L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Ballaison
Commune de la Haute-Savoie (74), Ballaison compte 1 472 habitants sur 13,3 km², soit une densité de 111 habitants au km².
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la CA Thonon Agglomération, approuvé le 25/02/2020. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 16/12/2025.
6 % du territoire de Ballaison est classé en zone urbaine (5 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), moins que la moyenne de la Haute-Savoie (9 %). Les zones agricoles (52 %) et naturelles (42 %) occupent le reste des 16 zones du plan. Première zone par la surface : N (« Zone naturelle et forestière »), 559 ha, soit 42 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 413 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 28 emplacements réservés, 14 secteurs de mixité sociale : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Pour qui construit à Ballaison, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Ses 6 voisines les plus proches (Bons-en-Chablais, Loisin, Brenthonne…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Ballaison
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA Thonon Agglomération (intercommunalité)
- Approuvé le
- 25/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 16/12/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 52 % (688 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 42 % (564 ha)
- Zones urbaines (U) 5 % (72 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (4 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 6 % du territoire de Ballaison, les zones agricoles et naturelles 94 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Ballaison
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Zone naturelle et forestière | 559 ha |
| A | Agricole | Zone agricole | 411 ha |
| Ap | Agricole | Zone agricole à protéger | 263 ha |
| UD | Urbaine | Pavillonnaire au développement maîtrisé | 52 ha |
| Ad | Agricole | Zone agricole dédiée au stockage des déchets inertes | 9 ha |
| UC2 | Urbaine | Centralité des communes villages et centralités périphériques des communes pôles | 9 ha |
| UH | Urbaine | Hameaux historiques | 6 ha |
| Ne | Naturelle | Secteur d'équipements publics ou d'interêt collectifs | 4 ha |
| UA | Urbaine | Centralité historique | 3 ha |
| Api | Agricole | Zone d'intérêt agricole à enjeux paysagers | 3 ha |
| UE | Urbaine | Equipement public et/ou d intérêt collectif | 2 ha |
| Ax1 | Agricole | STECAL dédié aux activités économiques isolées au sein de l'espace agricole - évolution de sites existants | 2 ha |
| 2AU | À urbaniser | Zone à urbaniser stricte, à long terme (évolution du PLUi nécessaire) | 2 ha |
| 1AUd | À urbaniser | Zone à urbaniser opérationnelle à dominante habitat - dans l espace résidentiel peu dense | 2 ha |
| 1AUc | À urbaniser | zone à urbaniser opérationnelle à dominante habitat - dans l'espace de développement des communes périurbaines | < 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 16. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés28
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)4
- Espaces boisés classés5
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés413
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)14
- Linéaires de diversité commerciale2
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer2
- Équipements collectifs admis en zone A ou N13
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Ballaison (12 sur 28)
- Création de cheminements doux, largeur 3m × 5
- Création d'un bassin de rétention × 2
- Aménagement PAV et aire retournement
- Aménagement d'un cheminement piéton pour desserte de l'arrêt de car
- Aménagement de stationnement
- Aménagement de sécurité VC2/CD20
- Aménagement de voirie VC5/VC18
- Aménagement de voirie VC6/CD225
- Aménagement du carrefour de Marcorens
- Aménagement futur de la RD225 de la limite avec Massongy à la limite avec Loisin.…
- Création d'un ER pour cheminement piétonnier permettant de rejoindre le chemin du…
- Création d'un chemin piéton vers la salle polyvalente, largeur 2m
Orientations d’aménagement et de programmation à Ballaison
- BAL1 : Périmètre comportant des orientations d aménagement et de programmation (OAP)
- BAL2 : Périmètre comportant des orientations d aménagement et de programmation (OAP)
- BAL3 : Périmètre comportant des orientations d aménagement et de programmation (OAP)
- BAL4 : Périmètre comportant des orientations d aménagement et de programmation (OAP)
Secteurs de mixité sociale à Ballaison (1 sur 14)
- Secteur à programme de logements mixité sociale en zone U et AU au titre de l'article… × 14
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Ballaison (7 sur 413)
- Éléments de paysage, (sites et secteurs) à préserver pour des motifs d'ordre écologique… × 308
- Éléments de paysage (sites et secteurs) à préserver pour des motifs d ordre écologique… × 40
- Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural… × 35
- Éléments de paysage (sites et secteurs) à préserver pour des motifs d'ordre écologique… × 24
- Éléments de paysage correspondant à un espace boisé (sites et secteurs) à préserver… × 3
- bassin : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural… × 2
- glycine : Éléments de paysage, (sites et secteurs) à préserver pour des motifs d'ordre écologique…
Servitudes d’utilité publique à Ballaison
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Haute-Savoie : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Ballaison figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1191
- Plans de prévention des risques naturels PM1150
- Canalisations d’hydrocarbures I191
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Zones agricoles protégées A93
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Plans de prévention des risques technologiques PM31
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Ballaison
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Avant un achat ou des travaux À Ballaison, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Ballaison
Pour une parcelle précise à Ballaison, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Ballaison a-t-elle un PLU ?
Ballaison est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/02/2020 (collectivité compétente : CA Thonon Agglomération). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 16/12/2025).
Le PLUi de Ballaison est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Ballaison ?
Sur le territoire de Ballaison, le document publié compte 16 zones ou secteurs : zones agricoles 52 %, zones naturelles et forestières 42 %, zones urbaines 5 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Ap, UD. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Ballaison ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Ballaison ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 28 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Ballaison est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Ballaison ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Haute-Savoie de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Bons-en-Chablais (74890)
- Loisin (74140)
- Brenthonne (74890)
- Sciez (74140)
- Douvaine (74140)
- Massongy (74140)