou des axes de mobilité	18 ha
2AU	À urbaniser	Zone d'urbanisation future	11 ha
UMeL1p	Urbaine	Hameaux et villages	9 ha
Ao	Agricole	Secteur agricole ordinaire	8 ha
UMeL2	Urbaine	Hameaux et villages	8 ha
UMep	Urbaine	Hameaux et villages	6 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 30. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés56
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)15
Espaces boisés classés203
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés257
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)25
Linéaires de diversité commerciale18
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)769
Continuités écologiques (trame verte et bleue)45
Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer6
Règles d’implantation des constructions (graphiques)1
Règles graphiques de hauteur59
Équipements collectifs admis en zone A ou N10
Droit de préemption urbain15
Zones d’aménagement concerté (ZAC)2
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport3
Périmètres de sursis à statuer2
Zones de préemption des espaces naturels sensibles2
Secteurs d’information sur les sols (pollution)1
Zonage d’assainissement et réseaux79
Règlement local de publicité161

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Bouaye (12 sur 56)

5-81 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 5
5-90 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 3
5-100 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 2
5-103 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 2
5-134 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 2
emplacement réservé pour mixité sociale × 2
5-101 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-106 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-107 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-109 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-117 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-118 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général

Orientations d’aménagement et de programmation à Bouaye (2 sur 15)

Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle (OAP) × 11
Orientation dAménagement et de Programmation Commerce (OAP) × 4

Secteurs de mixité sociale à Bouaye (1 sur 25)

ENL : secteur de renforcement de la mixité sociale × 25

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Bouaye (5 sur 257)

Espace Paysager à Protéger - Zone humide (EPP) × 124
Espace Paysager à Protéger (EPP) × 93
patrimoine bâti × 24
petit patrimoine bâti × 15
périmètre patrimonial

Secteurs de constructibilité limitée à Bouaye (1 sur 769)

risque d'inondation par ruissellement × 769

Servitudes d’utilité publique à Bouaye

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Loire-Atlantique (12 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Bouaye sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1385
Canalisations d’hydrocarbures I1130
Sites patrimoniaux remarquables AC413
Passage des piétons sur le littoral EL911
Télécommunications : protection contre les obstacles PT211
Plans de prévention des risques naturels PM18
Zones agricoles protégées A94
Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A41

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Bouaye

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine d’un plan d’eau intérieur de plus de 1 000 hectares, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Pour un terrain de Bouaye, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Bouaye

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Bouaye ?

Bouaye est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 05/04/2019 (collectivité compétente : Nantes Métropole). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 18/05/2026).

Le PLUi de Bouaye est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Bouaye ?

Sur le territoire de Bouaye, le document publié compte 30 zones ou secteurs : zones agricoles 50 %, zones urbaines 26 %, zones naturelles et forestières 22 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : AdL2, Ns, UMd1, UMd2. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Bouaye ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Bouaye ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 56 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Bouaye ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Bouaye ?

Oui : Bouaye est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine d’un plan d’eau intérieur de plus de 1 000 hectares). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Bouaye est-elle en zone tendue ?

Oui : Bouaye figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bouaye ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale de la Loire-Atlantique de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Bouaye ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Saint-Léger-les-Vignes (44710)
Saint-Aignan-Grandlieu (44860)
La Montagne (44620)
Bouguenais (44340)
Brains (44830)
Indre (44610)

Toutes les communes : Loire-Atlantique (44)