PLU de Biarritz (64200)

L’essentiel sur l’urbanisme à Biarritz

Biarritz est une commune des Pyrénées-Atlantiques (64) de 26 206 habitants, dont le territoire s’étend sur 11,7 km² (2 244 hab./km²).

Elle relève d’un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 22/12/2003, dont la compétence appartient aujourd’hui à la CA du Pays Basque. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 27/09/2025.

Le territoire se partage entre 31 % de zones naturelles, 0 % de zones agricoles et 69 % de zones urbaines ou à urbaniser, nettement au-dessus de la moyenne du département (6 %), en 51 zones. Première zone par la surface : UDa (« UDa »), 234 ha, soit 20 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 2 299 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 1 617 règles graphiques de hauteur, 209 règles graphiques d’implantation, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.

Ses 6 voisines les plus proches (Anglet, Bidart, Bassussarry…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU communal.

Le document d’urbanisme de Biarritz

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: CA du Pays Basque (intercommunalité)
Approuvé le: 22/12/2003
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 27/09/2025

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 67 % (778 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 31 % (363 ha)
Zones à urbaniser (AU) 2 % (20 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 69 % du territoire de Biarritz, les zones agricoles et naturelles 31 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Biarritz

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UDa	Urbaine	UDa	234 ha
Ncu	Naturelle	Ncu	133 ha
UDi	Urbaine	UDi	88 ha
UC	Urbaine	UC	56 ha
UBa	Urbaine	UBa	49 ha
Ner	Naturelle	Ner	48 ha
UH	Urbaine	UH	45 ha
UD	Urbaine	UD	44 ha
UG	Urbaine	UG	42 ha
UAs	Urbaine	UAs	41 ha
Nh	Naturelle	Nh	36 ha
N	Naturelle	N	32 ha
UB	Urbaine	UB	32 ha
UYi	Urbaine	UYi	27 ha
Na	Naturelle	Na	26 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 51. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés44
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
Espaces boisés classés97
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés2 299
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)71
Linéaires de diversité commerciale47
Terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine1
Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer3
Règles d’implantation des constructions (graphiques)209
Règles graphiques de hauteur1 617
Secteurs de plan de masse4
Droit de préemption urbain2
Zones d’aménagement différé (ZAD)1
Règlement local de publicité147

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Biarritz (12 sur 44)

R29 : Elargissement de l'A.63 × 6
R1 : Elargissement du boulevard du B.A.B.(32 m) × 2
R12 : Elargissement de la rue du Moura (15 m) × 2
R13 : Desserte de la zone du Moura (15 m)
R14 : Liaison rue Dartiguelongue / Roumagnac (10m)
R15 : Rectification de tracé rue de Mouriscot
R16 : Rectification de tracé rue d'Harcet (10 m)
R19 : Travaux de confortement de la falaise
R23 : Aménagement d'une voie entre rue Ferry et avenue Floquet (par passage Baretche)
R24 : Aménagement d'un parking ; agrandissement du parking rue Floquet
R25 : Aménagement carrefour du Mousse
R3 : Elargissement de la rue A. Seeger (15m)

Orientations d’aménagement et de programmation à Biarritz

Secteur soumis à OAP : AGUILERA

Secteurs de mixité sociale à Biarritz (1 sur 71)

mix soc : UDa* × 2

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Biarritz (3 sur 2 299)

Règles architecturales particulières (cf. Art. 11) × 1 602
EVP : Espace vert protégé (L151-19 et L151-23) × 467
Alignement d'arbres à conserver × 230

Servitudes d’utilité publique à Biarritz

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Pyrénées-Atlantiques : 14 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Biarritz figurent dans sa note. Dans le département :

Canalisations d’hydrocarbures I1456
Monuments historiques et leurs abords AC1357
Plans de prévention des risques naturels PM1124
Sites patrimoniaux remarquables AC417
Halage et marchepied (voies navigables) EL313
Passage des piétons sur le littoral EL98
Télécommunications : protection contre les obstacles PT26
Plans de prévention des risques technologiques PM35
Dégagement aéronautique (aérodromes) T55
Télécommunications : protection contre les perturbations PT12

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Biarritz

Pour un terrain de Biarritz, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Biarritz

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Biarritz, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Biarritz a-t-elle un PLU ?

Biarritz est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 22/12/2003 (collectivité compétente : CA du Pays Basque). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/09/2025).

Le PLU de Biarritz est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Biarritz ?

Sur le territoire de Biarritz, le document publié compte 51 zones ou secteurs : zones urbaines 67 %, zones naturelles et forestières 31 %, zones à urbaniser 2 % de la surface. Les plus étendues : UDa, Ncu, UDi, UC. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Biarritz ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Biarritz ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 44 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Biarritz ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Biarritz ?

Oui : Biarritz est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Biarritz est-elle en zone tendue ?

Oui : Biarritz figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Biarritz ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale des Pyrénées-Atlantiques de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Biarritz ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Anglet (64600)
Bidart (64210)
Bassussarry (64200)
Arbonne (64210)
Arcangues (64200)
Guéthary (64210)

Toutes les communes : Pyrénées-Atlantiques (64)